שוק המגורים בטוקיו, במגזר דירות הקונדומיניום האיכותיות, הניב תשואה נאה וקבועה
למשקיעים בשנים 2001-1998. היצעים חדשים מוגבלים בכמותם, מול ביקושים חזקים
מצד אזרחים זרים - הביאו לשיעורי תפוסה גבוהים, ולעליית מחירים בנכסים חדשים
ומיד שנייה כאחד. כתוצאה מכך, הביקושים היו גבוהים מצד משקיעים זרים ומקומיים.
הקצה האיכותי ביותר של הדירות, אלו שבשטח 150 מ"ר ויותר, משך במיוחד משקיעים,
מכמה סיבות: כשוק של "נישה", הוא סבל מהיצעים מוגבלים ביותר, מול ביקושים קבועים
וגבוהים, שהביאו לשיעורי תפוסה גבוהים. יפאנים שחזרו ליפאן משליחות בחו"ל מוצאים
את מקומם בפלח שוק זה, ותרמו ליציבותו.
מחירי השכירות של נכסי פריים עלו בשנים 2000-1998 ב-2.5% עד 3.5% בממוצע לשנה,
אך בשנת 2001 מחירי השכירות בפלח שוק זה נותרו יציבים. המחירים נעו בין 25-21
אלף יאן ל-1 צובו לחודש באומוטסאנדו, שהם 58-49 דולר למ"ר, 70-56 דולר למ"ר
במוטו אזאבו, ו-74-51 דולר למ"ר בהירו. תנאי התשלום נעו בדרך כלל בין 3 ל-6
חודשי שכירות מראש.
חברת קוליירס ג'ארדין צופה בסקר שוק, כי ב-2003-2002 יווצר עודף היצע בשוק
הדירות האיכותיות, אשר יפגע במחירים ובאטרקטיביות ההשקעה. זאת, כתוצאה מהתחלות
בנייה רבות, לאחר שקבלנים רבים הבחינו כי במשך עשור שלם יש מחסור בשוק הפריים.
באיזור מינאטו לבדו, לא פחות מ-1,500 יחידות דיור, בשטח שבין 450-83 מ"ר, יתווספו
לשוק עד סוף 2003. רוב דירות אלו ישתייכו לטרנד החדש בטוקיו: מגדלי מגורים
גבוהים, תופעה שלא היתה קיימת בטוקיו עד לפני שנים ספורות.
ההיצע החדש תוכנן לתת מענה לצרכים מודרנים, ובסגנון יותר מערבי. דירות רבות
נבנות ליד מרכזי תחבורה, לצורך גישה נוחה. שטח הדירות, כאמור, הולך וגדל (ראו
גרף). קוליירס ממליצה למשקיעים פוטנציאליים לשים לב לעודף היצע זה בשוק הפריים,
ולשקול היטב צעדיהם. נכסים ישנים צפויים להתקשות בשמירה על שיעורי תפוסה גבוהים.
מעניין לציין, כי בשנים האחרונות הוזלו דירות בטוקיו בהיבט של מספר המשכורות
הדרושות בממוצע לצורך רכישת דירה. בעוד שבשנת 1989 נדרש משק בית ממוצע לחסוך
משכורות של 13 שנה, הרי שכיום נדרש אותו משק בית ל-6 שנות עבודה בלבד כדי להגשים
את חלומו (ראו גרף). הסיבה לכך היא הירידה במחיר המגרשים לבנייה, לשפל של 17
שנה, ובעלויות הבנייה עצמן, לשפל של 10 שנים.
במחצית הראשונה של 2001 נמכרו בסך הכל 43,805 דירות בטוקיו. למרות שמדובר בירידה
של 6.4% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2000, מדובר עדיין במספר השני בגובהו אי-פעם.
רוב הדרישה היא דווקא מצד קונים מבוגרים בגילם, אשר משפרים דיור ועוברים מדירותיהם
הקטנות והישנות לדירות חדשות ומרווחות במרכז העיר (אם אפשר - למה לא?).
באווירה של מיתון כלכלי מתמשך, שואבים יזמים עידוד מכך ששוק המגורים עדיין
שומר על יציבותו, הודות לשיעור ריבית נמוך במשק, שהופך את ההשקעה בנדל"ן לאטרקטיבית.
זאת, לפחות בינתיים, עד שייכנסו לשוק ההיצעים החדשים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
