מונטריאול: בפתחו של משבר בשוק הנדל"ן?

כיום מסתבר, זהו זמן מצוין להיות בעל נכס במונטריאול. במבט קצר על השוק באחת הערים התוססות בקנדה, ניתן לראות, כי קיימות אופציות רבות להשכרת נכסים, וביכולת המשכיר לבחור במרבה במחיר. אחת התופעות המוזרות ביותר הן, ככל שהתנאים בדירות גרועים יותר, כך התור לקבלן ארוך יותר - פרדוקס שננסה להסביר בהמשך.

יש אנליסטים הטוענים, כי בקרוב צפוי שוק השכירות להיכנס לתקופת משבר, אחרים טוענים כי המשבר כבר החל. לחלק, החזונות האפוקליפטיים הללו אינם מחוברים כלל למציאות ומבחינתם מדובר ב"ברווזים עיתונאים", שמטרתם להסב את תשומת ליבם של למעלה משליש מהאוכלוסייה המקומית, הכוללת בעלי נכסים ומשכירים יחדיו.

מונטריאול ייחודית מאוד בשוק הנדל"ן במפה הקנדית בפרט ובצפון אמריקה בכלל. זוהי למעשה העיר המרכזית בקנטון הצרפתי של קוויבק, שבירתה הרשמית היא קוויבק סיטי.

כשבשנות ה-70 הוחלט על ידי הממשל המקומי להפוך את הצרפתית לשפת חובה במוסדות החינוך, במדיה ובעיתונות המקומית, רבים מדוברי האנגלית עזבו את העיר. כשבאמצע שנות ה-90, עצמאותו של החבל התקרבה יותר ויותר, התופעה רק התגברה.

מגמה זו יצרה נטישה מלאכותית של יחידות דיור ומשרדים, שאולי מסבירה את האינטרסים הרבים שגילו הדיירים ששלטו בשוק במשך שנים רבות. זו אולי אף מסביר, מדוע בעשורים האחרונים, מחירי השכירות היו נמוכים בצורה משמעותית מהרמה בשווקים בשתי ערים מרכזיות אחרות בקנדה, טורונטו וונקובר.

כיום, אחוז הנכסים הפנויים בעיר עומד על פחות מאחוז, משמע, על כל 100 דירות יש פחות מנכס אחד פנוי להשכרה. לפני שנה עמד שיעור הנכסים הפנויים על 1.5%, ולפני שנתיים על 3%.

קיימות סיבות מדוע שוק השכירות רווחי עבור בעלי הנכסים. מחד, רבים הם בני העשרים ו.. ששפר עליהם גורלם בשנים האחרונות. אלה רכבו היטב על גל היי-טק ובכך זכו בעצמאות כלכלית מוקדם מהמצופה. שנית, אחוז ההגירה לתוך מונטריאול גדול ביותר. לקוויבק יש מדיניות הגירה שונה מזו של קנדה, וכתוצאה מכך כל שנה משתכנות בעיר כ-10,000 משפחות שהם כ-30 אלף איש.

המספר הכולל של דירות להשכרה בעיר נע סביב 350 אלף, כשההיצע בשוק עומד כיום על פחות מ-3,500 דירות.

10,000 המשפחות הללו, שרובם אינם נהנים מהיסטוריית אשראי מספקת על מנת לקבל משכנתא לרכישת דירה, פונים אל שוק השכירות, ומדי חודש שיעור הנכסים הפנויים בה יורד יותר ויותר.

בראשית יולי, תקופת המעבר האופיינית בעיר, משפחות רבות בסגמנט הנמוך של השוק (700 דולר קנדי לחודש שהם כ-440 דולר אמריקני), חיפשו נואשות דירות פנויות להשכרה.

מאחר וההיצע בשוק היה נמוך מאוד, רבים מהם נאלצו להתפשר על דירות יקרות יותר. אם התופעה הזו תימשך עד אמצע שנת 2002, קרוב לוודאי שסגמנט הביניים (700 עד 900 דולר קנדי לחודש) יצטרף לחגיגה, כך שבשוק יוותרו רק הנכסים היקרים ביותר.

הבעיה המרכזית של שוק השכירות בקוויבק הוא הרגולציה הגבוהה של השלטון המקומי. זו אחת הסיבות מדוע משקיעים רבים מעדיפים לבנות שכונות מגורים שלמות, ולהשאיר זאת על כתפי הממשל. מצד שני, הפרויקטים הממשלתיים מתחרים היטב בפרויקטים של היזמים הפרטיים. התוצאה היא פחות דירות, ביקוש עולה ומשפחות ברחובות.

הפתרון לפי חברות נדל"ן מקומיות ורוב האנליסטים, הוא בדה-רגולציה הדרגתית של שוק ההשכרה, על מנת לאפשר כניסת יזמים והון פרטי גדולים יותר לשוק.