מיסוי בקנדה: מורה נבוכים למשקיע הישראלי

לעיתים אף נדמה כי הגיע תורה של קנדה להחליף את ארצות מזרח אירופה, המהוות אף הן יעד חביב על משקיעים ישראלים, המעוניינים בהשקעה בטוחה יחסית ובתשואה גבוהה, יחסית.

במקביל להשקעה של יחידים בנכסי נדל"ן בקנדה, החלו חברות ישראליות רבות לבצע השקעות בקנדה, בין אם כחברות קבלניות, כחברות השקעה או כשילוב של השניים, דהיינו הקמת נדל"ן והשכרתו.

חשוב לזכור כי תשואה שנתית מנדל"ן בשיעור מסוים, עשויה במקרים מסוימים להסתכם בפועל לתשואה נטו נמוכה הרבה יותר, במידה ועל רווחים כאמור מוטלים מסים שונים. קנדה מטילה בדרך כלל מס בשעורים הגבוהים מהמקובל במדינות מזרח אירופה, או בריטניה, אך כל עוד נישום מתכנן נכון את אופן ההשקעה בנכס, הרי שלא מן הנמנע כי התשואה נטו תהא דומה, אם לא זהה, לתשואה ברוטו.

יחיד תושב ישראל הרוכש נדל"ן בקנדה במטרה להשכירו, חב במס בקנדה על רווחיו מהשכרה כאמור. חבות המס הינה בשיעור של 25% מסך הכנסות דמי השכירות, דהיינו מס המוטל על ההכנסות ברוטו.

עם זאת, מעניקות רשויות המס בקנדה ליחידים תושבי חוץ אפשרות להתמסות על הרווחים נטו, כלומר על הכנסות מהשכרת הנכס, בניכוי הוצאות שיצאו בייצור ההכנסה.

על מנת להתמסות על הרווחים נטו יש להגיש בקשה לרשויות המס בקנדה (216 election), ובה לציין כי הנישום חפץ להתמסות על רווחיו נטו.

נישום אשר בוחר להתמסות על רווחיו נטו, נדרש להגיש דו"ח מס לרשויות המס הקנדיות בתום כל שנת מס (בדרך כלל עד ה-30 ביוני בשנה העוקבת), בו מפורטים הכנסות והוצאות הקשורים בהשכרת נכס הנדל"ן.

בחישוב הרווח מהשכרת נכס הנדל"ן - המחושב, במקרים מסוימים על בסיס צבירה - ניתן לדרוש הוצאות שונות שיצאו ביצור ההכנסה על בסיס צבירה.

ההוצאות המותרות בניכוי הינן רבות וכוללות, בין השאר: הוצאות מימון, הוצאות אדמיניסטרציה, דמי ניהול למנהל הנכס, הוצאות פחת (בדרך כלל, בשיעור של 4%, ובכפוף למספר מגבלות), הוצאות משפטיות, הוצאות שיפוצים, הוצאות פרסום, הוצאות לביטוח הנכס, הוצאות נסיעה לביקור באתר הנכס, ולעיתים אף הוצאות הסקה וכיוצא בכך.

במידה ולאחר ניכוי הוצאות כאמור נותרת הכנסה חייבת במס, הרי שהכנסה כאמור חייבת במס על פי שעורי המס החלים על יחידים בקנדה.

קנדה מטילה על יחידים מס הכנסה פרוגרסיבי, הן במישור הפדרלי (בשעורים שבין 17% ל-29%) והן במישור העירוני (מס פרובינציה). בנוסף לכך מוטל מס יסף (surtax).

אמור מכאן כי שעורי המס החלים על יחידים כאמור משתנים בהתאם לגובה ההכנסה החייבת, ובהתאם למקום הימצאו של הנכס - בין אם באונטריו, קוויבק, אלברטה, יוקון, או כל פרובינציה אחרת. שיעור המס האפקטיבי החל על רווחים מהשכרה עשוי להגיע לכ-50% ואף יותר מכך, בהתאם לגובה ההכנסה החייבת ומקום הימצאו של הנכס.

מכירת נכס נדל"ן בידי יחיד תושב ישראל חייבת במס רווחי הון בקנדה. גם במקרה זה המס מוטל על התמורה המתקבלת ממכירת נכס הנדל"ן, כאשר קיימת אפשרות להגיש דו"חות ולהתמסות על הרווח נטו.

ראוי לציין כי בעת חישוב רווח הון ממכירת נכס נדל"ן ניתנת הקלה ליחידים - תושבי קנדה ותושבים זרים - הקלה הפוטרת ממס מחצית מרווח ההון. כמו כן, קיים דין ספציפי להוצאות פחת אשר נדרשו כהוצאה שוטפת (recapture) שעורי המס החלים על יתרת רווח ההון הינם פרוגרסיביים ומשתנים בהתאם לסכום הרווח ולמיקומו של נכס הנדל"ן.

הואיל ובקנדה קיים מס עיזבון (ומס מתנות), הרי שהורשת נכס נדל"ן המצוי בקנדה או הענקתו כמתנה, חייבים במס. אופן חישוב חבות המס ושיעורי המס דומים לאלו החלים על רווחי הון. לעיתים ניתן להימנע מתשלום מס עיזבון (או מס מתנות) על ידי תכנון מוקדם של אופן רכישת נכס הנדל"ן.

הניסיון הפרקטי מלמד כי במקרים רבים קיימת העדפה ברורה להגשת דו"חות ותשלום מס על הרווחים נטו - הן רווחים שוטפים והן רווחי הון - בהשוואה למיסוי הרווחים ברוטו, דהיינו מיסוי התמורה. הדבר נכון בייחוד במהלך שנות המס הראשונות בהן נדרש הנישום להוצאות רבות. העובדה כי מספר אנשי מקצוע בארץ הינם בעלי פרקטיקה רבה בנושא, הופכת את עלות הגשת הדוחות זניחה.

יחידים תושבי ישראל בעלי רווחים שוטפים מהשכרה פסיבית של נכסי נדל"ן בקנדה, עשויים למצוא עצמם חייבים במס בישראל בגין הכנסות מהשכרה כאמור, וזאת במידה והכנסות מההשכרה מתקבלות הישר אל חשבון הבנק שלהם בישראל.

עם זאת, במידה והכנסות שוטפות פסיביות מהשכרת נכסי נדל"ן מתקבלות בחשבון הבנק מחוץ לישראל וכעבור פרק זמן, אם בכלל, מועברות לישראל, הרי שעל פי המצב החוקי בישראל כנוסחו כיום, הכנסות כאמור אינן חייבות במס בישראל.

יש לציין כי הכנסות שוטפות מהשכרה פסיבית של דירות מגורים, בשונה משאר נכסי נדל"ן, עשויות במקרים מסוימים ועד לסכומים מסוימים, ליהנות מפטור ממס בישראל, אף אם הכנסות כאמור מתקבלות היישר לחשבון הבנק בישראל.

לגבי רווחי הון, הרי שרווח הון ממכירת נכסי נדל"ן בקנדה, לרבות דירת מגורים, עשוי להתחייב במס בישראל בשיעור של עד 50% (תוך קבלת זיכוי בגין המס הקנדי), אלא אם כן נערך הנישום מבעוד מועד לרווח כאמור, באחת הדרכים המקובלות.

חשוב לזכור כי באופן עקרוני לא צפוי מצב בו יחיד תושב ישראל ישלם כפל מס בישראל ובקנדה על רווחיו מנדל"ן, לאמור - מסים ששולמו בגין רווחים בקנדה מובאים בחשבון בעת חישוב חבות המס בישראל, במידה וקימת חבות במס בישראל.

הכותבים הם ממשרד זיו את האפט רואי חשבון.