למעלה מ-30 שנה אושרו תוכניות הבנייה באיזורי התעשייה והמלאכה בתל-אביב על-פי
תוכנית מפורטת 1043. איזורי תעשייה אלה מזמן איבדו את הצביון התעשייתי, ולמעשה
מתפקדים כאיזורי היי-טק ומשרדים. השימושים המוגבלים על-פי תוכנית 1043 הורחבו
נקודתית לכל מבנה ומבנה, בדרך של שימוש חורג לתקופה מוגבלת, בכפוף לתשלום היטל
השבחה. אי הוודאות בשימושים האפשריים גרם ל"כשל שוק" וחששות בקרב יזמים ורוכשי
משרדים.
יפה עשתה עיריית תל-אביב, שיישרה את הקו לאור המציאות בשטח, ויזמה הרחבת שימושים
בדרך של אישור תב"ע חדשה. לא עוד ייקרא "איזור תעשייה", אלא ב"איזור תעסוקה"
עסקינן. התוכנית החדשה נותנת מענה לצרכים המשתנים בענף, תוך התאמה לשינויים
שהתרחשו בתקופה האחרונה באיזורי התעשייה/תעסוקה שונים. התוכנית הנדונה מהווה
מרכיב חשוב, הן בהשפעתה על שוויים של מקרקעין, והן בהשתנות האפשרית באופי איזורי
התעסוקה השונים.
לאחרונה אושרה על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב תוכנית מתאר
מקומית מס' 1043 א', המהווה שינוי מס' 1 לשנת 2000 לתוכנית 1043 על תיקוניה
"שימושים באיזורי תעסוקה בתל-אביב-יפו", שאת חשיבותה הרבה יש להבהיר בקרב השחקנים
הפועלים בענף הנדל"ן. תוכנית 1043 א' הרחיבה את השימושים המותרים באיזורי התעשייה
השונים, והתירה שימושי משרדים מכל הסוגים, ושימושי מסחר בעיקר בקומות הקרקע
(ללא שינויים באחוזי הבנייה). נראה, כי עצם אישור התוכנית החדשה מהווה מעין
מענה לדרישת השוק לשימושי משרדים, וזאת עקב הלחץ המתגבר בעקבות הקטנת נפח הפעילות
בתעשיית ההיי-טק, וכתוצאה מכך עודף היצע של שטחים באיזורי התעשייה. התוכנית
החדשה אמורה לנסות ולהקטין את עודף ההיצע, על-ידי הרחבת השימושים גם למשרדים.
ראוי לציין, כי תוכנית 1043 א' מחלקת את המרחב האורבני של העיר תלאביב לשני
איזורי תעסוקה כדלקמן:
באיזור תעסוקה א' - שממערב וממזרח לנתיבי איילון, איזור הכולל את שכונת מונטיפיורי,
שכונת הרכבת, איזור דרום תל-אביב בצמוד לנתיבי איילון עד החיבור עם דרך חיל
השריון, איזור התעשייה מדרום לנחלת יצחק (חלק מציר יגאל אלון) ושכונת בצרון.
איזור תעסוקה ב' - שמצפון לנחל הירקון, איזור הכולל את רמת החייל (רחובות הברזל
והנחושת) וקרית עתידים.
מיותר לציין, כי השפעת התוכנית תהיה בהתאם למיקום איזור התעשייה, אופיו, היקפו
ורמת הביקוש לשימושים השונים האפשריים. לצורך הפיקנטריה יש לציין, כי התוכנית
נותנת מענה גם לפאבים שיותר להפעילם חוקית באיזורים אלה. להלן השימושים המותרים
על-פי תוכנית 1043 א':
משרדים, תעשייה עתירת ידע ו/או תעשייה נקייה אחרת, מסחר סיטונאי, מסחר קמעונאי
(בעיקר בקומת הקרקע). היקף שטחי המסחר הקמעונאי לא יעלה על 20% מהשטח העיקרי.
מוסדות בעלי אופי ציבורי ושירותים עירוניים, שירותי רכב (מכירה, השכרה, אחזקה),
עסקים מתחום ההובלה והתחבורה, אחסנה כשימוש עיקרי באיזור תעסוקה א' בלבד, מתקני
ספורט ומועדוני ספורט מקורים.
איזור תעסוקה א' בלבד תותר הקמת פאבים, מועדונים, אולמות בידור ושמחה בכל הקומות
(השימושים הללו יינתנו בדרך של הקלה לפי סעיף 149 לחוק, בכפוף לאישור הרשות
לאיכות הסביבה, למעט במגרשים הגובלים באיזור מגורים, לרבות הגובל בכביש הגובל
באיזור מגורים). באיזור תעסוקה א' בלבד תותר הקמת בתי מלון, בכפוף להנחיית
עיריית תל-אביב ומשרד התיירות.
באיזור תעסוקה ב' פאבים ומועדונים יותרו בקומת הקרקע ובמרתף עליון (גם כן בדרך
של הקלה), למעט לאורך רחוב ראול ולנברג, שם לא יותרו פאבים, מועדונים ומבני
חניה (כשימוש עיקרי), הווה אומר מבנה עצמאי לחניה ללא קשר לבניין קיים (בדרך
של הקלה).
בהוראות התוכנית נקבע, כי לעסקים ו/או מפעלים קיימים על-פי התכליות המפורטות
בסעיף 8 לתוכנית (שימושים בעלי רמת מטרד סביבתי), ייקבעו מגבלות זמן בהתאם
לרשימה שתוכן על-ידי הוועדה המקומית לפי סעיף 178 לחוק התכנון והבנייה. עיקר
השפעת התוכנית כאמור לעיל הינה בהנחיות, כי יותרו שימושי משרדים בכל הקומות,
ושימושי מסחר שונים (סיטונאי וקמעונאי).
בנוסף, הגדילה התוכנית לעשות, ואף קבעה הנחיות לגבי פירוט שטחי השירות (מרכיב
שטחי השירות באיזורי התעשייה עד לאישור התוכנית היה מוסדר על-ידי החלטת ועדה
מס' 183 ב1 - "תוספת שטחי שירות לתוכנית מאושרת", ולא על-ידי תוכניות שבתוקף).
את עיקר השפעת התוכנית החדשה ניתן לסווג לשתי קטגוריות מרכזיות: ההשפעה הכלכלית/כמותית,
וההשפעה האיכותית.
מבחינת ההשפעה הכלכלית, ניתן להצביע על כך כי לעצם הרחבת השימושים באיזורי
התעשייה והתרת שימושים מסחריים ומשרדים שונים ישנה השפעה על שוויים של המקרקעין
השונים. ראוי לציין, כי ייתכן מאוד שלא ניתן להצביע על כך בטווח המיידי. ברם,
עצם הוספת השימושים המאפשרת גמישות מול ביקושים עתידיים תהיה לה השפעה על השווי.
מהבחינה האיכותית, ניתן להצביע על כך כי מלאי השטחים (עודף ההיצע) הקיים באיזורי
התעשייה שהיו מיועדים בעבר לתעשיות היי-טק בלבד, יאוכלס על-ידי משתמשי המשרדים
השונים, ועצם המעבר יביא לשינוי באופי איזורי התעשייה, שהיו מזוהים בעיקר עם
תעשיית ההיי-טק. במרחב העירוני בתל-אביב נפוצה התופעה של שימוש משרדים בדירות
מגורים (בדרך כלל בהליך של שימוש חורג או לחילופין ללא היתר). ייתכן, כי עם
אישור התוכנית ועקב המצב כיום בשוק המקרקעין, תיווצר מגמה של המרת שטחים מדירות
מגורים לשטחי משרדים באיזורי התעשייה (תעסוקה).
היבט חשוב שיש לדון בו הינו היבט המיסוי הנדל"ני, הנוגע לכל המשתתפים בשוק,
הן מצד הקונים והמוכרים והן מצד המומחים המקצועיים, וביניהם שמאי מקרקעין ועורכי
דין.
במקרה דנן, התוכנית מרחיבה את השימושים האפשריים באיזורי התעסוקה השונים (ללא
שינוי בשטחי הבנייה), וביניהם הרחבת השימושים למשרדים ולמסחר. יש להניח, שהוועדה
המקומית לתכנון ובנייה תדרוש היטל השבחה עקב אישור התוכנית. ראוי לציין, כי
עצם הרחבת השימושים לא תמיד משביחה את המקרקעין. ייתכן שבאיזורים מסוימים אין
כל דרישה לשימושים כאלה, והשוק לא יתרגם את ההרחבה בשימושים האפשריים לתוספת
בשווי.
לסיכום: אישור תוכנית 1043 א' מצביע על כך, כי קובעי המדיניות התכנונית אכן
ערים למגמות השוק, ופועלים בהתאם לצרכים החדשים והמשתנים בענף. עם זאת, ראוי
לבחון בכל מקרה לגופו, האם יש מקום לתשלום היטל השבחה, ולא לקבוע היטל השבחה
גורף בכל איזורי התעשייה השונים.
הכותבים הם כלכלנים ושמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
