מדינת ישראל כנראה לא מעוניינת בפינוי-בינוי

א. אובדן הכדאיות לביצוע הפרויקט, שעלול לגרום לאי ביצוע הפרויקט.

ב. "אינוס" התב"ע ובינוי עפ"י מצב תכנוני של שנות ה-50 וה-60.

ממשלת ישראל החליטה, כי פרויקט פינוי-בינוי הוא פרויקט בעדיפות לאומית. המלצות ועדת רבינוביץ' לרפורמה במיסוי הנדל"ן, שאושרו בממשלה בימים אלו, אף נתנו ביטוי לכך בהקלות רבות בתחום הפינוי-בינוי, והכול כדי לעודד ביצוע פרויקטים אלה. שר האוצר סמך ידו על ההחלטות הללו והביאן לאישור הממשלה, אולם מנגד חתם על החלטה מס' 901 של מינהל מקרקעי ישראל ואשרר אותה. דבר זה יגרום לעצירת פרויקטים או לביצוע לקוי ולא יעיל של תוכניות פינוי-בינוי בשטחי מינהל מקרקעי ישראל.

החלטה 901 מתקנת את החלטה 824 בעיקר בהוספת תנאים לפטור מתשלום דמי היתר על תוספת זכויות. חשוב להדגיש, כי בכל מקרה ההחלטה בתוקף רק כאשר בעלי הקרקע נמצאים במעמד של חוכרים בהיוון ל-49 שנה. תנאי עיקרי בהחלטה החדשה לקיום הפטור מתשלום דמי היתר מופיע בהחלטה, בסעיף ג'1: "גבולותיו ו/או שטחו של המגרש ו/או החלקה, עליו בנוי הבניין הרווי, לא ישתנו בתוכנית בניין העיר הקודמת או החדשה, המאפשרת את תוספת הבנייה ו/או שינוי הניצול".

משמעות סעיף זה (שכאמור לא היה קיים בהחלטה המקורית 824) היא, כי ביצוע איחוד וחלוקה יחייב תשלום דמי היתר למינהל. משרד האוצר, שקיבל את המלצת ועדת רבינוביץ' והחליט כי איחוד וחלוקה לא ייחשבו לאירוע מס, החליט גם כי יש לשלם למינהל דמי היתר במקרה של איחוד וחלוקה. נראה לי, כי לא הוסברה לשר האוצר משמעותה האמיתית של החלטה זו.

ברוב המקרים, ללא ביצוע איחוד וחלוקה וללא תכנון מחדש של השטח והתאמתו מבחינת התכנון האורבני, התשתיות והזווית החברתית, לא ניתן לבצע פרויקט באופן יעיל בסטנדרטים של שנות האלפיים. ביצוע הפרויקט ללא איחוד וחלוקה, משמעותו הרסנית מבחינה תכנונית וחברתית ויצירת מצב של "אינוס" התב"ע ובכייה לדורות.

מקובל לתכנן בפרויקטים של פינוי-בינוי באיזורי הביקוש יחס דירות של 1:4 במצב חדש לעומת מצב קיים. מבחינה כלכלית, אם יידרש תשלום למינהל מקרקעי ישראל בגין דמי היתר (51%) על תוספת הזכויות בפרויקט, אין כדאיות ביחס של 1:4 ויהיה צורך להעלות את יחס הדירות ליחס של לפחות 1:6, דבר שבמקרים רבים רשויות התכנון מתנגדים לו.

לאור האמור קיימות שתי אפשרויות:

א. לא לבצע את הפרויקט, אם בגלל חוסר כדאיות כלכלית ואם בגלל תנאי השטח שאינם מאפשרים תכנון ללא איחוד וחלוקה.

ב. לבצע את הפרויקט ללא איחוד וחלוקה, תוך ניצול בלתי יעיל של השטח.

המפסידים העיקריים מביצוע החלטה זו הם הדיירים. פרויקט פינוי-בינוי בא לתקן עיוותי עבר ואמור לספק תחליף לבנייה של שנות ה-60, שנעשתה בחופזה ואינה עונה על הסטנדרטים של שנות האלפיים. יתרה מזו, בפינוי-בינוי גורמי השלטון משיגים יעדים רבים ללא כל הוצאה ציבורית, כגון יעדים חברתיים, שיקום אוכלוסיות חלשות ומוקדי מצוקה והצערת אוכלוסיות. במקום שהממשלה תשקיע באוכלוסיות בתחום צמצום הפערים, יעשו זאת יזמים בהכוונה ממשלתית וללא מימון ממשלתי.

בימים אלה מטפל משרד הבינוי והשיכון בקידום עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי במסגרת פרויקט התחדשות עירונית ומתוכננים עוד עשרות פרויקטים במסגרות שונות, שלא דרך משרד הבינוי והשיכון. הפעלת החלטה 901 של מינהל מקרקעי ישראל מהווה קבורת חמור לפרויקט חשוב זה בשטחי מינהל מקרקעי ישראל.

אני קורא לשר האוצר, לשר התשתיות הלאומיות ולשר הבינוי והשיכון ולכל הנוגעים בדבר, לעצור מיד את ביצוע ההחלטה ולהיכנס בעובי הקורה של פרויקט פינוי-בינוי בשטחי מינהל מקרקעי ישראל כדי להציל את הפרויקט. איני מכיר פרויקטים רבים כדוגמת פינוי-בינוי שבהם יכולה הממשלה להשיג יעדים רבים בהכוונתה וללא כל הוצאה ציבורית.

הכותב הוא מנכ"ל חברת מצלאוי המתמחה בפינוי-בינוי.