בריטניה: תחזית לשוק המגורים

ערכם הממוצע של הנכסים יגדל ב-5% בשנת 2002. והתחזית ל-2003 היא עלייה של 7%.

המחירים הגבוהים של בתים בחלקים של לונדון ובדרום-מזרח אנגליה הופכים את הנכסים לפחות מושגים עבור רוב משקי הבית, בצד צפי לירידה בכוח הקנייה ב-12 עד 24 החודשים הקרובים. האבטלה ההולכת וגדלה היא הסיכון הגדול ביותר. זו החלה לעלות בחודשים האחרונים, לאחר 9 שנים של ירידה, ומשפיעה לרעה על אמון הצרכן. צפי לעלייה של כ-3% במחירי דירות פריים במרכז לונדון, ובתי מגורים פריים מחוץ ללונדון, ב-4% בשנת 2002.

למרות פעילות ערה והתחדשות מוגבלת בשוק ההון הגלובלי, התחזית לכלכלה בטווח הקצר אינה ברורה. הקונצנזוס הוא לצמיחה כלכלית איטית בשנת 2002, מלווה באבטלה הולכת וגדלה, וירידה בהכנסות משקי בית.

גורם זה ואחרים מצביעים על פעילות איטית בשנת 2002, דבר שיקטין הדרישה.

מחירי הבתים הפופולריים עולים בהדרגה ב-5 השנים האחרונות, על רקע צמיחה כלכלית, ריבית נמוכה (ויורדת) ירידה באבטלה והכנסה הולכת וגדלה למשקי בית.

הגידול הממוצע, שנה אחר שנה נע בין 5% ל-16% נומינלית, ו-3% עד 12.5% ריאלית. את העלייה הגבוהה יחסית מאז 1996 אין לראות כעלייה חדה במחירים, אלא כהתייצבות המחירים שהיו נמוכים מערכם האמיתי בתחילת שנות ה-90. בלונדון ובדרום מזרח אנגליה, שוק הבתים מוגבל יחסית לביקוש שעלה בשנים האחרונות, לכן גם מחירי הבתים עלו ב-112% וב-91% בחמש השנים האחרונות.

האזורים בהם עלו מחירי הבתים היו אלה שבהם ירד שיעור האבטלה. האבטלה ירדה ב-17% בלונדון וב-14% בדרום מזרח אנגליה, ומחירי הבתים עלו ב-113% וב- 91% בהתאמה. ב-Midlands ובצפון, הירידה בשיעור האבטלה היתה נמוכה יחסית וכך גם העלייה במחירי הבתים. התחזית לשנתיים הקרובות היא ששיעור הגידול בתעסוקה ייחלש, והדבר יעכב את עליית המחירים בטווח הקצר.

מחירי הבתים ביחס להכנסה למשק בית אינם מלמדים בהכרח אם מחירי הנכסים הם מעל או מתחת לערכם. אם מנסים להעריך מחירי בתים, חשוב להתמקד בנתח מההכנסה בו משתמשים משקי הבית לתשלום המשכנתא. כיום, משקי בית אינם דחוקים כפי שהיו בשנות ה-70 וה-80.

המימון שלהם נמצא במצב טוב יחסית, סכומי המשכנתא גבוהים יותר, וההחזרים החודשיים פרושים לאורך זמן רב יותר, בריבית נמוכה יותר.

הנתח הממוצע המושקע בתשלום משכנתא אצל רוכשים שזוהי לא רכישתם הראשונה הוא 21.7%, לעומת הנתון לגבי הרוכשים לראשונה שעומד על 27.1%, משום שהם לווים בממוצע 80% מערך הנכס, לעומת 64% בממוצע על ידי רוכשים ותיקים. התמונה פחות נוחה באזורים היקרים יותר. בלונדון נתח ההכנסה שמושקע בתשלומי משכנתא הוא 40% לרוכשים חדשים, ו-32% לרוכשים ותיקים.

המשקיע חשוף לעלייה בשיעור הריבית והאיום באבטלה גוברת. שיעורי הריבית הנמוכים, העלו את יכולת העמידה במחירי הנכסים. שיעור הריבית עומד כרגע על 4%, ולמרות ששיפור במצב הכלכלי עשוי להביא לעלייה בריבית, היא אינה צפויה לעלות בצורה משמעותית.

בנוסף, תנאי המשכנתאות מביאים לכך שחלק הולך וגדל (כרגע 40%) מהרוכשים שלוקחים משכנתאות לראשונה, אינם מושפעים כמעט משינויים בשיעור הריבית. אבטלה גוברת היא הסיכון הגדול ביותר הצפוי לשוק המגורים. שיעור האבטלה עלה לאחרונה, לאחר מגמת ירידה של 9 שנים וכנראה שימשיך לעלות ב-2002/3. עלייה זו לא תביא באופן מוחלט לירידת מחירי הבתים (זה ידרוש היחלשות כלכלית הרבה יותר משמעותית מהמצופה), אבל תגרום לכך שהמחירים כמעט ולא יעלו בטווח הקצר.

כשלוקחים את כל הגורמים בחשבון, אנו צופים שהביקוש למגורים ב-2002 לא יהיה גבוה כפי שהיה לאחרונה. האזורים הרחוקים מלונדון ובדרום מזרח עתידים להישאר במצב הסביר ביותר. ב-8 השנים האחרונות עלה מחירם הממוצע של מיטב נכסי מגורים במרכז לונדון ב-200%, בשל דרישה גדולה וכמות מוגבלת בנכסים. בשנים האחרונות הביקוש מונע על ידי משקיעים, כשרק 2/5 מהרוכשים מחפשים דירה לגור בה. היתר קנו בית שני או נכס להשקעה, ורק 40% מהרוכשים הם אזרחי בריטניה, ורבים אינם נזקקים למשכנתא כלל. שוק מוצף הון שכזה פירושו שאין סטנדרטים מקובלים למדידת ערכם של נכסים.

נמצא שדווקא באזורים היקרים, בהם "אספקת" הנכסים נמוכה, עלה ערכם של הנכסים (ב-275% עבור נכס בשווי 2.5 מיליון ליש"ט), בעוד שביקוש גבוה יכול להעלות מחירים בצורה לא פרופורציונלית, יש לזכור שבאותה מהירות יכול שווי הנכסים לצנוח אם ייווצר מצב של עודף היצע, כפי שקרה ברבעון האחרון של 2001.

כעת, הרבה תלוי במהירות ההתאוששות בכלכלת ארה"ב והעולם, אם ימשיך המיתון אנו צופים עלייה בנכסי מגורים מובחרים במרכז לונדון ב-3% בלבד. לעומת זאת, בשוק כה מוגבל מבחינת היצע, גם שיפור קטן יכול להביא לעליית ערכי הנכסים. על השוק מחוץ ללונדון עובר תהליך זהה לזה של מרכז לונדון, למרות שאופי הרוכשים שונה (מעל 90% הם אזרחי בריטניה הקונים בית למגורים).

שיעור העלייה במחירים באזורים המאפשרים מגורים ועבודה באזור או בלונדון וסביבתה היה הגבוה ביותר. שיפור התשתית היה גם פקטור שהעלה את המחירים, הנכסים לאורך כביש M40 המהיר עלו בשמונה השנים האחרונות ב-223%. חוזק הכלכלה בלונדון השפיע על מחירי הנכסים בלונדון וסביבתה. כאשר המרחק מלונדון לא מאפשר מגורים ונסיעה יום יומית לעבודה, ערך הנכסים עלה פחות. מאידך ישנן פרברים של ערים כגון לידס ומנצ'סטר, ואזורי המגורים מסביב לאדינבורו וגלאזגו, שגם בהם יש עלייה בנכסי מגורים עקב החוזק הכלכלי והתעסקותי של ערים אלו.

מגמה חדשה במעמד הבינוני העליון, שמרשה לעצמו להחזיק דירה בלונדון ובית כפרי על שטח אדמה באזוריים כפריים מחוץ לעיר. צורת מגורים שמאפשרת להם לעבוד ולשהות מספר ימים ולילות בלונדון ולחזור לסופי שבוע למשפחתם לסביבה כפרית ורגועה. מגמה זו מתחילה לתת אותתה גם בבתי המגורים הכפריים, בהם ניתן לקבל שטח קרקע גדול, ושטח מגורים גדול בנופים מקסימים ובמחירים סבירים.

הכותב היינו מנכ"ל פרופימקס ונציג FPDSavills בישראל.