נושא העולה בקביעות כנקודת מחלוקת בין חוכרים בקרקע לבין הרשות המקומית, במועד
מימוש הזכויות במקרקעין, הינו נושא תשלום היטל ההשבחה. מימוש הזכויות במקרקעין
הינו עפ"י הגדרת חוק התכנון והבנייה (התוספת השלישית), "העברתם או העברת החכירה
לדורות בהם, בשלמות או חלקית". דהיינו, רוצה החוכר או הבעלים למכור זכויותיו
בנכס, יידרש לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית, על-פי תב"ע שבתוקף במועד מימוש
הזכויות.
בקרקעות בהם מממש הזכויות בנכס הינו חוכר לדורות ממינהל מקרקעי ישראל, נדרש
גם אישור המינהל לביצוע העיסקה. החוכר נתקל בשוני שבין גישת המינהל לבין גישת
הרשות המקומית. המינהל מאשר העברת הזכויות בנכס על פי הבנייה הקיימת בפועל,
והרשות המקומית דורשת היטל השבחה על פי תב"ע שבתוקף.
החוכר טוען שאינו מתכוון להוסיף במועד המימוש בנייה נוספת, ולכן מן הראוי שהרשות
המקומית תנהג באופן זהה, דהיינו, ישולם היטל השבחה רק בגין הבנייה הקיימת בפועל,
ותידחה כל דרישה להיטל השבחה בגין זכויות בנייה נוספות, למועד בו אכן יבקש
בעל הזכויות בנכס בנייה נוספת.
לחיזוק טענותיו יביא החוכר את מדיניות המינהל כאסמכתא, ו"ישלוף" גם את פסק
דין קנית הידוע, כחיזוק נוסף. שני נימוקים אלו, הגם שאינם רלוונטיים, מהווים
"תחמושת" לוויכוחים משפטיים ושמאיים, ונמצאו בני ישראל מתפרנסים זה מזה. לטעמי
האישי, גישת מינהל מקרקעי ישראל הוגנת וצודקת יותר: ישלם החוכר רק במועד מימוש
הבנייה.
על פי חוק התכנון והבנייה, המגדיר במפורש את המצבים המהווים מימוש זכויות במקרקעין,
החובה לגביית היטל השבחה חלה על הוועדה המקומית, גם במועד העברת הזכויות בנכס,
ומבלי כל קשר לבנייה בפועל. הוועדה המקומית אינה יכולה לוותר על זכותה/חובתה
זו. בנוסף, בעל הזכויות החדש בנכס, חייב, עפ"י החוק, בתשלום היטל השבחה רק
בגין תב"ע משביחות שיחולו על המקרקעין, לאחר המועד הקובע בו הפך לבעל הזכויות
בנכס.
לכן, ועדה מקומית שתטעה או תתפתה ל"היטיב עם העם", תמצא עצמה עומדת בפני טיעון
משפטי, האומר, כי אין חבות בהיטל השבחה על הבעלים החדש בגין תב"ע שקיבלו תוקף
לפני המועד בו הפך הרוכש לבעלים החדש של המקרקעין.
באים נציגי החוכר וטוענים: נא לגבות 10% ממינהל מקרקעי ישראל, כמקובל בשיווק
קרקעות חדשות במכרזים. בא המינהל וטוען: בקרקעות בהם כבר קיימת חכירה לדורות,
אין אנו אחראים או חייבים לגבות מעבר לדמי ההיתר/שינוי הניצול. לעניין היטל
ההשבחה, זו אחריות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. המינהל מחויב רק להחזיר 50%
מהיטל ההשבחה, או מדמי ההיתר/ שינוי הניצול - הנמוך שמביניהם.
המינהל מוסיף לאי הבהירות הכללית, מאחר ועל פי מדיניותו, הבא לממש זכויות בנייה
נוספות חותם על הסכם פיתוח (דרישה מוזרה, מאחר והחוכר אינו עומד להפסיד את
זכויותיו כחוכר, גם אם לא יממש זכויות בנייה נוספות שביקש, ואפילו שילם תמורתן).
אבל, משהוכנסו המילים "הסכם פיתוח" לתמונה, מביא החוכר החדש את פסק דין קנית,
וה"שמחה גדולה".
לאור המצב הקיים, יש מקום לכל הטענות, ונמצאו "בני ישראל מתפרנסים זה מזה".
האמת, העניין פשוט, אם כי לא צודק או חכם במיוחד. היטל ההשבחה נגבה עפ"י חוק
התכנון והבנייה, והעילות לגבייתו מוגדרות היטב בחוק הקיים. מינהל מקרקעי ישראל
גובה מס דומה, בשם אחר (דמי היתר או שינוי ניצול), והעילות לגביית תשלומים
אלו שונות. וכאן ישאל הקורא, אם הכול כל כך פשוט, למה הוויכוחים?
להערכתי, הוויכוחים נובעים משני טעמים. האחד, "בני ישראל מתפרנסים זה מזה",
כבר אמרתי? והשני, האבסורד באמת גדול. גישת המינהל נכונה והגיונית יותר. לצורך
המחשה, להלן דוגמא אופיינית:
חוכר לדורות, המחזיק בדונם קרקע, עם זכויות בנייה של 40%, יוצא לגמלאות ורוצה
למכור את זכויותיו בנכס. על המגרש קיים בית מלאכה בשטח של 400 מ"ר.
הולך החוכר למינהל מקרקעי ישראל, ומקבל אישור להעברת זכויותיו בנכס, ללא כל
דרישות תשלום. מגיע החוכר לוועדה המקומית, ומתברר לו, כי זכויות הבנייה בנכס
הן של 200%, ולהערכת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, היטל ההשבחה המגיע ממנו
הינו 240 אלף דולר.
דוגמא זו הינה מציאותית לחלוטין. בחישוב של שווי 300 דולר למ"ר מבונה קרקע,
לתוספת בנייה של 1,600 מ"ר, ההשבחה המתקבלת היא של 480 אלף דולר, והיטל ההשבחה
הוא של 240 אלף דולר. זאת, עוד מבלי להיכנס לסוגיית שטחי השירות ומקומות החניה.
המוכר, העשוי לקבל הצעה לרכישה של זכויותיו בסכום גבולות 500-350 אלף דולר
(איזור תעשייה אופייני באיזור המרכז), לא ירצה לשלם חלק כה גדול מהמחיר המוצע
כמסים. התוצאה: לא משתלם למכור. המצב נשאר כמות שהוא. בית מלאכה ישן ממשיך
לכער את הסביבה, כי לא משתלם כלכלית לחוכר למכור את זכויותיו. החלופה הנותרת
לחוכר היא השכרת המקרקעין כבית מלאכה או מוסך. חלופה זו אינה מועילה לחוכר,
ובוודאי שאינה מועילה לוועדה המקומית.
לסיכום: מצב החוק הקיים בהקשר לגביית היטל השבחה במימוש זכויות במקרקעין, אשר
אינו מהווה מימוש זכויות בפועל בבנייה - אינו צודק והוגן. אופן הגבייה של מינהל
מקרקעי ישראל בהקשר דומה, צודק והוגן יותר. מן הראוי היה לאחד את שתי השיטות
לאחת - שיטת המינהל, כי במצב הקיים ימשכו הוויכוחים וימנעו עסקאות אפשריות.
הכותב הוא שמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
