כל הוועדות, כל הזכויות

ב-1997 דחו החקלאים את המלצות ועדת רונן בטענה שהן אינן נותנות להם מספיק. אחר כך בא בג"ץ הקרקעות החקלאיות של הקשת המזרחית ובעקבותיו הוקמה ועדת מילגרום, שצמצם את מה שנתנה ועדת רונן. בדצמבר 2000 אישרה ועדת הכספים בקריאה ראשונה את הצעת חוק עיגון זכויות חקלאים בקרקע חקלאית, שעורר עליו את זעם האירגונים החברתיים. אם לא די בכך, גם קק"ל הזמינה מסמך המלצות מאת פרופ' יעקב נאמן, שיהווה בסיס לדיון בעמדת קק"ל.

כל הדעות, כל הנוסחאות, והשאלה הגדולה מכולן - מה יוצא מזה למושבניק הבודד בביתו ובחלקה שמסביב לביתו, וזאת מעבר להחלטות המוקפאות בינתיים, 727 המאפשרות בניית שכונות מגורים על קרקע חקלאית, 717 המאפשרת נדל"ן מניב על קרקע חקלאית, ו-737 להרחבת המושב, שגם להן יש, כמובן, השפעה ישירה על החקלאי הבודד.

על-פי החלטות המינהל התקפות כיום, מוגדר שטח המגורים של חבר המושב, כ"שטח צהוב", שבו מותר לו לבנות שלושה בתים בשטח כולל של 375 מ"ר: בית לבעל הנחלה בשטח 160 מ"ר, בית לבן ממשיך בשטח 160 מ"ר, ויחידת הורים בשטח 55 מ"ר, הצמודה לאחד הבתים. השטח הצהוב אינו ניתן לפיצול.

המושבניק חתום על חוזה משולש, תלת שנתי המתחדש בכל פעם, עליו חתומים המינהל, הסוכנות וחבר המושב. בחוזה מופיע סעיף 18א' הקובע שבעת שינוי הייעוד, תחזור הקרקע למינהל. סעיף זה מעורר את חמת החקלאים, הדורשים לשנותו. החלטה 823 של מועצת מקרקעי ישראל קובעת אפשרות לחוזה חכירה דו צדדי לתקופה של 49 שנה לכל נחלה בייעוד חקלאי.

ועדת רונן הוציאה הצעה מהפכנית, לפיה ניתן לפצל את שטח המגורים, בתנאי שבית אחד יישאר צמוד לנחלה. הפיצול יניב בסופו של דבר חמש יחידות. עבור שתי יחידות בסיסיות (מתוך השלוש המקוריות) ישולמו 33% כאשר היטל השבחה באחריות המינהל, ועבור שתי היחידות החדשות ישולמו דמי חכירה מהוונים בגובה 66%, היטל ההשבחה באחריות המינהל. באם ועדת תכנון תתיר בניית יחידות נוספות בשטח הצהוב, יוטלו עליהן דמי חכירה מהוונים בגובה של 91%. במושבים בהם בוצעה הרחבה לפי החלטה 737 יתבקש תשלום של 91% בעבור שתי היחידות המפוצלות הראשונות. בפריפריה יידרשו 66% בלבד.

ועדת מילגרום המליצה להפריד את חלקת המגורים, בשטח 2.5 דונם, מהשטח המעובד, ולאפשר את פיצולה ליחידות של חצי דונם, תמורת 66% מהשווי, היטל השבחה באחריות המינהל, בהנחות על-פי אזורי עדיפות לאומית. בעתיד ניתן יהיה לפצל את השטח שוב בתמורה לדמי חכירה מלאים, עם אפשרות להיוון כמו בחוזים עירוניים בגובה 91%.

מציעי חוק עיגון זכויות חקלאים בקרקע ממליצים לקבוע חוזה חכירה לדורות לארבע תקופות של 49 שנה, עם זכות ליזמות על הקרקע.

ההצעה האחרונה, עד כה, שייכת לעו"ד נאמן, שבדומה למילגרום, המליץ על הפרדת חלקת המגורים, ששטחה שלושה דונם (מילגרום הציע 2.5 דונם) מחלקה א', והשארת חצי דונם בידי בעל הנחלה, ואפשרות לפצל את יתרת השטח לעוד חמש יחידות בשטח חצי דונם כל אחת, סה"כ שש יחידות. רישום הנחלות יעשה על פי רישום בית משותף.

על-פי הצעת נאמן, חוזה החכירה לחלקות החדשות יהיה לארבע תקופות מתחדשות של 49 שנה כל אחת. התשלום עבור החלקות החדשות יהיה על פי דמי חכירה בגובה 51% מערך הקרקע. היטל השבחה ישולם על ידי החוכר על-פי חוק התכנון והבנייה. אם יאשרו מוסדות התכנון בניית יחידות דיור נוספות יחולו עליהם כללים הנהוגים בחוזים עירוניים מהוונים לבנייה צמודת קרקע.