שיקום ובינוי: בלי טלאים ובלי שיווק מתחרה

לתוכניות פינוי-בינוי יש חיסרון אחד, והוא החרוז. אף שהמילה "פינוי" מתחרזת עם המילה "בינוי", המדובר הוא בשיקום ולא בפינוי. כמובן, אם דיירי הבתים הצפויים להריסה ירצו לגור במקום אחר, אין למנוע זאת. אבל אין למנוע מהם את הזכות לגור באיזור המשוקם. להיפך, בהתחשב באופיים הדמוגרפי והחברתי של אזורי שיקום רבים, יש לצפות שחלק ניכר מהדירות החדשות והחדישות באתר המשוקם יירכש בידי קרובים וידידיהם של הוותיקים.

לציפייה הזאת יש ערך קהילתי חשוב, ובהקשר זה שווה לציין, שהמונח "פינוי" די מבהיל והוא עלול להכביד מלכתחילה על יישום התוכניות. מאחר שבימינו גם השירה מעדיפה חרוז "לבן", כדאי לדבר על שיקום ובינוי ולוותר על החרוז.

לעצם העניין, רשויות השלטון התנגדו שנים רבות לתוכניות מהסוג הנדון. הן העדיפו שכונות חדשות על כל גבעה גבוהה ובכל פרדס נטוש, והתעלמו גם מהתופעות השליליות - מבחינה פיזית, כלכלית וחברתית - הכרוכות בקיום אזורים טעוני שיקום בערים השונות, בין ותיקות ובין שנבנו בימי הצנע.

כך, למשל, לפני שנים מספר הועסק אדם, אשר שמו וכתובתו שמורים במערכת, בהכנת תוכנית אב לשטחים פתוחים בירושלים. בדו"ח שלו הסביר, שרצוי מאוד להגן על שטחים פתוחים לרווחת הציבור. החל באתרים שבתוך העיר כמו פסגת הר נוף, יער ירושלים, גבעת מצפה נפתוח החולשת על עמק הארזים וכלה בשמורות טבע ונוף כמו הר סנסן שבסביבות צור הדסה, ואתרים הרריים אחרים הקרובים לעיר.

הנ"ל הצביע על כמה וכמה אתרים בנויים בצפיפות נמוכה, שאין להם ערך אדריכלי, סנטימנטלי או היסטורי, המהווים מטרד מכל הבחינות. הדו"ח הראה, שבכמה אתרים הכפלת הנפח פי ארבעה תאפשר לא רק שיקום שכונה, אלא גם פתיחת שטחים בתוכה לטובת התושבים הזקוקים לפינות נוי ומשחק. וכשמדובר בהכפלה פי ארבעה, גם אין צורך להרקיע שחקים בתוספת הבינוי.

באותו דו"ח הוצעו הצעות מפורטות לאתרים מסוימים, והוברר שאפשר אפילו לפצות את הדיירים בשטח דיור כפול וחדיש, כמובן, ועדיין יוכל היזם להרוויח לפחות 20% על השקעתו. יתר על כן, הדו"ח הראה את האפשרות להתחיל את השיקום בשכונות שונות בקטעי שטח עזובים או משני ייעוד, כדי להקל על בעיית מגורי הביניים בתקופת השיקום.

מקבלי הדו"ח עיינו בו, נאנחו והגיבו כך: עיריית ירושלים המשיכה להתיר תוספות בנייה קטנות באתרים הטעונים שיקום, ובחלק מהם סייע בזה גם משרד השיכון במסגרת תקציב שיקום השכונות. כמובן, תוספת טלאי על גבי טלאי רק מחריפה בעיות תשתית, תנועה וחנייה ופינות ירק ומשחק, ודוחה לימות המשיח את הסיכוי להפוך את קובץ העיירות הקרוי ירושלים לעיר בירה ראויה לשמה. בה בשעה, ויתור כזה על נפח בנייה סביר דוחף את הביקוש לאתרים פתוחים וירוקים מחוץ לעיר - לרעת הסביבה, התחבורה והתשתיות.

ואילו מינהל מקרקעי ישראל, גוף זה הזדעזע מן ההצעה עד כדי כך שמשך ידו - באמצע עבודת התכנון - מן השותפות המוסכמת מראש במימון תוכנית האב הנ"ל. סוף סוף, מה ייצא למינהל המקרקעין משיקום שכונות ומעיבוי העיר? הרבה יותר ייצא לו מהפיכת צור הדסה לכרך סואן.

אבל ההיגיון מטפטף בכל זאת. אמנם, לא מעצמו. זכור לטוב בהקשר זה אשר וינר המנוח, מי שהיה מנכ"ל משרד השיכון ובעיקר איש חכם והגון ובעל קשרים שלא ניצל לטובתו האישית. במידה מסוימת, שינוי היחס לתוכניות פינוי-בינוי באוצר ובמשרד השיכון נבע משתדלנותו בנושא, עד שהלך לעולמו בטרם עת אך לא בטרם הוקמה ועדה בינמשרדית לבדיקת העניין.

אז טוב שרוצים היום, כמו שסיפר "גלובס", להקפיץ את מספר הדירות ב-45 מתחמים בארץ מ-3,887 ל-17,557 וגם להגדיל מ-110 אלף מ"ר ל-1.1 מיליון מ"ר את שטח המסחר והמשרדים באתרי השיקום. וטוב יהיה אם תגדל נדיבות האוצר כלפי היזמים והמשתקמים כאחד בשאלת מס השבח, אפילו מעבר להצעת ועדת רבינוביץ'. אבל ברור, עם זאת, שהתנופה בביצוע המדיניות החדשה - ההולמת עוד עשרות אתרים שאינם ברשימה - מותנית בהיפוך המדיניות בשני התחומים שהוזכרו לעיל.

ראשית, בכל אתר המתאים לשיקום ובינוי יש לאסור תוספות והטלאות שתדחינה לנצח את אפשרות השיקום האמיתי. שנית, בכל יישוב שיש בו אתרים טעוני שיקום ובינוי - ובסביבתו של יישוב כזה - יש לאסור הפשרת קרקעות מינהל פנויות, לרבות חקלאיות, בשיטה המקובלת המנסה לכסות את כל הארץ בשמלת בטון. רק בשני התנאים ייווצרו ביקושים שיבטיחו את המנוף הכספי הדרוש לפיצוי הדיירים, בלי לפגוע בסיכויי הרווח של היזמים שיסתכנו במלאכה המסובכת, הממושכת והמעצבנת שבה כרוך השיקום והבינוי.