מדוע נכשל המכרז למכירת המע"ר של מודיעין

המינהל דרש מחיר מינימום של 17.5 מיליון דולר, שהם 230 דולר לקרקע למ"ר מבונה. לכאורה, נראה מחיר זה סביר. אולם התנאים הנלווים למכרז קשים, ואינם סבירים למציאות הכלכלית הנוכחית. אלו הקשיים העיקריים, שהרתיעו את כל היזמים:

* מותר לבנות 40 אלף מ"ר - אך לא קניון, אלא שורות של חנויות בתוך מידרחוב. הדבר מגביל את יכולת התימרון של היזם.

* אסור למכור חנויות, אלא רק להשכירן. פירוש הדבר, שעל היזם להשיג ליווי פיננסי של 40-30 מיליון דולר לפחות. זו משימה לא קלה במצבו הנוכחי של המשק ובהפסדים הגדולים שהיו לבנקים אשתקד מחובות מסופקים, בין היתר על פרויקטים כאלו.

* העירייה מעריכה, שדמי הניהול והאחזקה יגיעו ל-18 דולר למ"ר לחודש. נכון, שבקניונים בערים הגדולות גובים דמי ניהול ואחזקה דומים. אולם ספק רב אם עשרות חנויות, ולא קניון, במודיעין, שאיננה עיר מרכזית, יוכלו לממן הוצאות גבוהות אלו. הדבר יביא, כמובן, לירידת הביקוש לחנויות אלו, ויכביד על היזם. ממילא, יהיה קשה להשכיר חנויות, כל עוד קצב מכירת הדירות בעיר איטי, וציבור הקונים-בכח גדל באיטיות.

* היזם חייב לבנות 3,000 מ"ר שטחי ציבור, כגון אמפיתיאטרון או מוזיאון, שיועמדו לרשות העירייה, בהשקעה של מיליוני דולרים. משרד השיכון גורס שהשטח ישאר בבעלות היזם, ורק יופעל (אולי בשכירות) לצרכי ציבור. העירייה גורסת, שהשטח יעבור לבעלותה. היזם-בכח תקוע באמצע, בין שניהם.

* היזם חייב לבנות 80% מהשטחים, כלומר 60 אלף מ"ר, תוך 5 שנים, מבלי שים לב לרמת הביקוש בפועל. כן עליו לבנות תוך 3 שנים כ-75 אלף מ"ר חניונים.

* חניון בן 10,000 מ"ר יבנה תחת 2 כיכרות מרכזיות. משרד השיכון אומר שהחניון לא שייך לעירייה, אלא ליזם. העירייה טוענת, שהחניון יהיה בבעלותה. שוב, כמו במקרה של שטחי הציבור, היזם תקוע באמצע.

* עיריית מודיעין הדפיסה והוציאה לאור ספר בן 150 עמודים, הנשלח ליזמים, ובו הוראות מפורטות איך לבנות ולנהל. ספר זה מגביל, כמובן, את חופש הפעולה של היזם.

מה הפלא, שאיש אינו רוצה להכניס את ראשו הבריא למיטה החולה הזו?