השבחה: יום הסכם המכר הוא יום מימוש הזכויות

בדרך כלל בחוזי מכר מופיע סעיף האומר, שבהיטלי ההשבחה, עד ליום חתימת החוזה יישא המוכר, ומכאן ואילך יישא בהם הקונה. נדמה לצדדים, שמדובר על חיובי מס (היטל) ברורים, ולכן בשעה שנרשם הסעיף הנ"ל בהסכם העניין סגור וברור. ולא היא.

התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, העוסקת בהיטל השבחה, מבחינה בין שני תאריכים קובעים: אחד - תאריך קובע לעניין חישוב ההיטל, והוא יום אישורה של התוכנית. האחר - תאריך קובע לעניין תשלום ההיטל, והוא יום חתימת החוזה. יוצא מכך, שעל המוכר מוטלת חובת תשלום של כל ההיטלים שנצברו מיום רכישת המקרקעין ועד ליום חתימת החוזה. פרק הזמן המינימלי שבין יום חתימת החוזה לבין מועד הרישום בטאבו הוא מספר חודשים. בפרק זמן זה ייתכן שיאושרו תוכניות בניין עיר חדשות המחייבות בהיטל נוסף.

סעיף 4(5) לתוספת השלישית אומר: "במקרקעין שבהם אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התוכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התוכנית האחרונה".

להלן תודגם השפעתו של הסעיף זה על גובה ההיטל, המביא לתוצאה שונה מזאת שצופים לה הצדדים בעיסקה.

על המקרקעין נשואי המכר אושרה תוכנית א' בשנת 1982, התאריך הקובע לשומה הוא שנת 1982, והשווי - בהתאם למחירי השוק ששררו באותו מועד. ע"פ התוספת השלישית, סכום ההיטל יוצמד לנמוך שבשני המדדים (מדד המחירים לצרכן או מדד הבנייה) משנת 1982 ועד ליום חתימת החוזה.

הואיל והשווי לשנת 1982 היה הנמוך, סכום ההיטל המקורי עם ההצמדה מגיע לכ-100 אלף שקל ביום 1.6.2001, הוא יום חתימת החוזה. סכום זה טרם שולם. עברו מספר חודשים והמוכר בא לקבל אישור מהעירייה לצורך הרישום בטאבו, ומתברר שבתאריך 1.1.2002 אושרה תב"ע חדשה (ב') משביחה, ויש לערוך חישוב היטל השבחה.

שמאי הוועדה המקומית לתכנון העריך את ההשבחה, ובעקבותיה חושב ההיטל בסך של 500 אלף שקל להיום. מעיון בתחשיבי השמאי מתברר, כי היות שלא שולם היטל בעבור התוכנית א', נערכה ע"פ הוראות סעיף 4(5) שלעיל שומה גורפת, הכוללת הן את ההשבחה הנובעת מאישורה של התב"ע הישנה (א') והן את ההשבחה הנובעת מאישורה של התב"ע החדשה (ב').

לכאורה יטען המוכר, כי מתוך הסכום הכולל של 500 אלף שקל, עליו לשלם רק 100 אלף שקל עבור ההיטל הנובע מהתב"ע הישנה, ולא היא.

שימוש בסעיף 4(5) מזיז את התאריך הקובע לשומה משנת 1982 לשנת 2002 - מועד אישור התב"ע ב', הואיל ורמת מחירי המקרקעין כיום גבוהה משמעותית ממחירי 1982, בתוספת הצמדה. לפיכך, ההשבחה ההיסטורית בחישוב החדש עומדת על סכום כפול או יותר מההשבחה אילו חושבה לפי השווי בשנת 1982.

שומת שמאי הוועדה איננה מפרטת כל השבחה בנפרד, אלא את ההשבחה הכוללת, הנובעת מאישורן של שתי התוכניות.

התוצאה היא, שהמוכר והקונה מבולבלים, המוכר טוען שע"פ החוזה הוא התחייב לתשלום של 100 אלף שקל בלבד, ומאידך הקונה טוען שהוא חייב בתשלום רק עבור אישורה של התב"ע החדשה, שאושרה לאחר יום חתימת החוזה.

שמאי מטעם הצדדים שניתח את שומת הוועדה הצביע על כך שההיטל הנובע מאישורה של תב"ע א' עלה כדי 300 אלף שקל מתוך הסכום הכולל של 500 אלף שקל.

כמאמר חז"ל, מהי הדרך הראויה שיברור לו האדם? לכך ראוי לנקוט צעדים אלה:

ערב חתימת החוזה יפנה המוכר לוועדה המקומית ויקבל את שומות היטלי ההשבחה החלים על המקרקעין. אל פחד! אין חובה לשלם את ההיטל עד ליום חתימת החוזה. בעל מקצוע שיעיין בשומות יוכל לייעץ.

א. האם עומדות להתאשר תוכניות חדשות?

ב. בהנחה שתאושרנה, האם הן תשפענה על גובה ההיטל?

הדוגמה לעיל איננה בגדר תורה מסיני. ייתכנו מקרים הפוכים שבהם כדאי למוכר שתאושר תב"ע חדשה אשר תזיז את תאריך השומה. לדוגמה, תב"ע קודמת אושרה בשנת 1995 כאשר המחירים בשוק הנדל"ן היו בשיאם, ויש להניח שכיום המחירים נמוכים יותר ריאלית, ולכן ההיטל שיחושב למועד אישור התוכנית החדשה יהיה נמוך יחסית.

לסיכום, פסק הדין שקבע באופן ברור, כי מועד חתימת החוזה הוא "יום המימוש" משמש כתמרור אזהרה לצדדים לחוזה ולעורכי הדין, ראו הוזהרתם. בדקו טרם חתימת החוזה את נושא היטל ההשבחה על כל צדדיו.

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין, ולשעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.