"הקרקע סובלת מזילות דווקא כשהיא לא בבעלות"

נאמן לדרכו, החוק המוצע על-ידו מביא את חכירת הקרקע הכי קרוב שאפשר לבעלות מלאה של המחזיקים בה. על-פי הצעתו, הקרקע תישאר באופן פורמלי בלבד בבעלות המדינה, אך מעבר לכך החוכרים ייהנו ממלוא הזכויות האפשריות: הורשה, מכירה ויזמות, וכל זאת מבלי שתחול עליהם החובה לבקש רשות מבעל הבית - המדינה. החוק החדש יחול על בעלי קרקע עירונית, אך כמובן, גם על הקרקע החקלאית במלואה, בקיבוצים ובמושבים.

בירן, אסור לשכוח, מייצג את ארגון גרנות בבג"ץ הקשת המזרחית בנושא החלטות המינהל הנוגעות לפיצוי החקלאים בעת שיוני הייעוד. גרנות, המייצג מספר מושבים וקיבוצים, היה זה שפרסם את מודעות הענק שבישרו על כך שהקשת המזרחית תומכת בזכות השיבה.

לטענת בירן, הצעת החוק שלו ממלכתית לחלוטין, מבטאת את ניסיונו רב השנים בדיני מקרקעין, ואין לה שום קשר לבג"ץ. אך לא רק זאת. ניכר בבירן, שהוא מנסה להשתחרר מהדימוי הציני שאחז בו בתור הפטרון של קיבוצי הנדל"ן ויזם המלהטט בקרקע החקלאית, ולשכנע שכל כוונתו היא להיטיב עם תושבי השכונות, עם דיירי הדיור הציבורי ותושבי עיירות הפיתוח. לא לחינם פותחת ההצעה שלו לא בקרקע החקלאית, כי אם בקרקע העירונית. גם את דברי ההסבר שלו להצעת החוק הוא פותח במילים: "כשליש מאוכלוסיית המדינה מתגוררת בעירות הפיתוח, בשכונות שיקום, במושבי עולים, ובדיור הציבורי. הצעת החוק מאפשרת לאוכלוסיה זו יצירת רשת ביטחון כלכלית".

עד כה, הוא הראה את ההצעה שלו לפוליטיקאים מכל הרמות, לאנשי אקדמיה ולעורכי דין, ומכולם זכה, לדבריו, לתמיכה רחבה. לשאלה האם הראה את הצעתו גם לראש הממשלה, אריאל שרון, הוא מגיב בהתחמקות, ואומר שאלה הם פרטים החסויים בין עו"ד ללקוחו.

עתה מקווה בירן, שאיזה חבר כנסת יטול את היוזמה ויריץ את הצעת החוק בכנסת. "מספיק עם האנדרלמוסיה", אומר בירן בקול נרגש, "הגיע העת ההכרעה. הצעת החוק מסדירה בפעם הראשונה את החכירות במקרקעי ישראל. תפקידה להוציא את הקרקעות מהמבוי הסתום על-ידי חקיקה שוויונית על בסיס של הסכמה לאומית רחבה".

גלובס: מדוע לא לקרוא לילד בשמו? אתה בעצם רוצה הפרטה מלאה של הקרקע העירונית, אך גם החקלאית.

בירן: "אי אפשר לבצע בארץ הפרטה בשל סיבות פוליטיות. חוק החכירות נחוץ בעקבות ההנחה, שמדינת ישראל תמשיך לשלוט בקרקע גם בעתיד בשל החשש מפני השתלטות זרים, ובשל האמונה ששיטת החכירה מספקת את הביטחון הפוליטי, לפיה הקניין לא יישמט מידיה.

"יחד עם זאת ידוע לכל, שהחכירה היא הסדר טרגי. היא מקטינה את ערך הקרקע, והיא מורידה מהאטרקטיביות שלה. היא חמורה מנקודת מבט קפיטליסטית, שמחפשת כל העת אפשרות לסיחור מהיר של מוצרים. ניהול הקרקע בארץ הוא מונופוליסטי בשיעור בלתי מקובל בארצות המאופינות במשטר ליברלי. ב-2001 שווקו בארץ 15 אלף יחידות דיור בלבד. נתון זה מסביר את הגידול החד במחירי הדיור, אשר תופס מקום נכבד במצוקות הכלכליות של תושבי המדינה.

"הצעת החוק שלי פוטרת אחת ולתמיד את היעדר היציבות של המערכת המשפטית, היא מבטלת את מרבית החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ומציעה הסדר חלופי, ליברלי ולא סקטוריאלי, המעודד יזמות פרטית ורגישות חברתית. מדינות נאורות חיפשו כיצד להתגבר על בעיית אורך הזמן של החכירה שגורמת להתבלות ההשקעות, הגיע הזמן שגם מדינת ישראל תחוקק חוק שיאפשר הסדר דומה".

הצעתו של בירן חלה על כל הקרקעות המוחכרות על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, כולל קרקעות קק"ל ורשות הפיתוח, ובמרכזה ההצעה להכריז על זכות החכירה כזכות קניין. זכות זו ניתנת לשעבוד, לירושה ולחכירת משנה, כל אלה מבלי שיתעורר הצורך לבקש את רשות המדינה המחכירה את הקרקע. התנאי המגביל היחיד הוא איסור העברת הקרקע לזרים. לדברי בירן, זרים הם תושבי חוץ, אך לא ערביי ישראל אזרחי המדינה.

על-פי ההצעה, אם המדינה תרצה לסרב להעברת הזכויות, היא תוכל לעשות זאת אך רק באם יהיו לה טעמים סבירים שינומקו בבית המשפט. זאת, בניגוד למצב השורר כיום, בו על החוכר לבקש מהמדינה רשות לכל פעולה, ולו הקטנה ביותר. סעיף נוסף קובע, שעל המינהל יהיה לפעול במהירות האפשרית כדי להעביר את רישום החכירות לטובת החוכרים בלשכות רשום המקרקעין.

זכות החכירה, לפי בירן, תינתן למי שיש לו חוזה חכירה ל-21 שנים לפחות על הקרקע. החכירה תהיה ל-99 שנה, כאשר בתום התקופה תינתן לחוכר זכות לחדשה לתקופת חכירה נוספת של 99 שנה, תמורת תשלום של אחוז מסוים משווי הקרקע. בירן מציע דמי חכירה בגובה של 5%, אך לדבריו, גם מספר זה נתון לפרשנות. את הקרקע הוא מציע להוון תמורת תשלום מראש של אחוז מסוים מערכה. גם אחוז זה נתון לשיקול דעת.

באשר לשינוי הייעוד מציע בירן, שהחוכר יהיה רשאי לנצל את הקרקע לכל שימוש המותר על-פי תוכניות המתאר, ללא כל צורך באישור המינהל. הזכות היא לשינוי ייעוד, שינוי שימוש, תוספת ניצול או פיצול החכירה. כל מה שיוטל על החוכר הוא להודיע על כך בכתב למינהל, אך מבלי לחכות לאישורו.

סעיף מיוחד מקדיש בירן לנושא תשלום דמי היתר. על-פי הצעתו, החוכר ישלם למינהל דמי היתר, כאשר מלוא המרכיב של היטל ההשבחה בדמי ההיתר לא יגיע לקופת המינהל, כנהוג כיום, אלא יעבור לרשויות המקומיות. לדעת בירן, יש כאן מהפכה אמיתית המזרימה לרשויות כסף רב, שכיום מגיע לקופת המינהל.

באשר לשיווק הקרקעות, הוא ייעשה באמצעות חתימת חוזי חכירה לדורות, ללא הרשאות תכנון או הסכמי פיתוח. המינהל ישווק קרקעות בלתי מתוכננות ובלתי מפותחות, וזאת באמצעות חתימה על חוזי חכירה לדורות עם החוכרים. באזורי הביקוש ייעשה השיווק באמצעות מכרזים סגורים, ובשאר המקומות על ידי מכרזים והגרלות.

"בעוד שהמדינה מנסה להפריט תחומים רבים, דווקא הקרקע מפגרת אחר שאר המערכת הכלכלית", אומר בירן. "אני לא מציע לעשות מהפך מוחלט, אלא ללמוד ממדינות אחרות, שהצליחו לפתור את הסוגיה הזו לפני שנים רבות. על-פי הצעת החוק, המדינה תישאר הבעלים של הקרקע, אך באותה עת הקרקע תהפוך לחלק משוק המקרקעין. האבסורד כיום הוא, שהמדינה שולטת על 90% מהקרקע, אך למרות זאת היא לא מצליחה לספק את הצרכים המינימליים ביותר. אין שיקום שכונות, אין שיווקים ואין שוק. הקרקע בארץ מתנהלת כמו בגרועה שבמדינות העולם השלישי. הקרקע אינה מוסדרת, אינה רשומה, והיא סובלת מהשתלטות פראית של פולשים. הקרקע בארץ היא במידה רבה רכוש מת, שאף אחד אינו מסוגל להשתמש בו.

"התוצאה מכל אלה היא, שהיזמים בורחים מהארץ ומחפשים להם מקומות טובים יותר כדי להשקיע, ואילו השלטון אינו נוקף אצבע. כבר כיום ידוע על כ-11 מיליארד דולר שברחו מהארץ. מתוכם 4 מיליארד דולר כספי משקיעים ועוד 7 מיליארד דולר מינוף בנקאי. כסף זה מושקע ברומניה, הונגריה ופולין, במקום להיות מושקע בארץ".

- אתה מדבר כל הזמן על קרקע עירונית, כשכולם יודעים שהפוטנציאל הגדול נמצא בקרקע החקלאית.

"כל הדיבורים על קרקע חקלאית הם הסחת דעת. הבעיה האמיתית היא בקרקע העירונית. המטרה של המדינה צריכה להיות לספק דיור ותעסוקה. השווי של הקרקע העירונית בארץ הוא 200 מיליארד דולר, שעומדים שוממים לחלוטין מחוץ למשחק הכלכלי. את הקרקע הזאת אי אפשר למשכן ולפתח והסיבה לכך היא, שהכל תלוי בבירוקרטיה שאיש לא מסוגל לפצח. אני מאמין שלכל אדם היושב על קרקע יש זכות לקבל חוזה חכירה לדורות, במסגרת החוק, תמורת תשלום זה או אחר.

"במקום להתעסק עם סילוק של מושבים וקיבוצים, צריך לתת להם את זכות הקניין. לשכונת עוני צריך לתת את הקניין בתשלום אפס, בעיר תמורת דמי היתר ואילו במושב באמצעות חוזה חכירה תמורת תשלום 100% מהשווי בהפחתה של מה שהחקלאי השקיע בקרקע. במקום להפוך את הקניין לשדה קטל, צריך לתת לו את ההזדמנות להפוך למנוף כלכלי".

- אנחנו שוב חוזרים לבעיית אי השוויון, שדחפה את הקשת המזרחית לבג"ץ. אין דינו של קיבוץ גליל ים כדינו של קיבוץ אילון, ואין דינו של בעל דירה בירוחם כדינו של בעל משק ברשפון.

"אני מסכים שלא כל בני האדם נולדו שווים ולא כל היישובים שווים. נגד זה אין מה לעשות".

- אם הפתרון שלך כל כך הגיוני, איך אף אחד לא חשב על זה קודם?

"הסיבה האוביקטיבית היא, שמדובר בשאלה שהיא גם פוליטית. הרבה פוליטיקאים הפכו את הקרקע לקרש קפיצה, ולאפשרות למתן הטבות לסקטורים שונים. באמצעות הקרקע יכולים פוליטיקאים לתת הנחות למגזרים שונים ולאזורים שונים, ולזקוף את הדבר לזכותם.

לצערי, אף אחד לא רואה את התמונה הכללית ואת הבעייתיות הרבה הנובעת מכך, שהקרקע בארץ היא אמצעי ייצור מת".

- אם תוכניתך תתגשם, מה יעלה בגורלו של המינהל?

"המינהל חייב להפוך לרשות ציבורית שפועלת במסגרת החוק. לא כמו רשות שדות התעופה, אלא רשות מסוג אחר. צריך גם מנהלי מינהל מסוג חדש לחלוטין. כל המנהלים עד היום הפכו את המינהל לשדה קטל של הקרקע. כל הגישה שלהם היא פטרנליסטית וריכוזית. כאשר מדברים איתם על פינוי השוק הסיטונאי של תל-אביב, הם שואלים מהיכן יגיעו ירקות לתל-אביב. זוהי שאלה טיפשית, שמראה בעיקר על פטרונות ועל חוסר הבנה בסיסי בכלכלה".

- קיים סיכוי שכמו שהסוכנות רוצה בחזרה את כספי השקעתה בדירות הדיור הציבורי שנמכרות לזכאים, כך היא תבקש את השקעתה בקרקע. "מי זו הסוכנות היהודית? בסך הכל קבוצה של פונקציונרים ישראלים, שמחליטים החלטות בלתי מציאותיות. לא נראה לי שיהדות העולם בכלל ערה למה שקרה עם דירות הדיור הציבורי".

- המתנגדים להפרטת הקרקע טוענים שמערכת התכנון לחיצה, ולכן אסור להפקיד בידי רשויות התכנון את ההחלטה הבלעדית על גורל הקרקע. "האמת הפוכה לחלוטין. כאשר הקרקע אינה מופרטת, התכנון מתייחס אליה בצורה בזבזנית לחלוטין, בלי שום חשבון. ההוכחה לכך היא הכמות האדירה של הכבישים שנסללים בארץ בלי כל תכנון. שום מדינה אחרת לא הייתה מאפשרת לסלול את כביש החוף, כביש מס' 4 ואת חוצה ישראל בשטח צר כל כך. הקרקע סובלת מזילות דווקא כשהיא לא בבעלות. במשטר של קניין פרטי לבעלי הקרקע יש אינטרס ברור לשמור על הקיים. בשוויץ, למשל, השלטונות אינם נותנים היתרי בנייה בצורה פראית, כדי שלא לגרום לירידת ערך הנכסים".

- המדינה משתמשת בקרקע כדי לפזר אוכלוסיה. היא משווקת קרקע במחיר אפס בפריפריה. לשיטתך לא תהיה יותר קרקע במחיר אפס.

"השיטה היא כשלון חרוץ. עובדה היא, שרוב רובה של אוכלוסיית המדינה מתרכזת באזור המרכז, ודווקא בצפון ובדרום אין כמעט שוק מקרקעין".

- לא הגיע הזמן שבמקום להתעסק עם שאלת הבעלות ובמקום לריב עם כל החברה הישראלית על אחוזים, תקיים ההתיישבות העובדת סוף סוף דיון אמיתי על עתידה?

"כדי לחולל שינוי אתה חייב להיות הבעלים על הקרקע. אם אתה תלוי בגחמות של היועץ המשפטי לממשלה, אליקים רובינשטיין, בסגניתו אסנת מנדל, או במנהל מחוז של המינהל, ירון ביבי, שמשנים את דעתם בכל חמש דקות, אתה לא יכול לעשות שום דבר.

"כדי לחולל שינוי החקלאים צריכים להיות מסוגלים להמיר את אמצעי הייצור שלהם לתיירות, לתעשייה, להיי-טק, לחינוך ולשירותים. בארה"ב יש כפרים ענקיים ובהם מכללות. כל זמן שמדינת ישראל שולטת על הקרקע, זה דוחף אותנו לתקופה חשוכה".

- ברור לך שקק"ל תתנגד לכל הרעיון.

בירן: "לדעתי, קק"ל סיימה את תפקידה כבר מזמן והיא הפכה לבירוקרטיה מסורבלת, המתקיימת על הרנטה שהיא מקבלת מהקרקע החקלאית. מדובר בגוף שכל מטרתו הוא להמשיך להתקיים ולשלם משכורות לדירקטורים העומדים בראשו".