קרקע זמינה לבנייה במרכזי ערים, הן בבעלות פרטית ובמיוחד בבעלות מינהל מקרקעי
ישראל, אינה מנוצלת בגלל קביעות מיסוי ותכנון מיושנות, שעבר זמנן.
נושא פינוי-בינוי נמצא בחדשות בחודשים האחרונים, ומהווה "ספינת דגל" של תרומת
משרד השיכון לקידום התחדשות עירונית במרכזי הערים. תוכניות אלו מקודמות במרץ
רב על ידי כל הגורמים המעורבים (עיריות, ועדות תכנון, משרד השיכון וכו'), וכבר
יש תב"ע שאושרו ומחכות לביצוען. אם וכאשר יצאו תוכניות פינוי-בינוי אלו לשלב
הביצוע, יעבור זמן רב עד שיושלמו הדירות הנבנות.
במקביל, וללא כל סתירה או גריעה מהפרויקטים הגדולים המתוכננים, אני מציע לכל
עירייה (בשיתוף פעולה עם מינהל מקרקעי ישראל, אם נדרש), לגשת לפנס הרחוב ולהרים
את המטבעות המוטלות שם. הצעתי, כמפורט להלן, מיועדת לספק קרקע זמינה לבנייה,
במקומות בהם כבר קיימות תשתיות עירוניות, במרכזי ערים.
1. רקע כללי: במרכזי ערים קיימים בתים ישנים צמודי קרקע, אשר נבנו לפני מספר
רב של שנים. בתים אלו נבנו על מגרשים שהיו במקור בשטח של כדונם, ואשר כיום,
לאחר הפקעות לכבישים וצורכי ציבור, שטחם נטו הינו כ-600 מ"ר. על מגרשים אלו
חלות כבר כיום תב"ע המאפשרות בנייה רוויה, בדרך כלל בצפיפות של 12 יח"ד לדונם
נטו, באחוזי בנייה של 120% שטחים עיקריים. זכויות הבנייה החדשות אינן מנוצלות.
הבניין הישן משמש למגורים להשכרה או לעסקים קטנים.
2. פוטנציאל: הכנסת מגרשים קטנים אלו למאגר הקרקעות לבנייה יעמידו באופן מידי,
ללא צורך בדחייה ואו השקעה בתשתיות, קרקע למאות יח"ד בכל עיר, ובסה"כ אלפי
יח"ד ברחבי הארץ, באיזורים בהם יש ביקוש גבוה למגורים.
3. הסיבות לאי מימושו של פוטנציאל זה: במגרשים בבעלות מינהל מקרקעי ישראל,
המיסוי על תוספת השווי לקרקע, בניצול זכויות בנייה חדשות, מגיע לכ-75% מההשבחה
הנוצרת בקרקע במועד מימוש זכויות הבנייה. התוספת נטו, לאחר היטל השבחה ותשלום
דמי היתר/שינוי ניצול למינהל מקרקעי ישראל (עוד לפני מס שבח ומס מכירה), במסגרת
זכויות הבנייה הקיימות, נמוכה ביותר, ואינה אטרקטיבית לחוכרי הקרקע. חוכרי
הקרקע או יורשיהם, משכירים את המבנה והחצר, ומסתפקים בכך.
התוצאות: קרקע זמינה לבנייה, עם תשתיות עירוניות קיימות, משמשת ליח"ד אחת בבנייה
צמודה קרקע, במקום שאותה קרקע תשמש ל-16-8 יח"ד בבנייה רוויה.
4. הצעה: מינהל מקרקעי ישראל יוותר על גביית דמי היתר/שינוי ניצול, על מנת
לתת תמריץ של ממש לחוכרים הראשיים ולעודדם לממש את זכויות הבנייה, לבנייה רוויה.
בפועל, המינהל מוותר על 25% משווי ההשבחה בקרקע (המינהל מחזיר מחצית מדמי ההיתר
או היטל ההשבחה, הנמוך מביניהם). המינהל יכול להתנות את הוויתור במספר תנאים:
הגדלת זכויות הבנייה הקיימות ב-50%; קבלת 10% מהיטל ההשבחה שיגבה ע"י העירייה,
כאשר התשלום יבוצע ע"י העירייה למינהל, מבלי להעמיס מס נוסף על החוכר הראשי;
הגבלת תקופת הפטור מדמי ההיתר לתקופה של 5-3 שנים (בדומה להסכם פיתוח).
הערה: גם בפרויקטים של פינוי-בינוי המקודמים ע"י משרד השיכון, מוצעת מערכת
שלמה של תמריצים בצורת פטורים ממיסים שונים.
5. סיכום: פינוי-בינוי - התחדשות עירונית, שיקום שכונות וכל אותם שמות יפים
אשר "הומצאו" במשך השנים, משמעותם בעיקר הגדלת זכויות הבנייה, דהיינו, הגדלת
מספר יחידות דיור והשטחים המבונים לדונם. הגדלת זכויות הבנייה באופן מושכל,
מאפשרת שימוש בתשתיות מוניציפליות קיימות.
העירייה תקבל בחזרה כספים שהושקעו בעבר בפיתוח התשתיות. מימוש הזכויות במגרשים
אלו אינה מצריכה השקעה נוספת. התשלום עבור אגרות בנייה והיטלי תשתיות ופיתוח
יהווה מקור הכנסה לעירייה. בנוסף, תוכל הוועדה המקומית לקבל תשלומים בגין היטל
השבחה במקומות בהם יוגדלו זכויות הבנייה ותושבח הקרקע. מתוך התשלומים המוגדלים,
הוועדות המקומיות יוכלו להפריש חלק מהתקבולים למינהל.
ציפוף מושכל של הבנייה לא יפגע באיכות החיים ובמרקם העירוני. במקרים בהם עלול
ציפוף בנייה לפגוע, לא יומלץ על כך. המגרשים שיועמדו לבנייה יהיו מגרשים קטנים
שיאפשרו לקבלנים קטנים להיכנס בחזרה לשוק הבנייה. לא יהיה צורך בחברות בנייה
גדולות ויזמים "כבדים", שממילא עובדים היום בחו"ל.
דרושה יוזמה חדשה בנושא, אשר תספק במהירות קרקע זמינה לבנייה. יוזמה במישור
המוצע תביא רווחים הן לבעלי הקרקע, הן לעיריות והן למינהל.
אשמים נוספים הנושאים ב"אשמת הפוטנציאל המבוזבז" הינם בעלי הקרקעות עצמם. מחזיקים
אנשים בקרקע, בדרך כלל יורשים, אשר בפיתוחה הושקעו כספים רבים ע"י הרשויות,
ומחכים לעליית מחירים ולימות המשיח. בעבר היה קיים תמריץ לבעלי קרקעות אלו
לממש רכושם, בדרך התמריץ השלילי, באמצעות מס רכוש. מס הרכוש הוטל על קרקעות
זמינות לבנייה ושאינן זמינות לבנייה. בעלי רכוש גדולים, בעזרת לובי חזק, הצליחו
לבטלו. אני מציע להחזיר את מס הרכוש במתכונת צודקת והגיונית, כמפורט להלן.
המס יוטל רק על קרקעות הזמינות לבנייה מיידית. המס יוטל ויגבה על ידי הרשויות
המקומיות. הרשויות המקומיות יערכו סקר של כל הקרקעות בתחום שיפוטן, הזמינות
לבנייה, ואשר הבנייה עליהן פחותה מ-30% מזכויות הבנייה המותרות. הרשויות המקומיות
יודיעו בכתב לבעלי הקרקע, כי בכוונתן להטיל עליהן מס רכוש עירוני, בתוך תקופה
של שנתיים. ההודעה תכלול פירוט זכויות הבנייה הקיימות, תוספת זכויות בנייה
אפשרית, והמס שיוטל על המגרש, אם לא יוחל במימוש לפחות 30% מזכויות בנייה הקיימות
תוך שנתיים.
היזמה צריכה להיות של ראשי הערים והמועצות המקומיות. הנבחרים אינם מודעים לפוטנציאל
הבלתי ממומש של קרקע זמינה לבנייה שבתחום שיפוטם. לפני ש"מסתערים" על כיבוש
קרקע חקלאית לבנייה, מן הראוי שתנוצל הקרקע שכבר זמינה לבנייה. קחו יוזמה,
פתחו את השטחים בתחום אחריותכם, הגדילו את המקורות הכספיים שיעמדו לרשותכם,
ועצרו את ההסתערות על השטחים הירוקים שעדין נותרו בתחום שיפוטכם.
הכותב הוא שמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
