ציבת משך זמן מירבי להמצאות תוכנית בסטטוס "בהפקדה" הוא הכרח להגברת הגנה חוקתית
על קניינו של אדם. חוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 מגדיר מועדים קבועים לשלבי
הפקדת תוכנית, לרבות מועדים לסיום טיפול בהפקדת תוכנית (סעיף 109 א' לחוק).
ברם, בעניין זה נקבע, כי בהיעדר החלטה ע"י מוסד התכנון הרלבנטי בדבר דחייתה
או אישורה של התוכנית תוך פרק זמן קצוב מתום הפקדתה, תמונה ועדה להשלמת תוכניות,
אשר בסמכותה לשמוע התנגדויות ולהכריע בהן, וכן להמשיך בהליכים של בדיקה ואישור
התוכנית.
לאור לשון החוק, יובן בנקל, כי התמשכות הליך הפקדת תוכנית בניין עיר על פני
שנים רבות אינה בבחינת חזיון נדיר במחוזותינו. המבקש לעיין בדפי מצב זכויות
בנייה של נכסי מקרקעין, המופקים במחלקת תכנון עיר במינהל הנדסה של רשויות מקומיות,
נתקל לא אחת במסגרת רשימת התוכניות גם בכאלה הנמצאות תחת סטטוס "בהפקדה" מזה
שנים רבות (במקרים מסוימים יותר מעשור).
ישנם תרחישים שונים להתהוות מצב זה, דוגמת מה שמכונה בעגה הציבורית עיכובים
ב"צנרת" הבירוקרטית. כמו כן, קיימים מצבים שהם תוצר של החלטה מכוונת של רשות
תכנונית המצמצמת, מגבילה ומחמירה בהוראות השימוש והניצול של זכויות בנייה בתוכנית
מסוימת, הנמצאת בהפקדה, בהשוואה לתוכניות שקדמו לה. כפועל יוצא, לא מתאשרות
תוכניות חדשות ולא ניתנים היתרים, בסתירה להוראות התוכנית המופקדת. בה בעת,
רשות תכנונית המבקשת להימנע מחשיפה לתביעות פיצויים על-פי הוראות סעיף 197
לחוק, עקב אישורה של תוכנית המופקדת בשלב זה, תמנע ו/או לא "תזדרז" לסיים את
הליכי אישור התוכנית.
לעתים, תוכניות המצויות בסטטוס "בהפקדה" שנים רבות, הן תוצר של שינויי מדיניות
וחשיבה תכנונית תוך כדי הליכי התכנון, עד למצב בו הצוות המקצועי שעמל על הכנתה
של התוכנית באוריינטציה תכנונית מסוימת מפוזר, ומשמע מצב דברים זה הוא הנצחת
מעמדה של התכנית בסטטוס "בהפקדה".
מן הראוי שרשויות התכנון יהיו ערות להשלכות השונות בדבר נזקים כספים ואחרים
שעלולים להיגרם לבעלי נכסים (ונכסים גובלים), עליהם חלות תוכניות המצויות בסטטוס
"בהפקדה" במשך שנים רבות. כל זאת, בשל היעדר קציבת זמן מירבית למשך המצאות
תוכנית בסטטוס "בהפקדה", בדומה, למשל, לקציבת זמן מירבי במתן אישור לשימושים
חורגים מתכנית ו/או מהיתר. בעניין זה נקבע בסעיף 148 לחוק: "היתר לשימוש חורג
מתוכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש. היתר לשימוש חורג מהיתר או הקלה יכולים
להינתן לתקופה מוגבלת מראש".
ניתן למנות במספר מישורים את הנזקים הנגרמים לבעלי נכסים ש"זכו" שתוכנית המגבילה
ו/או מחמירה בזכויותיהם תחול על נכסיהם בסטטוס "בהפקדה" לאורך שנים רבות:
1. תוכנית "מופקדת" אשר אינה מגיעה ל"קו גמר" (פירסום דבר אישורה למתן תוקף)
עלולה להביא לפגיעה בסחירות הנכס, וליצור הקפאת פעולות לפיתוח השטח עד להתבהרות
והסרת אי הוודאות באשר למעמדה של התכנית. גם אם התכנית תאושר בסופו של דבר,
אזי אין ודאות, אם התוכנית תאושר במתכונת המוצגת בתוכנית שבהפקדה, או שמא עלולים
לחול שינויים בתנאים למימושה דוגמת דרישות פיתוח וכו', ו/או בגבולות התוכנית
("הקו הכחול" של התוכנית) ו/או במיקום הסופי של תוואי תשתיות שונות הכלולות
בה, דוגמת תוואי רכבות, מעבר (פרוזדור) קווי חשמל ומים, מיקום מחלפים ודרכים
וכו'.
2. אם ברור מהוראות התוכנית (תקנון תשריט) שהיא מגבילה ומצמצמת זכויות בנייה
ושימושים, אזי בעל זכויות בנכס אשר יחפוץ/ייאלץ למכור את זכויותיו בעת הפקדתה
של התוכנית עלול לסכם עיסקת מכר עם רוכש בכוח במחיר מופחת בגין התחשבות השוק
בצפי למימוש הוראות תוכנית זו. זאת, מבלי יכולת לתבוע פיצויים בגין אותה ירידת
ערך שנגרמה לו. זכות זו שמורה על-פי הוראות סעיף 197 לחוק, למי שהוא בעל זכות
במקרקעין ערב אישור התוכנית, כמצוטט: "נפגעו ע"י תוכנית, שלא בדרך של הפקעה,
מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית
היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור
בסעיף 200".
3. תוכניות הכוללות טבלאות איזון והקצאה, אשר אינן מתאשרות במשך שנים רבות
נתונות לעיתים למצב, בו בפער הזמנים בין הגשת התכנית להתמשכות הליכי הפקדתה,
חלות תנודות מפליגות בשוויים של המגרשים בייעודים השונים הכלולים בתוכנית.
בהתאם, מופרת יחסיות ערכי השווי עליהם בנויה טבלת האיזון. בנסיבות קיצוניות
מחייב הדבר זניחת הטבלה המקורית ועריכת טבלה חדשה, ועקב כך יצירת מעגל שוטים
לפיו שינוי בטבלת האיזון יביא לשינוי בתכנית המתאר וכך הלאה.
בשים לב לאמור מוצע, כי לאחר שיחלוף פרק זמן מירבי שייקבע בחוק למשך המצאות
תוכנית בסטטוס "בהפקדה" (נניח חמש שנים לתוכנית מתאר מקומית, ושמונה שנים במדרג
של תוכנית מתאר מחוזית), תחול אחת מהחלופות הבאות:
א. התוכנית תועבר למסלול אישור מהיר - פירסום דבר אישורה למתן תוקף.
ב. יוחלט על ביטולה - ברוח הביטויים השגורים בפוליטיקה, ניתן לומר שהתוכנית
תועבר לפח הזבל של ההיסטוריה.
ג. התוכנית תישאר במצבה כמופקדת, אך ניתן יהיה להגיש בגינה תביעות פיצויים
לירידת ערך בגין מלוא הנזק שנגרם. היקפו הכספי יתברר בערכאות דיוניות-משפטיות
מתאימות על-פי הוראות סעיף 198 לחוק, וכל זאת בראיה כאילו התוכנית אושרה למתן
תוקף.
הכותב הוא שמאי מקרקעין, כלכלן ומרצה לשמאות במרכז הבינתחומי בהרצליה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
