להיבטי המס בפינוי-בינוי שני חלקים עיקריים: א. היבטי המס בהסכם הפיתוח, תכנון, חכירה (להלן:הסכם ייזום) עם מינהל מקרקעין ישראל (ממ"י); ב. היבטי המיסוי בהתקשרות של היזם עם הדייר המפונה ביחס לפינויו, בניית דירה חדשה, תשלום דמי שכירות וכניסתו לדירה החדשה.
ברשימה זו ננסה להבהיר בקצרה את בעיות המיסוי הנובעות מהסכם יזם-ממ"י. ברשימות בעתיד נתייחס גם לבעיות מיסוי יזם-מפונה ולבעיות מיסוי בפינוי-בינוי בקרקע פרטית.
היבטי המע"מ - כמוסבר ברשימה קודמת, מקבל היזם על עצמו לפנות את הדיירים ולבנות מחדש את בתיהם, ובתקופת ביניים לשכנם בדיור חלופי. קיימות וריאציות נוספות על האמור לעיל, למשל, היזם יכול לשלם למפונה בנוסף לדירה שייתן לו גם 50 אלף דולר (שכונת הארגזים) או להחליף דירתו בדירה חדשה במקום אחר, וכיו"ב פתרונות שונים לכל מצב שנוצר בפרוייקטים מסובכים אלו.
מבחינת מע"מ, ממ"י רשום כעוסק, ולפי פסיקת בית משפט הוא בעל הקרקע (ולא מדינת ישראל) לעניין שאלת חבות המע"מ, ולפיכך על מכירת הקרקע ליזם חייב המינהל להוציא חשבונית מס. חשבון המס שממ"י צריך להוציא לפי החוק הוא על שווי הקרקע שהוא מוכר ליזם.
סכום ממ"י להוצאת חשבון מס - יהיה זה מפתיע, אך כנראה די מדויק לציין, שעד היום לא הוציא ממ"י בשום עסקת פינוי-בינוי חשבון מס על כל תמורת מכירת הקרקע ליזם, אלא רק על סכומי הכסף במזומן שקיבל ממ"י. סכומים אלו זניחים ואין להם כל משמעות בעסקאות בינוי-פינוי, שכן הם משקפים את התוספת לו יהיה זכאי ממ"י במזומן מעבר להתחייבות הקבלן לפינוי-בינוי.
כך, לדוגמא, במכרזים מסוימים שילמו קבלנים כ-1 מיליון ש"ח, בשעה שמס שבח העריך במאות מיליוני ש"ח את התשלום שהתחייבו כלפי ממ"י, בעצם התחייבותם לפינוי דיירים ובנייה עבורם במקום דירותיהם הישנות שנהרסו, וכן לשלם דמי שכירות עבור הדיירים ובנוסף הפיצוי הכספי לדיירים. בתמורה קיבלו הדיירים זכויות בנייה (להלן: קרקע) לבניית מאות רבות של דירות. ממ"י הוציא חשבונית רק על סכום המזומן במקום על סכום עלות הפינוי והשיכון מחדש של כל הדיירים המתפנים, והדבר עומד כמובן בניגוד לחוק!
בהקשר זה ראוי לציין, שאם היה ממ"י פועל לפי החוק, היו הקבלנים זכאים לתזרים מזומנים חיובי, שכן ממ"י היה אמור לשלם על כל 100 מיליון ש"ח כ-15 מיליון ש"ח מע"מ, והקבלן היה זכאי להחזר זה כמס תשומות.
יש לציין, כי לפי מכרזי ממ"י לפינוי-בינוי, נדרש הקבלן להוסיף מע"מ רק על תשלום מזומן שהוא זניח, נניח 1 מיליון ש"ח, ולא נדרש מהיזם לשלם מע"מ על סך השווי שנקבע על-ידי רשויות המס (לדוגמא, 400 מיליון ש"ח). כך שבפועל, בדוגמא לעיל, יהיה היזם-קבלן זכאי להחזר של כ-60 מיליון ש"ח מע"מ, בניכוי 170 אלף ש"ח מע"מ, שלפי ההסכם חייב היזם לשלם לממ"י.
עד היום, לפי הידוע לנו, לא שונה המכרז הסטנדרטי לפינוי-בינוי של ממ"י, וכך גם הסכם הפיתוח שנחתם עם היזם, ובשניהם, שתיקתו של ההסכם ביחס לתוספת המע"מ הנדרשת על השווי (400 מיליון ש"ח לדוגמא), מטילה לפי חוק את החבות במע"מ על ממ"י ולא על היזם (ר' פס"ד ע.א 738/80 נתן נ' זגורי, ע.א 528/89 שמואליאן נ' אהרוניאן, וע.א 2981/92 יעקב כהן נ' צמד בע"מ).
אילו ממ"י היה מוציא חשבון מס, היזם היה מקבל חזרה את מס התשומות שהוא זכאי לו. לפי החוק יכול היזם לדרוש את מס התשומות אף ללא חשבונית, במקרים חריגים (ר' כדוגמא ע.ש 155/98 עפיפי נ' מנהל מע"מ נצרת).
מצד הנהלת המכס והמע"מ, הגישה תועלתנית, פרקטית. גישתה זו של הנהלת מע"מ שנויה במחלוקת מקצועית. בתשובה לשאלת החבות במע"מ במישור ממ"י-יזם שהובאה בפני ההנהלה, בחרה ההנהלה שלא להכריע בה; במקום זאת החליטה הנהלת מע"מ להכריע בשאלת המע"מ במסגרת יחסי קבלן-דייר, עליה נדון בעתיד.
ייתכן, כי לנגד עיני ההנהלה עמדה העובדה, כי ביחסי ממ"י-יזם אין לרשויות מע"מ כל רווח; לעומת זאת, ביחסי יזם-דייר להנהלת מע"מ יש רווח גדול.
מה ההסבר? ביחסי מינהל מקרקעי ישראל מול היזם, ממ"י מוציא
חשבונית מס על כל התמורה (400 מיליון שקל בדוגמא לעיל), אך מע"מ לא נהנה, שכן היזם
מקבל החזר של מס התשומות. ואילו ביחסי יזם-דייר כל חשבונית מע"מ שיוציא היזם לדייר
היא רווח נטו עבור מע"מ. גישה זו של מע"מ עומדת בניגוד לגישת מס הכנסה ומס שבח
בדיוק באותו נושא. על כך ועל הפנייה ליועמ"ש לממשלה ביחס לסתירות אלו נדון בשבוע
הבא.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
