הבטיחו בית מול גינה, אבל המפעל עדיין עומד שם

המתכננים והמשווקים הציגו לציבור שכונה חדשה יוקרתית ושקטה, הפונה לנוף הררי. האחראים לפיתוח פנו במרץ לעבודתם, וכך אפשרו שיווק מגרשי מגורים בבנייה צמודת קרקע.

בין המגרשים הוצע מגרש קדמי, פינתי וגדול מידות. אולם אליה וקוץ בה, המגרש צמוד למפעל תעשייה פעיל. הוצגו תוכניות ומגמות, לפיהן במקום מתוכננת גינה ציבורית עם ספסלי ישיבה ופינות חמד.

"ומתי כל זה יקרה?", היקשו המתעניינים. "לכל המאוחר עד גמר הבנייה", נענו. משכך פני הדברים, הבינו הרוכשים, כי אין כל חשש להשקעת כספם והקמת ביתם אל מול ההר. חלפה לה תקופה, הבנייה נסתיימה ועולם כמנהגו נוהג, ובמקום צמוד לבית, מפעל תעשייה חי ונושם.

המפעל מהווה מפגע. ב"בית מול ההר", האמור לפנות לגינה ופינות חמד, העובדות הן שלא ניתן לפתוח חלונות בגלל הריחות והרעשים בכל שעות היממה. משאיות נכנסות ויוצאות ללא הפסק, חצר המבנה משמשת לאחסון חומרים כימיים, חצר המפעל מסוכנת, היא אינה מפותחת, ללא ניקוז, קיימת הזנחה תברואתית והתדמית של הבית ירודה. בנוסף, בשוק לא קיים עניין ברכישת, או השכרת נכס שכזה, בוודאי לא בהשוואה לבית דומה בשכונה.

בתוכנית שיצרה את התכנון הבעייתי, זו שלעיל משנת 1994, מצוי סעיף בזו הלשון: "מבנים הקיימים בשטח והנם בשימוש ובייעוד החורגים מהתוכנית, יש להתייחס אליהם כשימוש חורג ע"פ הוראות פרק "ז" בחוק התכנון והבנייה".

בתחילתו של אותו פרק ז' לחוק, בסעיף 178, מוטלת על הוועדה המקומית האחריות לערוך ולפרסם ברשומות רשימת בניינים וקרקעות החורגים מהתכנית, ולהמליץ על התקופה שבה מותר להמשיך ולהשתמש בבניינים, או בקרקעות, שהנם בשימוש חורג לייעוד בתוכנית.

החוק אינו מגדיר את פרק הזמן בו על הוועדה המקומית לפרסם רשימת שימושים חורגים. לאור מצוקת הדיירים, הבטיחה הוועדה המקומית, כי תזדרז לפעול בנושא.

הוועדה "הזדרזה" בעבודתה, וכעבור 4 שנים (סוף שנת 1998) פורסמה ברשומות רשימת השימושים החורגים, ובה נקבע, כי מפעל התעשייה מהווה שימוש חורג וימשיך להיות כך עוד תקופה של 5 שנים, עד 2001.

עתה, משפורסם המפעל כשימוש חורג, ונקצבה תקופה של 5 שנים להמשך קיומו, יכולה להימצא, לדעתנו, תרופה חלקית, המאפשרת לבעלי "הבית מול ההר" לקבל פיצויים ע"י תביעה לירידת ערך.

ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה: "נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

ע"פ סעיף 197 (ב) לחוק, ניתן להגיש תביעת פיצויים תוך 3 שנים מיום תחילתה של התוכנית.

כאמור, אישור התוכנית הראשית הנו בשנת 1994. ממועד זה ועד לפרסום רשימת השימושים החורגים עברו 4 שנים, ועד היום כ-7 שנים. בנוסף, מהות הפגיעה, שהינה ההחלטה על הכללתו של המפעל כשימוש חורג וקציבת התקופה ל-5 שנים, היא בכלל כתוצאה של פרסום הרשימה ולא התוכנית. האם בזאת נסתם הגולל ואין יכולת לגבש תביעה בגין ירידת ערך בלתי סבירה, בשים לב לטיב המקום ולתנאי הסביבה?

הפתרון המוצע טמון בפרק ז' לחוק התכנון והבנייה, סעיף 179, לעניין שימוש חורג - פרסום הרשימה ואישורה:

"נערכה רשימת בניינים וקרקעות כאמור בסעיף 178, ינהגו בה, בשינויים המחויבים לפי העניין, לעניין הפקדתה, התנגדות לה, אישורה ותחילת תקפה ולעניין כל דבר אחר, כבתכנית אשר הרשימה כאמור חורגת מהוראותיה...".

רשימת השימושים החורגים והתקופה שנקצבה להמשך קיומו של המפעל, מהווה תוכנית לכל דבר ועניין. משכך פני הדברים, ניתן באמצעות סעיף 179 לתבוע גם פיצויים לירידת ערך ע"י ניצול סעיף 197. קודם לפרסום הרשימה לא ניתן היה לגבש ו/או לכמת את הפגיעה. עתה ברור, כי הפגיעה בשווי בית המגורים בגין המפעל הצמוד הנה לתקופה של 5 שנים לפחות.

המועד הקובע, לצורך בחינת הפגיעה, הינו מועד פרסום התוכנית (רשימת השימושים החורגים) בילקוט הפרסומים (1998) ולא מועד פרסום התוכנית הראשית (1994). לפיכך, ירידת ערך ניתן לתבוע 3 שנים מיום פרסום הרשימה ולא מיום פרסום התוכנית הראשית.

הפגיעה בשווי בית המגורים, בגין קיומו של מפעל התעשייה הצמוד, הנה לתקופת השימוש החורג שנקבעה - 5 שנים. במידה ויוארך השימוש החורג בתקופה נוספת, תוגש בהתאמה תביעה לירידת ערך נוספת.

באומדן ירידת ערך יש להביא בחשבון עקרונות כפחת סביבתי, גורם האיזון בין השימוש החורג לסביבתו, השפעות חיצוניות וציפייה. בכימות הכלכלי צריך להינתן משקל יחסי למרכיבי השווי כתדמית המקום, איכות חיים, תברואה, חוסר ביקוש, תקופת חשיפה למכירה ארוכה מהרגיל ופגיעה בתשואה הצפויה בשכר דירה.

הכותב הוא חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.