תוואים חלופיים לרכבת מקפיאים זכויות בנייה קיימות

נקבע, כי ברצועה מתוכננת ובתחום שבין קו הבניין לבין ציר הרצועה המתוכננת, לא יינתן היתר בנייה זולת למתקנים מסוימים. ביום 15.10.98 פורסמה למתן תוקף תמ"א 23 א' - תוכנית מתאר ארצית להקמת רשת מסילות ברזל למערכת הסעת המונים משולבת במטרופולין גוש דן. התוכנית הציגה את התוואים בהם מתוכננים לעבור פסי הרכבת, וכן אפשרה גמישות ע"י הצגת תוואים חלופיים.

תוואים חלופיים אלו, למרות היותם חלופיים בלבד, פגעו בשווי המקרקעין בהם הם עוברים, וזאת מכיוון ש"הקפיאו" את ניצולן של זכויות הבנייה הקיימות. בתוכנית נקבע לגבי חלק מהתוואים החלופיים, כי "תוואי חלופי שלא הוחלט על הפקדתו בתוכנית מתאר מחוזית בתוך חמש שנים מיום אישור תוכנית זו - יבוטל, ותבוטל הרצועה לתכנון השמורה לו בתוכנית זו". כמו כן נאמר, כי המועצה הארצית תהיה רשאית להאריך את הזמן הנדרש לקביעת התוואי שיבחר (המקורי או החלופי) בשלוש שנים נוספות.

"ההקפאה" מתייחסת לרוחב הרצועה המתוכננת, תוך שהיא מציינת, כי בין יתר השיקולים לקביעת קווי הבניין, יהיה "הצורך בגמישות עתידית להרחבת מערכת הסעת המונים משולבת". הקפאה זו, עם "פוטנציאל" לאורך של שמונה שנים, מנעה ניצול הזכויות ברצועה המתוכננת, הן בתקופה עד לבחירת התוואי הסופי, עם סיכוי מסוים ל"הקפאה תמידית".

תביעות רבות הוגשו נגד מוסדות תכנון, אשר במרחב התכנון שלהן תוכננו לעבור פסי הרכבת. אולם נראה, כי לא די לה למועצה הארצית, שכן ביום 1.3.2001 פורסם ברשומות תיקון מס' 9 לתמ"א 23. תשריט התכנית העיקרית (תמ"א 23) מהווה גם תשריט תיקון זה, כאשר בתקנון נאמר, כי לעניין תיקון זה ההתייחסות לכל סוגי פסי הרכבת - אחידה. בהתייחסו לרוחב הרצועה לתכנון, קובע תיקון מס' 9, כי רוחב הרצועה לתכנון מסילת ברזל הנמנית עם רשת מסילות הברזל הארצית יהא 240 מ', וכי כל עוד לא נקבעה רצועת מסילה בתוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת - לא תאושר כל תוכנית בתחום הרצועה לתכנון.

באם לא הוגשה תוכנית כנדרש, יפקעו ההוראות הנ"ל בתום 3 שנים מיום אישור תוכנית זו (ניתן להארכה ע"י המועצה הארצית ל-3 שנים נוספות). אם כן, מהאמור לעיל עולה, כי כל רצועה לתכנון פסי רכבת המופיעה בתשריט תמ"א 23 "מקפיאה" את ניצול הזכויות בקרקע בה היא מותוות לתקופה של 6-3 שנים, עם סיכוי ל"הקפאה תמידית", שהרי עד לא ידוע מה יקרה עד להעברת פסי הרכבת בפועל.

מעניין יהא לראות, פי כמה גדול יהא סכום התביעות בגין תיקון מס' 9 לעומת סכום התביעות בתמ"א 23 א'.

הכותב הוא שמאי מקרקעין וכלכלן, חבר לשכת שמאי המקרקעין.