רמת גן: גושפנקא להקלות

כמו כן מאפשרת התוכנית שינוי גובה בניינים המותר באזורים מסוימים, העברת זכויות בנייה מקומה לקומה ועוד - כולל כל ההקלות ערב אישורה של תוכנית זו. עוד נאמר בתוכנית, כי "תוכנית זו ממצה את כל ההקלות בנושא זכויות הבנייה (6% לשיפור תנאי דיור, 5% עבור התקנת מעלית, 2.5% לכל קומה נוספת), וכי לא יותרו הקלות נוספות מעבר לתוכנית זו".

היתרון הבולט ביותר מבחינת קהל ה"מממשים" (החייבים בהיטל השבחה) הוא הזזת המועד הקובע לאומדן ההשבחה (אם קיימת) מיום תחילת התוכנית שקדמה לתוכנית זו (תוכנית רג/9/340 פורסמה למתן תוקף ב-24.10.96) ליום תחילתה של תוכנית רג/11/340 - ה-19.2.2001, בו רמת המחירים בשוק נמוכה יותר. יש להדגיש, כי במידה שמבוקשות הקלות, הרי שכיוון שהמועד הקובע הוא יום אישור ההקלה, הרי שככל שמועד אישור ההקלה קרוב יותר ל-19.2.2001, עניין הבדלי המועדים הופך להיות פחות ופחות משמעותי.

בתוכנית, בהשוואה להקלה, יש למתנגד זמן תגובה רב יותר (60 יום לעומת 14 יום), אולם מידת הידע שלו לעניין היתר הבנייה הממשמש ובא קטנה יותר. לדוגמא, לא קיימת אותה חובה של משלוח הודעה בדואר רשום הקיימת בבקשה לאישור הקלה. בשל כך עשוי להיות בעל זכויות במקרקעין גובלים בסכנת פגיעה יותר מאשר במצב של הקלה, ולא רק זאת, אלא קודם, בגין כל הקלה חויב מבקש ההקלה בפרסום וביידוע מאסיבי של בעלי הזכויות בנכסים הגובלים. הכללת ההקלות במסגרת תוכנית, תאפשר (כעבור 60 יום מיום פרסום התוכנית) לנצל את מלוא ההקלות ללא התנגדויות וכעבור שלוש שנים לא רק ללא התנגדויות, אלא אף ללא צורך בתשלום פיצוי לנפגעים (במידה שלא תבעו - ראה סעיף 197 לחוק התו"ב).

יתרון נוסף טמון בעובדה, שישנם מקומות לא מעטים ברמת גן בהם ניתן להוכיח, כי הוועדה נהגה לאשר הקלות בנייה טרם אישור תוכנית זו. במקרים כאלה, פוטנציאל אישור ההקלה מהווה חלק משווי הנכס ב"מצב קודם", ולכן עצם מתן גושפנקא לכל ההקלות במסגרת תוכנית זו אינה מהווה השבחה של מלוא ה-21% - סך כל ההקלות שניתן לקבל (במקרה של מגרש הקטן ממגרש מינימלי - מקסימום 22.2%) - אלא ראויה להיבחן בגין כל נכס לגופו ונוהג הוועדה שהיה רלוונטי לגביו טרם אישור התוכנית. דוגמא:

שווי נכס ב"מצב קודם" (טרם אישור תוכנית רג/11/340) - 100.

פוטנציאל הקלות - 21% (נניח שמדובר בנכס בעל פוטנציאל ניצול מלוא ההקלות).

מקדם לשטחים בעלי פוטנציאל ניצול - 50%.

שווי נכס ב"מצב קודם": 100 21/2 - 110.5.

שווי נכס במצב חדש: 121.

ההשבחה: 10.5 (110.5 - 121).

ההשבחה בפועל, אם כן, אינה מתבטאת בשווי ההקלות במלואן, אלא מתקזזת ע"י פוטנציאל ניצול ההקלות שהיה גלום בנכס עוד בטרם אישור תוכנית זו, תוך הבאת בחשבון נוהג הוועדה (ראה פסקי דין בעניין נוהג ועדה, לדוגמא פס"ד אילנות הקריה שנפסק לאחרונה).

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין.