מיסוי בפינוי-בינוי (ד): התחולה והאישור

ברשימה זו נדון בהיבטי המס של יחסי היזם-דייר. היבט זה זכה להסדר ממצה בחקיקת תיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה) (להלן: חוק ועדת רבינוביץ), ולפיכך רשימותינו יתבססו בין השאר על ניתוח סעיפי החוק של ועדת רבינוביץ. עם זאת נקדים ונציין, כי החוק עצמו יצא מנקודת הנחה, לפיה היזם קונה מהדייר את הזכויות במקרקעין, ולפיכך ננסה לפתור בדרך פרשנית בעיה זו שביסוד החקיקה, בעיה שיש לה פתרון אלגנטי כמצוין בהמשך.

תיקון 50 דן במספר היבטים של הליך הפינוי-בינוי, בהן נדון במאמר זה ובבאים:

א. תחולת הוראות החוק, ובייחוד שאלת התחולה על פרויקטים שבעבר.

ב. קבלת אישורים מראש.

ג. פטור ממס לדייר.

ד. הוראות הקשורות ליזם.

תחולת החוק: החוק עצמו חל על "יזם", שמוגדר כמי שרוכש יחידות באותו "מתחם"; "מתחם" מוגדר כמתחם שהוכרז לפי חוק התכנון והבנייה, או מתחם שלגביו פנה יזם לוועדה מיוחדת וקיבל על כך אישור בצו, אף אם איננו נכלל במתחמי פינוי-בינוי לפי חוק התכנון והבנייה. ההקלות חלות גם על יחידות מסחריות ולא רק על יחידות מגורים.

החוק מכיר בכך, שחתימת הסכמים מותנים (או הסכם אופציה) עם דיירים אינה מהווה אירוע מס, אלא כאשר התממשה תוכנית הפינוי-בינוי, קרי, אירע אחד מאלה לפי המוקדם: התקיים התנאי המתלה, או מומשה האופציה, או שהחלה הבנייה במתחם. המסקנה הינה, כי ניסוח נכון של הסכמי יזם-דייר יוביל לדחיית אירוע המס לתחילת הבנייה, ובכך יביא חיסכון מס הן ליזם והן לדייר.

סעיף 49כא שהוסף בתיקון קובע, כי תנאי לדחיית אירוע מס לתחילת הבנייה, או רכישת היחידה מהדייר על-ידי היזם, תהיה הודעה של היזם למינהל מיסוי מקרקעין על כל הסכם מותנה כאמור שחתם עם הדייר, וזאת תוך 30 יום מיום ההסכם על גבי טופס שקבע המינהל. המינהל לא קבע עדיין טופס, אך המלצתנו היא להודיע למינהל כבר כיום, טרם תום מעבר 30 יום מתחילת החוק, על כל ההסכמים שנחתמו עם דיירים בכל מתחמי הפינוי-בינוי בישראל, וכן להגיש בקשה מיידית, כי איזור פלוני ייחשב כאיזור פינוי-בינוי לצרכי מס. בקשה כזו יש להגיש דרך מינהל מס שבח לוועדה שנקבעה בחוק.

נציין, כי לפי הוראות המעבר (49כט, 49ל לחוק העיקרי, ו-33 לתיקון 50), יחול החוק בתום 60 יום מיום פרסומו רטרואקטיבית על כל העסקאות מ-7/11/01. החוק עצמו טרם נכנס לתוקף, ולפיכך יש זמן להודיע (להערכתנו כ-50 יום) על כל העסקאות שנעשו עם דיירים החל מ-7/11/01, ובלבד שקודם לכן תוגש בקשה, כאמור, לכלול את האיזור במתחם פינוי-בינוי במסלול מס.

האבחנה שבחוק בין עסקאות לפני ואחרי 7/11/01, שמשמעה האם ייהנו הדיירים מתחולת הפטורים באותו מתחם פינוי-בינוי, היא קשה, ותחולל אפליה בלתי צודקת בין דיירים באותו מתחם עצמו. הוועדה עצמה היתה ערה לכך והציעה תחולה רטרואקטיבית לכל הדיירים המפונים באזורי פינוי-בינוי (שהינם ממילא אזורים בעייתיים).

המלצות הוועדה היו מקובלות על טלי אלדר-ירון, נציבת מס הכנסה, ונכללו לפיכך בהצעת החוק. ואולם מאוחר יותר, באופן בלתי מוסבר, סטו מנסחי משרד המשפטים מנוסח טיוטת הצעת החוק ויצרו, לדעתנו, בוקה ומבולקה באותם אזורי פינוי-בינוי בהם ממילא מתבצעות עבודות הפינוי הבעייתיות. הדבר עלול להוסיף קושי נוסף לכל הבעיות האורבניות והסוציאליות שממילא קיימות באזורים אלה ושעימן אמור היזם להתמודד, ואף לא לשרת מטרה של גביית מס, שכן ממילא סביר שהדיירים באזורים אלה לא יוכלו לשלם את המס מכיסם. לאור זאת, אנו מקווים, כי הנוסח שהומלץ על-ידי הוועדה אכן יאומץ בהצעת חוק פרטית שייזום ח"כ זה או אחר כתיקון לסעיפי התחולה.

פנייה לאישור מראש: אחד הנושאים המהפכניים שהציעה הוועדה ועוגן בחוק הינו אפשרות של כל יזם לפנות לאישור מראש על הטבות מס המגיעות לו ולדיירים במתחמי בינוי-פינוי. אפשרות זו הינה משמעותית עקב סיבוך הוראות החוק. לפיכך, מומלץ לפנות למנהלים (מע"מ ומס הכנסה) לפי הוראות החוק לשם קבלת אישור מראש, כולל לגבי פרויקטים של פינוי-בינוי שכבר בעיצומם, ועל-ידי כך, תוך 120 יום, הזמן שנקבע לתשובת המינהל, להבטיח ודאות הפטורים ממס!

בשבוע הבא נדון בשאלות שניסוח החוק מעלה. האם אכן היזם הוא הצד להסכם עם הדייר או שמא ממ"י. החוק יוצא מההנחה, כי היזם הוא הצד להסכם, בניגוד לתזה המוצעת על-ידינו, ולפיכך עולה קושיית פרשנות החוק בכל חומרתה. על נושא זה ואחרים נדון ברשימתנו בשבוע הבא.

* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר. יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים; נציד לשכת עו"ד לועדת הכספים בכנסת; לשעבר: יועמ"ש וסגן ניצב מס-הכנסה; יו"ר איפ"א ישראל; מרצה למיסים באוניברסיטת ת"א, יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד.