רישיון חינם במקרקעין ושיקולי הצדק

האם זכות רישיון מכללא, שהעניק בעל מקרקעין לבר-רשות להחזיק במקרקעין ללא תמורה, היא הדירה או לא? האם יש משמעות בעניין זה לתקופה שבה החזיק בר-הרשות במקרקעין ללא מחאה מצד בעל המקרקעין? האם יש לשקול בעניין זה שיקולי צדק? בשאלות אלו ובאחרות דן לאחרונה ביהמ"ש המחוזי בת"א, בקבלו, ברוב דעות, ערעור על פסק דין של בימ"ש השלום, שקבע שרישיון חינם הינו בלתי הדיר באופן חלקי.

חברת דן גת בע"מ (להלן "המערערת") היא החוכרת לדורות של מחצית הנכס הנמצא ברמת-חן, שעליו בנוי בניין. יוסף ואסתר עונה (להלן "המשיבים") הם דיירים מוגנים בדירה המצויה בבניין בהתאם לחוזה שכירות שנערך ביניהם לבין החוכרים הקודמים. הדירה נמצאת בקומת הקרקע וצמודה לה חצר. המערערת הגישה לבית המשפט השלום בת"א תובענה לסילוק ידם של המשיבים מהחצר, בטענה שהם מחזיקים בה ללא זכות. לחלופין, טענה, אם בני-רשות הם - אז מדובר ברשות הניתנת לביטול, וזו אכן בוטלה על ידיה. בנוסף, ביקשה המערערת לחייב את המשיבים בתשלום דמי שימוש ראויים.

המשיבים טענו כי מעמדם בחצר הוא של בני-רשות, נוכח מיקום החצר, בצמוד לדירה ששכרו, ועל שום שהן הם עצמם והן השוכרים שקדמו להם השתמשו בחצר במשך עשרות שנים ללא כל מחאה מצד המשכירים. טענתם היתה, כי אין מקום לבטל את הרישיון במקרקעין, שכן בנסיבות המקרה יש להמשיך בקיום הרישיון מטעמי צדק.

השופט אשר גולדין מבית משפט השלום קבע, כי עלה בידי המשיבים להוכיח קיומה של רשות, שכן הוכח כי הם מחזיקים בחצר ועושים בה שימוש בלעדי ורצוף מאז שנת 1976, ולא עוד אלא שאף הדיירים שקדמו להם עשו בחצר שימוש מעין זה, עוד משנת 1952. כמו כן, הוברר, כי יש כניסה ישירה לחצר מהדירה, וכי השימוש הבלבדי ע"י המשיבים בחצר הצמודה לדירתם ומגודרת מכל צדדיה נעשה ללא כל התנגדות או מחאה מצד המשכירים. מכאן פנה ביהמ"ש לבחינת השאלה, האם מדובר ברשות בלתי הדירה בחצר, כל זמן שהמשיבים יחזיקו בדירה הצמודה לה בדיירות מוגנת, אם לאו. המסקנה שאליה הגיע היתה, כי במקרה דנן אכן התקיימו שיקולים ונסיבות, שבעטיים אמורים הדברים בזכות בלתי הדירה הקיימת כל עוד יחזיקו המשיבים בדירה הצמודה לחצר בדיירות מוגנת.

כך, הן משום שנעשה שימוש רציף וממושך בחצר, תוך הסתמכות על שתיקת בעלי הבית, והן משום שביטול הרישיון יביא לתוצאות קשות ובלתי צודקות הן ברמה המשפטית והן ברמה האנושית. התביעה לתשלום דמי שימוש נדחתה אף היא, מהטעם שמעולם לא נדרשו המשיבים לשלם דמי שימוש עבור רשות השימוש בחצר. על פסק דין זה ערערה המערערת לביהמ"ש המחוזי. ביהמ"ש המחוזי (ברוב דעות) קיבל את הערעור בדעת רוב, ופסה"ד ניתן מפי השופטת מיכל רובינשטיין.

רישיון מכללא, היינו הקניית מעמד של בר-רשות עקב הסכמה שבהתנהגות, אינו יכול להקנות זכויות רבות יותר מאלה המוקנות למי שזכה להסכמה מעיקרו. במילים אחרות: מי שזכה לרשות הנובעת מהסכמה שבשתיקה, או מעצימת עיניים, אינו יכול להיות בעל זכויות משפטיות רבות יותר ממי שהעניקו לו רשות בעיניים פקוחות. הרישיון הוא בגדר היתר של רצון טוב, שמי שנתן אותו רשאי לבטלו בכל רגע. בר-רשות מכוח רשות גרידא צפוי בכל עת לדרישת סילוק יד ע"י בעל מקרקעין, ואפילו נמשכת פעילותו תקופה ארוכה.

יש נסיבות שבהן נוצר, מכוח מערכת הנתונים, מצב המונע מבעל המקרקעין את ביטולה של הרשות ללא תנאי. בית המשפט רשאי, משיקולים של צדק, למנוע את ביטול הרשות או להתנותה. יש שבית המשפט פסק, על כן, כי מי שבנה ברישיון על אדמתו של אחר כדי להתגורר בדירה וגר בה שנים רבות, זכאי, מטעמי צדק, לפיצוי על השקעותיו כאשר רשות מתבטלת. יש אפוא שבית המשפט מתנה את ביטול הרישיון בפיצוי של נתבע על השקעותיו או בפיצוי על הנזק שנגרם לו.

רק במקרים חריגים וקיצוניים יכיר בית המשפט במצב שהרישיון הוא בלתי הדיר, וזה לא חל על המקרה שלפנינו, קובעת השופטת רובינשטיין.

למשיבים רישיון מכללא, אשר לא העניק להם זכות כלשהי במקרקעין מלבד הרשות להשתמש בחלק החצר שבו עשו שימוש. זכות זו ניתן לבטל בכל רגע, כאמור, וכך נעשה. עם היוודע דבר ההשתלטות של המשיבים בחצר, פנה אליהם ב"כ המערערת בשנת 1983 לסילוק ידם. מחומר הראיות עולה בבירור, כי המשיבים השתלטו על החצר ועל הגינה, וכי מיד עם היוודע למערערים על כך - הם פנו אליהם בדרישה לסילוק ידם מן החצר.

השופטת רובינשטיין קובעת, כי אין במקרה הנדון כל נסיבות מיוחדות, לא משפטיות ולא אנושיות, המקנות למשיבים רישיון בלתי הדיר, גם אם לאחר שיגור המכתבים עברה תקופה ארוכה. נהפוך הוא, אין מניעה בנסיבות העניין לביטול הרשות שעניינה חזקה בחצר שבעל המקרקעין רשאי לבטלה בכל עת, ושיקולי הצדק כאן נוטים להגנה על זכות הקניין של הבעלים, מה גם שמדובר בבית משותף בן ארבע יחידות, אשר החצר מהווה חלק מן הרכוש המשותף בו.

אשר לדמי השימוש: השופטת רובינשטיין קובעת, כי אין לחייב את המשיבים בתשלום בור העבר. עם זאת, אין ספק, כי לפחות מעת הגשת התביעה זכאית המערערת לדרוש דמי שימוש אלה, שכן לפחות ממועד זה הפרה את שתיקתה, והחלה לעמוד על זכויותיה, ואין צורך בהגשת תביעה חדשה בעניין זה.

השופט גרוס, בדעת מיעוט, סבר שיש לדחות את הערעור. מדובר במקרה שאין מקום לדחיית הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין של ביהמ"ש קמא, ותומכים במסקנה המשפטית, ואין לגלות בפסק כל טעות שבחוק.

הכלל הוא, כי יש לבחון כל מקרה ומקרה, על פי נסיבותיו, וכל רשות ורשות ותנאיה שלה. פעמים, רשות שיש עימה תמורה ניתנת לביטול על נקלה, ופעמים שרשות חינם לא ניתן לבטלה, או שהפינוי בעקבות ביטול הרשות צריך להיות מותנה בתנאים שונים. בנסיבות כאלה, כאשר המשיבים משתמשים זמן רב באותה חצר, ומצד הבעלים אין פרץ ואין צווחה - הרי שהמסקנה שהגיע אליה בית משפט השלום נכונה וצודקת היא. שיגור מספר מכתבים, תוך ישיבה בחיבוק ידיים מוחלט במשך 15 שנה לאחר מכן, ודאי שאין בו לסייע למערערת.

אשר לתביעה לתשלום דמי שימוש - אין ספק, כי מאז הגשת התביעה זכאית המערערת לדרוש תשלום דמי שימוש אלה מהמשיבים, שכן הפרה את שתיקתה והחלה לעמוד על זכויותיה. אך לא ניתן להעניק למערערת כל סעד, למרות מסקנה זו, שכן התביעה היא לתשלום דמי שימוש עד למועד הגשת התביעה, והדרישה לתשלומם מכאן ואילך יכולה להיות נושא לתביעה חדשה ולא לתביעה הנוכחית.

השופטת שפירא הצטרפה לחוות הדעת של השופטת רובינשטיין. בפסק דינו המנומק התעלם בית משפט קמא מאותם מכתבים ששלחו למשיבים הבעלים דאז, ובהם דרישה לסילוק יד ולהריסת מבנים ותוספות שנבנו בחצר ללא היתר. אין ספק, כי מכתבים אלה הבהירו, בזמנם, למשיבים, כי בעלי הקרקע אינם מסכימים לשימוש שהם עושים בחצר, ודורשים את חזרת המצב לקדמותו. למרות שבעלי הקרקע דאז לא מיצו זכויותיהם מיד בדרך של פנייה לערכאות, אין לקבל עמדת המשיבים, כי ציפו בתום לב להכרה כבני-רשות מכוח "שתיקת הבעלים", ציפייה המקימה להם, לטענתם, עילה לקבלת סעד מן הצדק.

להיפך, בעקבות מכתבי הדרישה, צריכים היו המשיבים לצפות, כי תוגש נגדם תביעה לסילוק יד. רק אזלת ידם של הבעלים הקודמים (ולא הסכמתם למצב שנוצר) מנעה זאת.

התוצאה הסופית: הערעור נתקבל, ונקבע, ברוב דעות, כי הרישיון שהיה למשיבים להחזיק בחצר בוטל, וניתן צו לסילוק ידם מהחצר. כמו כן, הם חויבו בדמי שימוש החל מיום הגשת התביעה.

ע.א 1414/00, ביהמ"ש המחוזי.

השופטים: י. גרוס, מ. רובינשטיין, ת. שפירא.

בשם המערערת: עו"ד פרץ.

בשם המשיבים: עו"ד זולטי.