בריטניה: תחזיות סותרות לשוק המגורים בשנת 2002

בבית ההשקעות מריל לינץ' מעריכים, כי מחירי הנדל"ן למגורים בבריטניה ימשיכו לעלות בשנת 2002, אם כי המחירים בלונדון יהנו מעדנה נמוכה באופן יחסי. על פי תחזית זו, מחירי הנדל"ן בבריטניה יעלו בשנה הקרובה בכ-8%. עיקר העלייה תירשם במחצית הראשונה של השנה ואילו במחצית השנייה תתמתן העלייה, נוכח הציפיות להעלאה בריבית. לשיטת מריל לינץ', הריבית בבריטניה תעלה במהלך שנת 2002 ב-1% ותגיע ל-5%.

בשנת 2001 עלו מחירי הנדל"ן למגורים בבריטניה בכ-13.8% אחוזים בממוצע. בלונדון נרשמה עלייה של כ-8%. כעת חלוקים המומחים לשתי קבוצות - יש המאמצים את הגישה של מריל לינץ' ומניחים כי באופן כללי המחירים יעלו בשיעור ממוצע של כ-8%, לעומת עלייה של כ-4% בלונדון. אחרים סבורים, כי לנגיד הבנק האנגלי, סר אדי ג'ורג', לא תהיה ברירה אלא להעלות את הריבית בקרוב, דבר שיזרז ירידה בלתי נמנעת במחירי הנדל"ן ואולי אפילו משבר.

בדומה לתמונת המצב בארץ, גם בבריטניה ניכרת העדפה של דיור בבעלות. אלא שבבריטניה, ובניגוד לישראל, הליך 'מימון מחדש של משכנתא', מקובל כעת מאוד. לפיכך, התוצאה הישירה של סידרת ההורדות בריבית בבריטניה היתה חיסכון ישיר של כ-100 לירות שטרלינג לחודש בממוצע לכל בעל דירה, שהמשכנתא שלו נאמדת ב-80 אלף לירות שטרלינג ויותר.

ההורדה בריבית תרמה לעלייה בהיקף המכירות של הדיור בבריטניה, ובחודש דצמבר למשל, נרשמה עלייה של 9% בהיקפי המכירות, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עושי שוק הסבורים כי מחירי הנדל"ן למגורים ימשיכו לעלות, מציגים נתון זה כאינדיקטור התומך בגישתם. לזאת הם מצרפים גם את ההתפתחויות בהתחלות הבנייה ובבקשות לאישורי הבנייה. בשלושת החודשים שהסתיימו בחודש נובמבר נרשמה עלייה של 11% בהתחלות הבנייה, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אומדן התחלות הבנייה של המגזר הפרטי בלבד, בתקופה זו, עלה בכ-15%. בחודש דצמבר התמתנה המגמה - עלייה של אחוז אחד בלבד בהתחלות הבנייה - אולם התמתנות זו מיוחסת למזג האוויר הקשה שפקד את אירופה ולריבוי ימי החגים החלים בחודש דצמבר.

חסידי תיאורית הירידה במחירים מציגים את הנתונים בצורה שונה לחלוטין. לשיטתם, יש להתייחס לאינדיקטורים האומדים את ההתפתחות של השוק גם בהשוואה לחודשים קודמים של השנה. לפי גישה זו יש לקחת בחשבון, כי בהתחלות הבנייה נרשמה בשלושת החודשים שהסתיימו בחודש נובמבר עלייה של 3% בלבד. משמע, אולי נכונה ההערכה כי לא יהיה ביקוש רחב לדירות חדשות. חסידי תיאורית הירידה במחירים מדגישים במיוחד את הירידה הדרסטית שנרשמה בהיקפי ההזמנות לעבודות בנייה, בשלושת החודשים שהסתיימו בחודש נובמבר. בתקופה זו ירדו ההזמנות לעבודות קבלניות בפרויקטים מסחריים, למשל, בשיעורים שבין 6% ל-15%.

גם לשיטת מצדדי הירידה במחירי הנדל"ן למגורים, אין סיבה לחשוש מירידה במחירי הנדל"ן המניב (בהנחה שבריטניה איננה צועדת לקראת מיתון). על פי הגישה הזו הירידה במחירי השכירות ובהיקפי השטחים הבלתי מושכרים, תיקנה בחודשים האחרונים, את חוסר האיזון שאיפיין את השוק.

למרות חילוקי הדעות בנוגע למחירי הנדל"ן, הרושם הוא, שבכל הנוגע למחירי המניות של חברות הבנייה הנסחרות בבורסה של לונדון מסתמנת תמימות דעים: בתי השקעות רבים סבורים, כי המניות נסחרות הרבה מתחת לערכן וממליצים עליהן כהשקעה לטווח ארוך. במריל לינץ' שיפרו לפני ימים אחדים את ההתייחסות לסקטור כולו. המניות המועדפות עליהן הן כעת מניות החברות: Redrow, Bovis Homes, Group, Wilson Bowden .Persimmon גם בבית ההשקעות שרודר סולומון סמית' ברני נרשם שיפור בהתייחסות לסקטור הבנייה. המניות המועדפות במקרה הזה, הן המניות של ,Canary Wharf Group .Slough Estates, Brixton Estate.