היבטי מע"מ בעיסקאות אקראי במקרקעין

בסעיף 6ב לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976 (להלן "התקנות"), נקבעו ההסדרים בדבר מכירת מקרקעין, שהיא עיסקת אקראי. במסגרת זו נקבע, כי במכירת מקרקעין שהיא עיסקת אקראי בידי מי שאינו עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, יהיה הקונה חייב בתשלום המס, בעוד שבמכירת מקרקעין שהיא עיסקת אקראי בידי עוסק, מלכ"ר, או מוסד כספי - יהיה המוכר חייב בתשלום המס.

כמו כן נקבע בסעיף 6ב לתקנות, כי אם החייב במס הוא מלכ"ר או מוסד כספי, יחולו על הפעולה ההוראות שנכללו בתקנה 15א (א) ו-(ב) לתקנות מס ערך מוסף (רישום), התשל"ו-1976, והחייב במס ישלם את המס המגיע, בהתאם לכך.

ההשלכות המעשיות של ההוראות הללו במכירת מקרקעין המהווה עיסקת אקראי, הן כדלקמן:

1. אם המוכר הינו עוסק - תחול חובת תשלום המס עליו, הדיווח ייכלל בדו"ח התקופתי כמקובל, הקונה יקבל (לפי בקשתו) חשבונית מס מהמוכר, ויהיה רשאי לנכות את מס התשומות (בכפוף להוראות החוק).

2. אם המוכר הינו מלכ"ר או מוסד כספי - תחול חובת תשלום המס עליו. הדיווח יבוצע בטופס מיוחד לעיסקת אקראי, והודעה למנהל תוגש (על-ידי המוכר) עד 15 לחודש שלאחר החודש שבו החלה העיסקה. הקונה יהיה רשאי לנכות מס תשומות (בכפוף להוראות החוק), לאחר שיקבל לידיו את טופס הדיווח המיוחד, החתום בחותמת הבנק.

3. אם המוכר אינו עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי - תחול חובת תשלום המס והדיווח על הקונה (ואם הקונה הינו מלכ"ר או מוסד כספי, הדיווח ייעשה על-ידי הקונה בדרך שנקבעה בתקנה 15א (א) ו-(ב) לתקנות מס ערך מוסף (רישום), התשל"ו-1976, כפי שהוסבר לעיל). ניכוי מס התשומות, בידי הקונה, יתאפשר (בכפוף להוראות החוק).

לא מכבר התבררה פרשה בלתי שגרתית, בהקשר זה, בפני השופטת רבקה פרידמן-פלדמן, בבית משפט השלום בירושלים, בעניינם של ידידיה כהן ואחרים נגד מנהל אגף המכס ומע"מ (ת"א 9964/96, "מיסים" טו/6).

באותו מקרה רכשו התובעים נכס מקרקעין מסחרי, במסגרת הליכי מימוש משכנתא בהם נקט בנק הפועלים נגד חייב מסוים. הנכס נרכש תמורת 1.45 מיליון דולר, בהליכי מכרז, בהתאם להצעה שאומצה על-ידי התובעים, ובה נקבע במפורש, כי המחיר האמור כולל מע"מ (אם יחול).

לאחר שזכו במכרז, פנו התובעים לבנק הפועלים בדרישה שיוציא להם חשבונית מס, או טופס דיווח עיסקת אקראי - אך נענו בשלילה. במקביל פנו לנתבע וביקשו שיאשר להם את החזר מס התשומות בגין מס ערך מוסף, שלטענתם נכלל בסכום שהפקידו בלשכת ההוצאה לפועל.

הנתבע סירב לבקשת התובעים וקבע, כי מאחר שמדובר בעיסקת אקראי, יושב להם מס התשומות רק לאחר שיהיה בידי התובעים טופס הדיווח המתאים, לאחר תשלום המס, שיומצא להם על-ידי בנק הפועלים.

דא עקא, שבנק הפועלים סירב לשלם את המס (מן הסתם, ניסה הבנק "לגלגל" את העניין לפתחו של החייב, שמקרקעיו מושכנו לטובת הבנק), ורק לאחר הליכים משפטיים ממושכים שילם הבנק את סכום המע"מ, וזאת כשלוש וחצי שנים לאחר המועד בו הפקידו התובעים את התמורה בלשכת ההוצאה לפועל.

התובעים ביקשו מהנתבע, כי ישיב להם את מס התשומות, כשהוא צמוד למדד ונושא ריבית, בטענם, כי המחדל שנעשה על-ידי בנק הפועלים איננו רלוונטי לעניינם. בית המשפט דחה את התביעה וקבע, כי אין "סימטריה" בין העובדה שבנק הפועלים חויב לשלם את המע"מ, בסופו של דבר, בתוספת ריבית והצמדה, לבין אופן החזר מס התשומות, לו היו זכאים התובעים.

בית המשפט הגדיל לעשות עוד יותר, והעיר, אגב אורחא, כי ספק אם התובעים באו לפניו "בידיים נקיות", שהרי כל כוונתם היתה (לטעמו של בית המשפט) להחזיר לכיסם סכום מרבי, מתוך סכום ההפקדה שנעשתה על-ידם בקופת לשכת ההוצאה לפועל.

אין אנו מתיימרים, כמובן, להעביר ביקורת משפטית על מעשה בית הדין, אך בכל הכבוד הראוי יורשה לנו להעיר, כי לא ברור על מה יצא קצפו של בית המשפט, ויש הסבורים, כי ניתן היה לקבל את טענותיהם של התובעים במקרה דנן.