סוד שוויין של זכויות חכירה חקלאית - אור חדש על פרשה שאינה נגמרת

אם חשבנו שאנו יודעים הכל אודות שווי זכויות חכירה, ובכלל זה שווי זכויות חכירה חקלאית, הנה מגיע שטף של עובדות ומידע שלא היה ברשותנו (שלא לאמר הוסתר מהציבור ומשמאי המקרקעין), השופכים אור חדש לחלוטין בנושא שווי זכויות החכירה החקלאית או החוכרים החקלאים, ומחייבת בריענון הגישה ובעקרונות החשיבה השמאית בנושא.

מידע מחקרי, היסטורי ומשפטי רב החל להצטבר מפרסומים שונים, כגון: ספרו/מחקרו של עו"ד שרגא בירן, "בדמעה יקצורו", מחקרה המונומנטלי של פרופ' גבריאלה שלו בעניין זכויות חקלאים בקרקעותיהם, מחקריה של ד"ר מיכל אורן-נורדהים, "תרומת ההתיישבות העובדת למימון קרקעות הקרן הקיימת", מחקריו של עו"ד אייל שטרנברג לגבי "זכויות החקלאים בקרקעותיהם", ממצאיו המרתקים של עו"ד עופר נועם לגבי מושב צור משה, ממצאיו של ד"ר אריאל הלפרין במחקריו לגבי "זכויות החקלאים בקרקע שבחכירתם", ספרו המחקרי של פרופ' יוסי כץ "בחזית הקרקע", חוות דעת רבת היקף של פרופ' רון שפירא לגבי "הזכות החוקתית של מתיישבים חקלאיים באדמותיהם", ועוד ועוד.

ככל הנראה, האתוס שגדלנו עליו לגבי גאולת הקרקע על ידי ה"קופסא הכחולה" והחכרתה לחקלאים, הוא עוד אגדה שנתפרה אמנם יפה, אך עומדת להתברר כעוד "בלון" העתיד להתפוצץ בפנינו, ו"פרה לא קדושה" המיועדת לשחיטה רבתי.

העובדות המתערמות מאיימות על עצם הנחיצות וההצדקה בקיומם של מוסדות כמו הקרן הקיימת ומינהל מקרקעי ישראל, הבירוקרטיה הכרוכה בהם והכספים הרבים שככל הנראה גבו במשך שנים ארוכות מחלק מהמגזר החקלאי, ללא הצדקה של ממש.

מתברר יותר ויותר, כי חלק ניכר מהקרקעות המצויות ביישובים החקלאיים שבמרכז הארץ (אך לאו דווקא שם), אלה המכונים "יישובי הנדל"ן" - קיבוצים ומושבים - נרכשו (אבוי לאוזניים שכך שומעות) בכספם הפרטי של המתיישבים, או בכספי הקהילות בחו"ל שמתוכן באו.

מהמחקרים השונים מתבררת תמונה מעניינת של רכישת קרקע חקלאית בכסף פרטי, בין אם במלואה ובין אם בחלקה. והנה מתברר, שגם האגדה לגבי פיתוח והכשרת הקרקע על-ידי המוסדות או במימונן, יסודותיה העובדתיים רעועים למדי, לפחות לגבי חלק ניכר מהיישובים שנוסדו לפני קום המדינה ואף עד שנת 1961, שנת הקמת מינהל מקרקעי ישראל.

אם אלה הן העובדות, הרי שהיקפה של "חבילת זכויות החוכר" עולה עשרות מונים לעומת "חבילת זכויות המחכיר" מתוך סל זכויות הבעלות המלאה בקרקע.

עד כה לימדונו לראות את החוכר החקלאי כמי שמחזיק בחלק מהנחלה כ"מעין חוכר" (וזאת רק בזכות חברותו באגודה שהיא החוכרת הישירה), ובחלק אחר הוא בכלל מעין "בר רשות", עם חוזה המתחדש תלת שנתית בחסדי פקידי המינהל, ואז חבילת הזכויות שלו מוגבלת למדי וכן גם שווייה.

ברם, אם החוכר הוא גם בעלים בחלק מהקרקע או אף בכולה, מכוח רכישתה, הכשרתה ופיתוחה, הנה אז חבילת הזכויות שבידיו הינה במרחק "שתי אצבעות" מבעלות מלאה, וייתכן שאף בעלות מלאה במקרים מסוימים.

מהבחינה הכלכלית-שמאית גרידא, מצב זה מהווה מהפך של ממש בגישה לאומדן שווי זכויות החוכר ושווי זכויות המחכיר, ולא מן הנמנע, כי בעתיד הלא רחוק נצטרך גם לחדש את ספרי הלימוד של שמאות המקרקעין בנושא זה.

אנו עומדים ככל הנראה גם כפסע לפני ההכרה, כי כל דמי החכירה השנתיים שנגבו לאורך השנים, או מרביתם, לא ראוי היה לגבותם כלל. כך לגבי דמי ההסכמה שנגבו בהעברת זכויות בנחלות חקלאיות, היו ללא בסיס משפטי של ממש וכנ"ל גם דמי ההיוון, דמי הפיצול ועוד כהנה וכהנה.

כדאי שנקדים להפנים, כי במדינת ישראל עשויה להתחולל בעתיד הלא רחוק מהפכה אגררית של ממש, הנובעת מפשיטת רגל של תפיסות אידיאולוגיות חברתיות שפסו מהעולם. פשיטות רגל אידיאולוגיות גוררת תמיד בעקבותיהן "ניקוי אורוות" ושחיטת פרות שנחשבו קדושות באותן אידיאולוגיות, ואשר בשמן אף הותר להסתיר עובדות ואמיתות.

בניהם ונכדיהם של דור המייסדים של ההתיישבות העובדת של ראשית המאה, אינם רואים עצמם מחויבים לאותן אידיאולוגיות, ודורשים להוציא לאור את המסמכים המספרים את סיפורה האמיתי של רכישת הקרקע ופיתוחה בחבל הארץ המיועד להוות את הבית הלאומי של העם היהודי והמדינה שבדרך.

מאמר זה וכותבו אינם באים לנקוט עמדה בוויכוח המתנהל בציבוריות הישראלית בין קבוצות חברתיות-פוליטיות בהקשר של זכויות בקרקע חקלאית ועירונית. לא מן הנמנע, כי חקירה משפטית-שמאית מקצועית לגבי זכויות בקרקעות בשכונות מצוקה, בערי פיתוח ועוד, עשויה להוביל למסקנות מפתיעות גם שם.

נוכח המציאות והעובדות החדשות, יש לשמאי המקרקעין אמירה מקצועית לגבי היקפן ושוויין של זכויות במקרקעין חקלאיים, גם אם אמירה זו אינה עולה בקנה אחד עם קביעות של ועדה ממשלתית זו או אחרת, ואינה תואמת את שאיפותיו של סקטור כלכלי זה או אחר - ומוטב שכך ננהג.

הכותב הוא יו"ר לשכת השמאים לשעבר, והתבקש לייעץ לעמותת "אדמתי" הפועלת להכרה בזכויות הקניין בקרקעות קיבוצים ומושבים.