הירידה החדה בשיעור הריבית במשק בתקופה האחרונה מחדדת את מהותן של תשואות מנכסי
מקרקעין מניבים. נכס מקרקעין מניב מהווה אפיק השקעה סולידי לטווח ארוך, אלטרנטיבי
לשוק ההון, אג"ח, פקדונות ותוכניות חיסכון. כמו כן, ברכישת נדל"ן נעשה בד"כ
שימוש במינוף פיננסי, המצריך נטילת הלוואות. לפיכך, לכאורה אמורה להיות קורלציה
חיובית בין שיעור הריבית במשק לבין שיעור התשואה מנכסי מקרקעים מניבים.
דא עקא, דווקא כיום ניכר, כי משקיעים מתנים רכישת נדל"ן מניב בקבלת תשואה שנתית
של כ-10%, ואף למעלה מכך. זאת, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בה התשואה השנתית
עמדה על כ-9%, כאשר הריבית במשק (הפריים) היתה 9.5%, לעומת 5.3% בינואר 2002.
על מנת להסביר את המגמה ההפוכה והמתאם השלילי השורר כיום, יש לעמוד על הפרמטרים
הנכללים בתשואה מנדל"ן מניב. ניתן לפרק באופן כללי את שיעור התשואה לשני מרכיבים:
מרכיב התשואה הבטוחה: מרכיב זה כולל בתוכו את הפרמטרים הבאים: שיעור הריבית
הבטוחה השורר בשוק בנכסי הון אלטרנטיביים, כגון אג"ח ופיקדונות; שיעור הריבית
בהלוואה לצורך מימון הרכישה (המושפעים ישירות משינויים בריבית בנק ישראל).
בנוסף, מובא בחשבון כי ההכנסות מהנכס חייבות במס, ומאידך ריבית המימון מותרת
לניכוי לצרכי מס. כמו כן, הנכס צובר פחת במהלך השנים, אשר מותר לניכוי לצרכי
מס.
מרכיב התשואה הבלתי ודאית: מרכיב זה מגלם ומכמת את כל אותם פרמטרים אשר אינם
ודאיים (ולמעשה קשורים האחד בשני): המצב הכלכלי-פוליטי-בטחוני הצפוי במשק;
חוסנו הכלכלי של השוכר הפוטנציאלי לטווח הארוך, בהתחשב במצב הכללי הצפוי ובענף
בו הוא עוסק. קיים סיכון, כי המצב הכללי במשק ישפיע על אותו שוכר עד כדי אי
יכולת לעמוד בתשלומי השכירות.
שקלול סך הפרמטרים דלעיל הינו שיעור התשואה הבלתי ודאית, המהווה למעשה "פרמיה"
אותה דורש המשקיע בגין הסיכונים הצפויים. יש להדגיש, כי יתכן גם מקרה הפוך,
בו ה"פרמיה" תהיה שלילית, כאשר המשקיע צופה עתיד ורוד.
לסיכום, התשואה הכוללת מנדל"ן מניב מושפעת בשני כיוונים: מרכיב התשואה הבטוחה
יורד עם ירידת הריבית במשק, ומרכיב התשואה האי ודאית עולה עם עליית רמת אי
הודאות במשק. הואיל וכיום ניכרת עלייה בתשואה הכוללת הנדרשת, למרות הירידה
החדה בשיעור הריבית במשק, יש בכך להצביע על עלייה חדה במרכיב התשואה האי ודאית,
המשקף את חששם של משקיעים לקראת הבאות.
בעבר הלא רחוק מקובל היה, כי השכרת נכס לחברה גדולה וותיקה, דוגמת רשתות שיווק
למיניהן, מהווה עיסקה בטוחה וכמעט נטולת סיכון. די אם נזכיר את התמוטטות רשת
שיווק בינלאומית כחברת Kmart, וחברת ענק כגון אנרון, המשתייכות ל"כלכלה הישנה",
כדי להאיר באור אחר גם חברות ישראליות מהשורה הראשונה.
בשולי הדברים יש לציין את התופעה ההפוכה לכאורה השוררת בשוק, בה בעלי נכסים
מוכנים להשכיר שטחים במחיר המשקף תשואה מינימלית. תופעה זו מהווה "כיבוי שריפות",
בה בעלי נכסים מוכנים לספוג תשואה נמוכה מאוד, אולם אך ורק לטווח קצר של שנה
עד שנתיים, על מנת לקצץ בעלויות אחזקת הנכס, עד שימצא שוכר אשר יהא מוכן לשכור
את הנכס לתקופה ארוכה בדמי שכירות "ראויים".
תופעה זו קיימת רק בקרב בעלי נכסים שרכשו אותם בעבר. אולם, משקיעים אשר מתכוונים
לרכוש נכסים כיום, מבצעים עיסקה רק בהתבסס על הכנסה שוטפת הגבוהה מהמקובל בעבר.
הכותב הינו שמאי מקרקעין, בוגר כלכלה ומינהל עסקים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
