פינוי-בינוי: היבטי המס (א)

עקיף ליזם בזכויות בנייה. היזמים מקבלים זכויות אלו בתמורה לביצוע פרויקט של פינוי שכונות בסטנדרט נמוך ובאזורי אוכלוסיה מרובד סוציו-אקונומי נמוך, הריסת המבנים ובנייה של שכונה חדשה באותו מקום. הן משרדי הממשלה (בייחוד השיכון והאוצר) והן הלובי החברתי בציבור הישראלי רואים חשיבות במכשיר זה כדרך להקטנת פערים חברתיים.

במקביל, הסיכוי להתעשרות של יזמים כתוצאה מעסקאות פינויבינוי זוכה לביקורת קטנה יותר ולקטרוג מרוסן יותר, וזאת ממספר

סיבות:

א. מן הטעם הפשוט, כי בפרויקטים אלה לא טמון בד"כ רווח רב, ופעמים רבות הם מתבררים כהפסדיים; ב. מאחר שהיזמים עוסקים בפעילות העשויה לקדם אוכלוסיות משכבה סוציו-אקונומית נמוכה ולהוציאם ממעגל העוני והתמיכה; ג. גם אם קיימת התעשרות היא נתפסת כצודקת יותר, לאור העובדה שנהנות ממנה גם השכבות החלשות באוכלוסיה; ד. היזמים פותרים בעיות תכנון ובנייה ובעיות בירוקרטיות קשות ביותר, כאלה שרשויות מקומיות אינן מצליחות לפתרן במשך שנים רבות; ה. פוליטיקאים אוהבים את נושא הפינויבינוי, כי בתוך קדנציית בחירות אחת יכולים ראשי הערים להגיע לקידום מוחשי של דיירי האזור, ובכך להציג הישגים מוחשיים כמו גם לקדם את מעמדם לקראת הבחירות הבאות.

אם הדברים אכן נאים כל כך, מדוע בכל זאת נתקלים פרויקטים של פינוי-בינוי במכשלות שונות? בין הסיבות ניתן למנות מחלוקות בין היזמים וראשי רשויות מקומיות, ביחס למספר יחידות הדיור שיקבל היזם בתמורה לפינוי-בינוי דיירים באזור פלוני, וכן חשדות של יזמים מסוימים, כי המינהל מיטיב עם יזמים אחרים במרכזי פינוי-בינוי. עם זאת, תקלות מסוג תקלות זה מאפיינות כל ביורוקרטיה הנתונה ללחצי סקטור פרטי.

בנוסף לבעיות אלו, קיימות גם בעיות להגיע להסכמות עם האוכלוסיה שבאזורה מעוניינת המדינה לקדם את הפרויקטים, וכן מקרים של פלישות לבתים, השגות גבול, אלימות ואיומים על יזמים ונושאי תפקידים מצד גורמים בשכונה המיועדת לפינוי. כך היה בגבעת עמל א', ב', ג', וכך קורה גם בשכונת הארגזים ובאזורי מצוקה נוספים. נושאים אלו טרם נלמדו כולם וטרם הופנמו על-ידי המדינה על רשויותיה השונות (משטרה, רשויות התכנון, ממ"י ומשרדי ממשל שונים), וכן גם לא הופנמו סיכונים אלו ועלותם הכלכלית על-ידי יזמים הנוטלים על עצמם השתתפות במכרז פינוי בינוי, והם מופתעים חדשות לבקרים מבעיות אלו.

סוג בעיות שונה מתייחס לסוגיות המיסוי, שאף הן טרם נלמדו על בוריין על-ידי יזמים, וגם כאן מצפות ליזמים הפתעות, שמתגלות לעיתים גם מספר שנים לאחר סיום הפרויקט, כאשר רשויות המס - מע"מ, מס הכנסה, ומיסוי מקרקעין - "מפתיעות" אותם בהוצאת שומות מס גדולות הנוטלות מהיזמים את רוב הרווחים, אם לא את כולם.

סדרת רשימות זו מטרתה בעיקר לסקור את בעיות המיסוי:

מע"מ, מס שבח ורכישה, ומס הכנסה, ולבדוק כיצד ועדת רבינוביץ לרפורמה בנדל"ן, מציעה לפתור את הבעיות הקשורות בפינויבינוי.

מהותה המשפטית של עיסקת פינוי-בינוי - מבחינה משפטית עסקת פינוי-בינוי מורכבת מהסכם שנחתם בין יזם למינהל מקרקעי ישראל, בדרך כלל כתוצאה מזכיית היזם במכרז. היזם מתחייב לבנות בתים חדשים למפונים, ובתמורה הוא מקבל את הסכמת ממ"י ליזום תב"ע חדשה, שתעניק לו זכויות בנייה עודפות.

נחתם עימו הסכם פיתוח באזור הפרויקט, בהיקף מוגדר או שיוגדר בעתיד. לפי ההסכם עליו לפנות את תושבי האזור נשוא הפרויקט - באופן מוסכם עם כל דייר, לשכנם בדיור זמני, ולבנות עבורם את דירתם החדשה.

היקף זכויות הבנייה בתב"ע, המוענק ליזם על-ידי רשויות התכנון לפי בקשת ממ"י, נקבע בדרך כלל בהתאם למספר הדיירים המפונים.

היחס המקובל הוא באזורי מצוקה בין 3 ל-4 יחידות דיור ליזם, על כל יחידה שמפונה ונבנית מחדש. המינהל "מקבע" את מספר הדיירים הזכאים לפי תאריך שרירותי, שאיננו משקף תמיד את מספר המפונים בעלי החזקה, חוקית או לא, במועד חתימת ההסכם. דבר זה יוצר בעיות רבות ליזמים שאינם ערים לנושא.

היזמים עצמם מקבלים ייפוי כוח מהמינהל, כבעלים של הקרקע, לפנות את מסיגי הגבול ולנקוט נגדם בהליכים משפטיים. הליכים אלו הם קשים, ארוכים ולעיתים אלימים. הדבר מסתיים דרך כלל בתשלום פיצויים בשיעור מסוים גם למסיגי גבול, שאינם כלולים ברשימות המינהל. הדבר מייקר כמובן את העלות לקבלן היזם; ספק אם ייקור זה ניתן לכימות מראש והוא יותר תוצאה של דינמיקת הפינוי בשטח, הלחצים, האלימות, הסכמות מראש שאסף היזם וכיוצא בזה שיקולים נוספים.

ניתן לחלק את בעיות המס הנובעות ממבנה משפטי של הסכם הפיתוח פינוי-בינוי עם המינהל למספר נושאים מרכזיים, ובהם: מהם היבטי מס רכישה ומע"מ של הסכם הפיתוח עם המינהל, הן ביחס לדירות הפינוי-בינוי והן ביחס לזכויות הבנייה של הקבלן עבור עצמו.

כמו כן, מה דין הוצאות הקבלן על פינוי הדיירים בהיבט ההסכמי של הסכם הפיתוח מול המינהל - האם הן תמורה נוספת, האם יוטל בגינן חיוב במע"מ, ואם כן - על מי? על הקבלן או על המינהל? האם קיימת ביחס אליהן חבות במס רכישה וכיצד ניתן להעריך את שווי הוצאות הקבלן על הפינוי.

שאלות אלו ונוספות ייסקרו על-ידינו בשבועות הקרובים, שם גם ננסה להציע רעיונות פרקטיים ליזמים, העשויים לחסוך מס רב.