כשהפקידה עורכת תחשיב השבחה

התובעים היו בעלי בתי מגורים צמודי קרקע בעיר הרצליה, אשר מכרו את בתיהם. בבואם לקבל אישור מהעירייה להעברה בטאבו של הנכסים ע"ש הרוכשים, בהתאם להתחייבותם בחוזה המכר, נדרשו ע"י העירייה לשלם היטל השבחה בעבור אפשרות לבנייה בחלל גג רעפים, וזאת בהסתמך על תוכנית הר/1635א' (להלן: "תוכנית הגגות"), ובגין מרתפים, בהסתמך על תוכנית הר/2000מ' (להלן: "תוכנית המרתפים").

כמקובל עפ"י החוק, במקרים בהם סכום היטל ההשבחה שנוי במחלוקת, בחרו התובעים לפעול במסלול של הגשת "שומה אחרת", המהווה למעשה השגה ל"שומת ההשבחה" מטעם הוועדה, אשר אמורה להיות הבסיס ל"שומת המס" בגינה קיבלו התובעים דרישות תשלום.

התברר, כי "שומת המס" בגין תוכנית הגגות לא התבססה על "שומת השבחה" כמתחייב עפ"י ס' 4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, וכן לא על "לוח שומה" כמשמעותו עפ"י ס' 5 לתוספת השלישית לחוק. מסתבר, כי "שומת המס" התבססה על מסמך המכונה "טבלאות שומה", מושג שאינו מוגדר בחוק. במסמך זה יצרה הוועדה מעין "תעריפון" של שווי קרקע מבונה למגורים (לחדר בחלל הגג), בו חולק מרחב תכנון הרצליה ל-24 איזורים (חלוקה לרחובות) ולכל איזור נקבעה השבחה למ"ר מבונה לארבעה מצבי "צבירה":

1. בנייה צמודת קרקע על מגרשים ריקים ופנויים. 2. בנייה צמודת קרקע - תוספת לבנייה קיימת. 3. בנייה רוויה - תוספת לבנייה קיימת. 4. בנייה רוויה על מגרשים ריקים ופנויים.

ב"תעריפון" לא מצוינים גוש וחלקה ו/או כתובות הנכסים שהושבחו לכאורה מאישור תוכנית הגגות, דהיינו, לא מפורטים המקרקעין שהושבחו עקב אישור התוכנית, וכיוצא מכך גם לא שיעור השבחתם כמתחייב עפ"י החוק.

פקידה מטעם הוועדה המקומית עורכת את תחשיב ההשבחה ע"י הכפלת ערך כספי שרירותי וכוללני הנקוב בתעריפון למ"ר, בתוספת שטח הבנייה הניתנת לדעתה למימוש ולראייה. הטענה היא, שלא רק שלא הוצאה שומת השבחה ע"י שמאי מקרקעין ולא נערך ביקור בנכסים, "שומת המס" הוצאה על סמך דעתה הבלעדית של פקידת הוועדה המקומית ועל ידה, מהלך שהינו בניגוד לחוק.

לטענתי, הערכים הכספיים הנקובים בתעריפון זה הינם כוללניים ושרירותיים, מאחר ואופי תוכנית הגגות הוא הוספת זכויות בנייה חלקיות בלבד, ומתוקף העובדה שהתוכנית חלה באיזורים הכוללים נכסים בנויים מסוגים שונים, במצב פיזי שונה, עולה, כי אפשרויות הניצול ועלויות ההתאמה והמימוש של הזכויות המוקנות עפ"י תוכנית הגגות משתנות מנכס לנכס ביחס לנתוניו. מכאן, שגובה ההשבחה (באם חלה) שונה בהכרח לכל נכס ונכס עליו הוחלה תוכנית הגגות, עובדה המחייבת הוצאת שומה פרטנית בגין השבחת נכס עפ"י התוכנית.

באחד המקרים שנבדק על ידינו נמצא, כי "שומת המס" בגין תוכנית המרתפים התבססה גם היא על מסמך פנימי בסגנון ה"תעריפון". אך כאן, מעיון ב"תעריפון" זה מצאנו, כי הכותב מטעם הוועדה מציין בסיפא למסמך, כי ההתייחסות של המסמך היא למגרשים ריקים בלבד, ואילו הנכס בגינו הוגשה דרישת התשלום הינו נכס בנוי לעילא ולעילא (גם במועד אישור התוכנית וגם כיום) ולמרות זאת, הוצאה "שומת מס" על בסיס ערכים כספיים המתייחסים למגרשים ריקים בלבד!

מקרה זה מהווה למעשה דוגמא קלאסית לעיסוק פסול ע"י מי שאינו שמאי מקרקעין, שהרי ברור לעוסקים בתחום, כי ההשבחה בגין זכויות להקמת מרתף במגרשים בנויים שונה בהכרח מההשבחה בגין אותן הזכויות במגרשים ריקים ופנויים. ומי הראשון שנפגע מפעולה שכזאת? כמובן, מי שצריך לשלם - האזרח שזקוק לאישור מאת העירייה. בשל הנסיבות דנן, "שומת המס" שהוצאה ע"י הוועדה המקומית למעשה חסרת כל תוקף חוקי, מאחר ופעולותיה הינן בניגוד גמור לסעיפי החוק.

בשני מראי מקום מייחד ומחייב חוק התכנון והבנייה את השימושבשירותיו של שמאי מקרקעין - מהם סעיף 4 (1) לתוספת השלישית, המורה כי ההשבחה תקבע בידי שמאי מקרקעין בלבד.

בחינות ההסמכה למקצוע, ומסלול החניכה אותו יש לעבור בטרם קבלת הרישיון לעיסוק במקצוע, הינם מקיפים, ארוכים וקשים, ומבטיחים בכך, ששמאי המקרקעין העוסקים בעבודה "הקובעת גורלות" יהיו בעלי כלים וכישורים לעבודה המצריכה ידע רב-תחומי בתחומים כגון כלכלה, מימון, הנדסת בניין, תכנון, מדידות, מיפוי, משפטים ועוד לצד שיקול דעת מקצועי, אחריות ומיומנות.

לאור זאת מצא המחוקק לנכון לעגן את מקצוע שמאות המקרקעין והעוסקים בו במערכת חוקים ותקנות מאוד מוגדרת ונוקשה, לצד גופי פיקוח ובקרה בדמות מועצת שמאי המקרקעין ולשכת שמאי המקרקעין.

לא יעלה על הדעת, שרשות עירונית תנכס לעצמה סמכויות לא לה ותסמיך מטעמה אדם אשר אינו מורשה לעסוק במקצוע עפ"י חוק, והכל תוך רמיסה גסה של הוראות חוק התכנון והבנייה, התובע במשמע הוצאת "שומת השבחה" ע"י שמאי מקרקעין בלבד.

אך לא בכדי הלכה העירייה ועשתה לה "מינהג", שהרי כל פעולותיה לא היו מתאפשרות ללא שיתוף פעולתם של שמאי מקרקעין מסוימים, שבשל שיקולים לא עניינים נתנו יד לתופעה, ולמעשה התעלמו מהחוק, תוך כדי ניסור הענף עליו הם יושבים.

אין ספק כי הפגיעה היא נרחבת ויש בה משום "שבירת הכלים" והכללים, כשהנפגעים הראשונים הם האזרחים, שאינם מודעים להוראות החוק ולזכויותיהם האלמנטריות, ואחריהם אנשי המקצוע המעורבים בעשייה. היום נוטלת לה עיריית הרצליה סמכויות לא לה ומסמיכה פקידה להוציא שומות מס שלא ע"ס שומת השבחה, ומחר היא תסמיך פקיד/ה לכתוב כתבי אישום נגד עברייני בנייה, ואח"כ יגישו פקידים בעירייה גם תוכניות בנייה, וקשת האפשרויות היא בלתי מוגבלת, והשמיים הם הגבול. החוק - איפה הוא בכל הסיפור הזה? החוק ישאר בגדר "המלצה".

הכותבת היא שמאית מקרקעין ומנהלת נכסים.