הארגזים: זכויות התושבים, היזם והמדינה

על-פי הכללים שהתפתחו בפסיקה, רשאי בית המשפט הדן בתביעה לסילוק ידו של בר-רשות חינם מכוח רישיון מכללא, להתנות את הפינוי בפיצוי בגין השקעותיו של בר הרשות במקרקעין, שנעשו בידיעת הבעלים (ראו, למשל, ת.א 72184/93). לעומת זאת, לא תתקבל טענתו של מי שמעמדו במקרקעין נובע מהסכמה שבשתיקה של הבעלים הניתנת חינם, לפיה הרשות שניתנה לו היא בלתי הדירה ואיננה ניתנת לביטול אלא בנסיבות מיוחדות וקיצוניות.

בשורה של החלטות שניתנו בתביעות לסילוק ידם של חלק מתושבי שכונת הארגזים קבע בית משפט השלום בת"א, כי הנתבעים אינם רשאים להתגונן בטענה לרשות בלתי הדירה (ת.א 26862/01 ועוד), וכי מעמדם הוא, לכל היותר, כמי שקיבלו רשות חינם להחזיק במקום וניתן לפנותם בכפוף לתשלום פיצוי מסוים.

במכרז לפינוי-בינוי שכונת הארגזים נקבעו קריטריונים אחידים לפיצוי התושבים הזכאים לפיצוי. היזם חויב להציע לתושבים הזכאים לבחור אחת מהחלופות האלה: דירה בת ארבעה חדרים בשטח ברוטו של 110 מ"ר לפחות, בתוספת מענק של 50 אלף דולר ודמי שכירות בסך 500 דולר לחודש עד למעבר לדירה החלופית; או פיצוי כספי מחושב על-פי הקריטריונים לפינוי שכונת הארגזים, שנקבעו בוועדת הפינויים העליונה של מינהל מקרקעי ישראל. עבור רובם המכריע של התושבים, שווי החלופה הראשונה, הכוללת דירה, מענק ודמי שכירות, עולה בהרבה על שווי החלופה של הפיצוי הכספי.

אין ספק, כי הפיצוי שנקבע במכרז הוא פיצוי חסר תקדים, העולה לאין שיעור על הפיצוי בגין שווי ההשקעות במקרקעין שמקבלים תושבים במעמדם של תושבי שכונת הארגזים במקומות אחרים. כפי שמתברר, פיצוי זה אף עולה על התמורה שהיו מקבלים תושבי המקום בעסקת קומבינציה, אפילו היו בעלי הקרקע או בעלי זכויות חכירה.

שיעור קומבינציה בעיסקה באיזור זה, כאשר על הקבלן מוטל גם להרוס את ה"חושות" הקיימות, לפנות עשרות פולשים חדשים על כל ההוצאות הכרוכות בכך ולבצע עבודות פיתוח כללי ותשתיות, היה מגיע אולי ל-30%. היום ניתן לבנות במקום כ-1,200 דירות. מכאן, שתושבי השכונה, אף אם היו מתארגנים ביחד (דבר שאיננו אפשרי, בשל המחלוקות הרבות בינם לבין עצמם) ורוכשים את הזכויות במקרקעין מהמדינה, היו מקבלים בעיסקת קומבינציה פחות מ-400 דירות - עבור כ-300 משפחות. מסכום התמורה שהיו מקבלים התושבים יש לנכות את כל הוצאות המיסוי (יתרות מס רכוש; מס רכישה בגין רכישת הזכויות במקרקעין, מס שבח ומכירה בעסקת קומבינציה וכיו"ב). דהיינו, כל משפחה, ובכלל זה התושבים הוותיקים, היתה מקבלת דירה אחת, ללא כל פיצוי כספי, לכל היותר!

יש בין התושבים קומץ אנשים שחיכו בצד, בעוד אחרים פעלו למען שיפור תנאי הפינוי, לרווחת התושבים, והיום, לאחר שחלק מהתושבים כבר פונה וממתין לפיצוי בכיליון עיניים, הם מנסים לסחוט מהיזם ומהמדינה יותר כספים עבור עצמם. חלקם פולשים מקצועיים, העושים עסק מפלישה ומבנייה בלתי חוקית, המנסים להפגין כוח בתקווה שהדבר יאלץ את היזם או את המדינה לשלם להם כספים. הם עושים כל פעולה אפשרית כדי לטרפד את הפרויקט, לעכב את קבלת ההיתרים להקמת הבניינים החדשים ולהפיל מורא על פקידי העירייה והמינהל, תוך שהם דורשים מיליוני שקלים כתנאי לפינוי. עם מתנגדים אלה נמנים גם כאלה שאינם מתגוררים בשכונה, אך ראו הזדמנות פז לתפוס טרמפ על גב הדיירים.

לקבוצה זו חברו מספר גורמים, המנסים לעשות קריירה פוליטית ממצוקת התושבים. גורמים אלה אינם מעוניינים, כמובן, לפתור את המצוקה, אלא רק להלהיט יצרים, כדי להשיג את מטרותיהם האלקטורליות. עסקנים אלו פועלים באצטלה של "עזרה לשכבות המצוקה" ומנסים ליצור מעמד חוקי חדש - "בעלי זכויות בדיעבד", דהיינו, מבקשים לבטל את הפרויקט ולהעניק למחזיקים מעמד של בעלים שרכשו את קרקעותיהם לכל דבר ועניין. אלא שהענקת מעמד חוקי לפולשים לא תצליח להשביע את רעבונם של אותו קומץ מתנגדים לפרויקט פינוי-בינוי, שכן אין מקורות מימון לצורך כך.

לשכונת הארגזים יש כל הפוטנציאל להפוך למודל מוצלח חסר תקדים של שיקום מאות משפחות וקטיעת מעגל העוני. מטרת הפרויקט היא להפוך את המקום לשכונה מודרנית יפה ולהוציא את התושבים ממעגל העוני והפשע. הן המדינה והן עיריית תל-אביב עשו מעל ומעבר לשם השגת מטרה זו.

ללא סיוע מסיבי של רשויות העיר והמינהל ותמיכה ציבורית רחבה, יקשה לממש את הפרויקט. יש להוקיע את המכשילים, המבקשים להנציח את המצוקה ולהתפרנס ממנה, בין שהם פולשים ובין שהם עסקנים פוליטיים.

הכותב מייצג את היזם ומטפל בפרויקט.