נפלאות המחיר הנקוב בדולרים

למרות שאנו משתכרים בשקלים, וכמעט כל תשומת הבנייה הן בשקלים, המחירים ממשיכים להיות נקובים בדולרים של ארה"ב. כמעט כולנו התרגלנו לחשוב בדולרים, והדבר הפך קל ונוח. במהלך השנים בהן שער הדולר היה די יציב, ונע סביב 3 שקלים לדולר, כמעט שלא התעוררה בעיה. אולם, מאז אוקטובר 1998 נפל דבר בשוק המט"ח בארץ, והדבר חייב חשיבה מחודשת בנושא זה. הפיחות המהיר בשער השקל בחודש האחרון עורר את הנושא במלוא חומרתו.

שוק הנדל"ן מצוי בתרדמת ארוכה מזה מספר שנים, והדולר דוהר ודוהר. שני משתנים סותרים אלה יוצרים, לדעתי, עיוות בשווי המקרקעין, כל עוד הבסיס הוא דולרי, והתרגום השקלי הנובע ממנו.

ניקח לדוגמא דירה בשווי 200 אלף דולר, ונבחן את השווי המשתנה בשקלים, הנובע אך ורק משינויים בשער הדולר:

עינינו הרואות, אילו שינויים "וירטואליים" עבר שווי הדירה שלנו בשקלים, כאשר בפועל הכל יודעים, כי השווי לא התנדנד מעלה ומטה כפי שמשתמע מהטבלה לעיל. ואם נרצה לראות את האבסורד במיטבו, הרי שרק בתחילת ינואר 2002 שווי הדירה חזר לזה שהיה בדצמבר 1999, כאשר הכל יודעים בעצם עד כמה המחירים ירדו בתקופה זאת, אבל נפלאות שער הדולר עושות את ההבדל.

חזרתי והרהרתי בנושא זה, שלדעתי מעוות את כל התנהלות שוק הנדל"ן בארץ, בעקבות שומה שערכתי לאחרונה עבור לקוח.

בשנת 1995 הערכתי נכס תעשייתי בסך 900 אלף דולר. כיוון שמטרת ההערכה היתה לבטוחה בנקאית, הרי שהצגתי גם את השווי בשקלים, שעמד אז על 2.7 מיליון שקל (שער הדולר היה תקופה ממושכת 3 שקלים).

והנה חלפו להן השנים, והבנק דרש מהלקוח שערוך של שווי הנכס. את ההערכה החדשה ביצעתי בדצמבר 2001. והרי הכל יודעים אילו תמורות עבר שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, ובמיוחד נכסים תעשייתיים. ואכן, בשומתי החדשה נקבתי שווי של 550 אלף דולר (ירידה של כ-40%).

ואז קרה ה"פלא השמיני": כמו ב-1995, גם עתה נדרשתי להציג את השווי בשקלים. אבל בשל שער הדולר עמד השווי בשקלים על 2.4 מיליון שקל בקירוב (ירידה של 12% בערכים שיקליים). כלומר, רק בשל פערים בשערי הדולר, "נמחקה" כל הירידה בשווי הנכסים שאפיינה את השנים האחרונות. כלום יעלה על הדעת שהדבר משקף את התנהלות השוק? ודאי שלא.

הבנקים המסחריים, המתבססים על נכסים לבטוחות למתן אשראי, מוצאים עצמם במצב מביך. שווי הנכסים ירד, אך בשקלים לא קרה כלום. כמה בנקים מצאו "פטנט" ועושים "כאילו". אצלם שער הדולר נותר קבוע על 4 שקלים, ויש כאלה שאף קבעו 3.85 שקלים. אז יואילו נא להחליט - השוק מתנהל בשקלים או בדולרים? ואם בדולרים, אז מדוע בשערים וירטואליים?

אצל הקבלנים והיזמים המוכרים דירות "יד ראשונה", המחירונים נקובים בשקלים חדשים. הם יאמרו לנו תמיד, כי רק שוק הדירות מיד שנייה מתנהל בדולרים. אבל גם הם חיים בעולם וירטואלי של "כאילו". כאשר השוק מאופיין בשפל כה עמוק, ודאי שלא יעלו מחירים, ולא יבצעו את ההתאמה לפיחותים בשער הדולר. הביקושים הנמוכים הם אלה המשאירים את המחירונים ללא שינוי. הייתי רוצה לראות את התנהגות החברות בתנאי שוק שונים, בהם הביקושים גבוהים יותר. אני שם נפשי בכפי, כי עם כל פיחות בשער הדולר, ה"מחירונים השקליים" היו מתעדכנים חדשות לבקרים, ולא נשארים בקיפאונם.

המקרים שתיארתי מהווים רק סימפטום לתופעה לא בריאה. יש לבצע שינוי מהותי בצורת החשיבה ובהתנהלות שוק הנדל"ן בארץ. הנושא מחייב התייחסות של מקבלי ההחלטות. בדיוק כפי שנאסר בזמנו להציג מחירי מוצרים בדולרים, אולי יש מקום לאסור זאת גם לגבי דירות ונכסי מקרקעין אחרים?

הכותב הוא יו"ר ועדת ההסברה של לשכת שמאי מקרקעין בישראל.