תחליף מסירת הודעת חוב היטל השבחה - רק במקרים מיוחדים

פסיקת ביהמ"ש בעת האחרונה מדגישה את הצורך בשמירה והגנה על הקניין הפרטי, לאור חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. מפליא איפוא לראות, כיצד בנושא הודעת חוב היטל השבחה לנישומים, אשר התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (להלן: החוק), קצבה להם זמן מוגבל להגשת השגה על לוח שומה, נוהגות לעתים רשויות תכנון ב"דרגות חופש" יתרות באשר לדרכי מסירת ההודעות, ותחליפי מסירה.

בהעדר ידיעה מלאה באשר להוראות החוק ותקנותיו, עלול נישום להשתכנע, כי איבד את יומו מלטעון טענות הגנה נגד חבות בהיטל השבחה, שהושתה עליו ע"י ועדה מקומית לתכנון ולבנייה. זאת, מבלי שהרשות התכנונית האמורה קיימה את ההוראות המתחייבות בחוק ותקנותיו.

סעיף 196 א' לחוק קובע, כי ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית, ועל פיה. זו ואף זו: נקבע בסעיפים 6(ב) ו-14(א) לתוספת, כי הוועדה המקומית תביא לידיעת כל חייב בהיטל, עם הצגת לוח שומה, את שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב, וכן תיידע אותו בדבר זכותו לערער תוך פרק זמן של שנה על חבותו שנקבעה בלוח השומה.

כלומר, נקבעו דפוסי פעולה מוסדרים בעניין זה. זאת ועוד, בסעיף 6(ג) לתוספת נקבע כי שר הפנים, בהסכמת שר המשפטים, יקבע בתקנות את דרכי מתן ההודעה, ורשאי הוא לקבוע גם דרכים לתחליף מסירה.

בתקנות התכנון והבנייה (הודעות על חבות בהיטל השבחה ותחליף מסירה), נקבעו דרכי מסירת הודעות מדורגות:

תקנה 1. "מסירת הודעות - מתן הודעה בדבר חבות בהיטל השבחה לפי סעיפים 4 (2) ו-6(ב) של התוספת השלישית לחוק, תהא כדין אם נמסרה לידי האדם שאליו היא מכוונת, או נמסרה במקום מגוריו או מקום עסקיו הרגילים או הידועים לאחרונה".

תקנה 2. "תחליף מסירת הודעה - אם אי אפשר לקיים מסירה כאמור בתקנה 1, תהא המסירה כדין אם הוצגה ההודעה במקום בולט באחד המקומות האמורים, או על הנכס שבו היא דנה או הוכנסה לתיבת דואר הנושאת את שמו של האדם אליו היא מכוונת, או פורסמה באחד העיתונים הנפוצים בתחום הוועדה המקומית".

תקנה 3. "תחילתן של תקנות אלה ביום כ"ט בסיון התשמ"א (1/7/81)".

כאמור, הוראת החוק בהירה וחד-משמעית, לפיה ועדה מקומית לתכנון ולבנייה מחויבת תחילה לכוון את מאמציה לאיתור הנישום (בעל החוב), כדי להודיעו על החבות שנוצרה לו. אך ורק באם לא ניתן לקיים מסירה כאמור - תפנה הוועדה המקומית לדרכי מסירה חלופיות.

לעתים, הפרקטיקה הנהוגה אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, וזאת במספר מישורים, כדלקמן:

א. הודעות חוב נמסרות לבעלים הרשומים בנסח הרישום כבעלים היסטוריים בשל הנוחות באיתורם, תוך התעלמות מקיום רישום חכירות ו/או הערות אזהרה לטובת בעלי זכויות נוספים בנכס, שהם למעשה הנישומים החוקיים - בעלי החבות בהיטל השבחה.

ב. בסמוך למועד פרסום לוח השומה במשרדי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, מתפרסמת הודעת לוח שומה גם בעיתונות, תחת הכותרת "לוח שומה - הודעה על חבות בהיטל השבחה ותחליף מסירה, התשמ"א 1981". לאור סמיכות המועדים בין פרסום לוח השומה במשרדי הוועדה המקומית לפרסום הודעת תחליף מסירה בעיתונות, ובשל היקף השטחים הנרחבים הכלולים בתוכנית (חלקות וחלקי חלקות), יהא זה סביר להניח כי לא נעשה המאמץ הראוי לאיתור בעל החוב, ולמסירת הודעה כאמור בתקנה 1. כאלטרנטיבה לכך, נעשה מהלך של קיצור ההליכים הקבועים בתקנות למסירת הודעה אישית, תוך מעבר מיידי לדרכי מסירה חלופיות, בניגוד ללשון החוק המפורשת.

הואיל וישנם מאגרי מידע פומביים לאיתור בעלי חוב זה או אחר, לרבות פנקסי רישום המקרקעין, רשם החברות וכו', הרי שממילא יש לראות בנקיטת פעולה של פרסום "תחליפי מסירה" כפעולה חריגה (אם אי אפשר לקיים מסירה), הטעונה ראיות ותימוכין מצד הוועדה המקומית, לפיהם מילאה תחילה חובתה כמוגדר בתקנה 1 לעיל.

יתר על כן, הגיעה העת להאריך את "שעון החול" להגשת השגה וערעור על לוח שומת השבחה, משנה אחת כיום לשלוש שנים. בין השאר, כמתחייב מהסימטריה הקיימת בהוראות הסעיפים העוקבים בחוק: סעיף 196א' (היטל השבחה, שיעורו ותנאיו הקבועים בתוספת השלישית לחוק) וסעיף 197 (פיצויי ירידת ערך עקב אישור תוכנית), לאחר החלת תיקון 43 לחוק, ולפיו הותר פרק זמן של 3 שנים להגשת תביעות פיצויים ממועד תחילת תקפה של תוכנית, במקום שנה אחת בלבד קודם לכן.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במינהל עסקים.