לונדון ופריז: סיכום 2001 מצביע על האטה כללית

המיתון שסחף את המערכת הכלכלית בעקבות התפוצצות בועת הטכנולוגיה, רק החמיר עם התנגשות מטוסי הנוסעים במרכז הסחר העולמי ב-11 בספטמבר. התופעות אם כן דומות והציפייה לשנת 2002 גם כן: תחילתה של התאוששות איטית.

לונדון:

השוק בבירה הבריטית האט את הקצב בשנת 2001, לעומת השיא שרשם בשנת 2000. החזרה לאפיקים ארוכי טווח היא זו שאפיינה את רוב הפעילות במהלך השנה, יחד עם אירועי ה-11 בספטמבר, הקצב ברבעון האחרון של השנה הואט באופן ניכר.

עם התפוצצות הבועה הטכנולוגית, החל מארה"ב דרך לונדון ולשאר העולם, המגמות בשוק קיבלו סממנים חדשים שנמשכו גם לראשית שנת 2002. באופן כללי, היקף המשרדים שהחליפו ידיים בשוק הלונדוני בשנת 2001 הסתכם ב-13.4 מיליון רגל רבועה, ירידה בשיעור של 30% לעומת שנת 2000.

במחצית הראשונה של השנה הושכרו 8.30 מיליון רגל רבועה, שהן כ-62% מההיקף הכולל. ראשית 2001 התאפיינה בהשכרה מוקדמת (Prelease) הגדולה ביותר בכל הזמנים במרכז העיר.

כך, למשל, חברת ליהמן ברדרס השכירה 1.10 מיליון רגל רבועה בקנארי וורף, יחד עם 650 אלף רגל רבועה של בנק ברקליס ברבעון הרביעי, שהציבו את איזור המזחים המזרחי של העיר ה-Docklands) בראש הרשימה, עם 21% מכלל השוק במרכז העיר.

סימנים ראשונים של האטה הופיעו כבר בסוף הרבעון השני של השנה, כשרק 2.90 מיליון רגל רבועה הושכרו במרכז העיר, ירידה של 48% מהרבעון הראשון.

במחצית השנייה של השנה המגמה נמשכה ואף התחזקה עם היקף שכירות של 2.78 ו-2.26 מיליון רגל רבועה, ברבעונים השלישי והרביעי של השנה בהתאמה.

ההיצע גדל במהלך 2001 ב-172% ל-14.57 מיליון רגל רבועה מ-5.35 מיליון רגל רבועה בראשית השנה. היצע שכירות המשנה צמח ב-178% והגיע ל-5.5%, מרמה של 2% בראשית השנה.

מחירי השכירות ירדו אף הם במהלך השנה. באיזור הווסט אנד, המשמש כאיזור המסחר המרכזי בעיר, מחירי השכירות ירדו מרמות שיא בצמיחה של 27% בסוף שנת 2000, לצמיחה שלילית של 2.2% בסוף שנת 2002.

המחיר ירד מ-92 דולר ל-87 דולר לרגל רבועה. מרכז העיר, הסיטי שמשמש כאיזור הפיננסי, סבל מתופעה דומה, מקצב צמיחה של 31.6% בראשית 2001 לקצב של 4.1% בסוף השנה. המחירים ירדו מ-119 דולר ל-107 דולר לרגל רבועה.

הרבעון האחרון של 2001 חווה את היקפי השכירות הנמוכים ביותר משנת 1984, עם היקף כולל של 320 אלף רגל רבועה בלבד. יחד עם זאת, היקפי השכירות השנתיים חצו במעט את הממוצע העשר שנתי עם 4.60 מיליון רגל רבועה.

איזור הווסט אנד סבל מירידה בממוצע השנתי של היקפי השכירות, עם היקף כולל של 3.80 מיליון רגל רבועה.

שנת 2002 נפתחה באיטיות שאפיינה את סוף 2001 בכל איזורי מרכז העיר. החזרה לתלם צפויה להתרחש קרוב לוודאי עם התייצבות המגמות העולמיות, בעיקר אלו מעבר לאטלנטיק.

פריז:

שוק המשרדים בבירה הצרפתית סבל בשנה החולפת מירידה חדה בהיקף שכירת הנכסים, למרות היותו אחד השווקים החזקים באירופה בשנים האחרונות.

בדיוק כמו בלונדון, הביצועים בשנת 2001 לא התקרבו לשיאים של 2000. ההיצע הנמוך לטווח ארוך עשוי לשמור את השוק על יציבות סבירה, למרות שהמחסור במשרדים Class A עשוי להיות קריטי בעתיד.

במהלך 2001, פעילות ההשכרה באיזור פריז הסתכמה ב-18.3 מיליון רגל רבועה, ירידה משמעותית מ-27.2 מיליון רגל רבועה שהושכרו במהלך 2000, וכ-21.5 מיליון רגל רבועה בשנים 1998 ו-1999. ירידה חדה זו, בשיעור של 32%, דומה מאוד לירידה החדה בבירה הבריטית.

שליש מהפעילות התרכזה במרכז פריז, למרות שגם באיזור זה הפעילות הצטמצמה ב-17% לעומת 2001. כמו בלונדון, ניתן ליחס זאת להאטה הכלכלית באירופה בפרט, ובעולם בכלל, ולאירועי ה-11 בספטמבר.

היצע הנכסים הפנויים להשכרה בשוק המשרדים באיזור פריז עלה ביחס לירידה בביקוש בשיעור של 28%, בהשוואה לשנת 2000. לקראת סוף השנה, היו כ-14 מיליון רגל רבועה של משרדים פנויים להשכרה, 23% מהם במרכז עיר האורות.

נתון נוסף שאסור להתעלם ממנו הוא הירידה השנתית בשיעור במספר היתרי בנייה שנרשמה בסוף 2001 וראשית 2002. 2.8% לעומת ירידה שנתית של 0.9% שנרשמה ברבעון רביעי.

היקף התחלות הבנייה בתקופה זו רשם ירידה של 3.4%, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בהשוואה לירידה של 5.5% שנרשמה ברבעון רביעי, עלייה של 1.1% ברבעון שלישי, ועלייה של 3.1% ברבעון שני. באשר לפעילות הבנייה שאיננה בתחום הבנייה למגורים, נרשמה ירידה שנתית באותם נתונים בהשוואה לנתונים מקבילים אשתקד.

מספר היתרי בנייה במגזר פעילות זה בתקופה זו ירד השנה ב-9.3%, לאחר ירידות בשיעורים של 7.3% ברבעון רביעי, ו-6.4% ברבעון שלישי. מספר היתרי הבנייה עלה ב-3.3% ברבעון שני, בעקבות עלייה בשיעור של 5.5% ברבעון ראשון.

מסקר בקרב קבלנים שערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בפאריז, נראה שהירידה בביקוש לדירות חדשות נבלמה, וכי התחלות בנייה צפויות להתייצב או אף לעלות ברבעון הראשון של השנה.

פרויקטים לקראת סיום בשנת 2002 עלו בכ-40%, וזאת בעיקר הודות להתחלות בנייה שרקמו עור וגידים בתקופת הפריחה בשוקי הנדל"ן בשנת 2000.

מבחינת המשרדים הצפויים להיכנס להיצע לקראת 2003, צפויה ירידה דווקא מאחר ויזמים ומשקיעים בחרו לשבת על הגדר ולהימנע מכניסה לשווקים לא יציבים.

מחירי השכירות במרחב של פריז עלו באיטיות במהלך המחצית הראשונה של 2001, עם מחירי שיא של 65 דולר לרגל רבועה בחודש יוני. עם זאת, המחירים ירדו במחצית השנייה של השנה לרמה של 63 דולר לרגל רבועה, המשקפים עלייה שנתית של 4% במחירי השכירות. הציפייה היא להמשך המגמה גם בשנת 2002.