"יש משפחות שדורשות עבור הפינוי למעלה ממיליון דולר"

אם הייתי עומד היום בפני הדילמה האם להיכנס לפרויקט הפינוי-בינוי בשכונת הארגזים, התשובה שלי הייתה מיידית - אין סיכוי", כך אומר ל"גלובס", היזם ישעיהו חכשורי, שבימים אלה עוסקת החברה שבבעלותו, פרידמן חכשורי, וחברת אביוד, בקידום אחד מהפרויקטים הגדולים בהיקפם של פינוי-בינוי בארץ, בשכונת הארגזים בדרום ת"א.

על פי נתוני המכרז, חכשורי רשאי לבנות 1,200 יח"ד, ויחד עם "תוספת שבס" המספר יגיע לכ-1,500 יח"ד. בכוונת חכשורי לבקש מעיריית ת"א להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקט לכ-2,000, אך לדבריו, הבקשות עדיין לא הבשילו לדיון ואישור בוועדה המקומית.

הבעיה לדברי חכשורי מתחילה בכך, שאנשים מפרשים פינוי-בינוי בכל מיני דרכים שונות ומשונות. אין הדבר דומה כאשר מדובר בקרקעות מדינה, שפלשו אליהן במשך השנים ובנו עליהן בתים ועסקים, ובכך הפכו עם השנים לברי רשות, לעומת "התחדשות עירונית", שגם מוגדרת כפינוי-בינוי. כאן מדובר בדבר שונה לגמרי: הקרקעות בדרך כלל פרטיות, כשלבעליהן זכויות מלאות בקרקע, או קרקעות מינהל עם הסכמי חכירה.

חכשורי: "זה לא הפרויקט הראשון של פינוי-בינוי שהחברה שלי עושה, אך במקרה של שכונת הארגזים, מדובר בפרויקט בסדר גודל שלא נראה כדוגמתו. לצערי, המדינה בכלל והרשויות בפרט, לא מתייחסות במלוא הרצינות המתבקשת לפרויקט בסדר גודל שכזה. למשל, התחייבויות לפינוי קראוונים שהמינהל לקח על עצמו במכרז, והיום, למעלה משלוש שנים, לא ברור מתי זה יתבצע.

"משום מה, הסקר שהוצא על ידי המדינה למכרז בשנת 1999 היה משנת 1996. בין מה שקיים בשטח ובין מה שקיים בסקר, הקשר הוא מקרי בהחלט. תצלומי האוויר שצורפו אליו היו משנת 1994, 5 שנים לפני הוצאת המכרז, ומדובר בכ-150 אנשים נוספים, מעבר לסקר, ש"נוספו" למכרז.

"בעיריית ת"א קיימים למעלה מ-100 צווי הריסה מנהליים, והעירייה משום מה לא מפעילה את הצווים הללו, בטענה שהם לא מקבלים את הגיבוי המספיק מהגורמים הרלוונטיים, קרי המשטרה".

גלובס: מי מטפל בזה עכשיו?

חכשורי: "לצערי, כל המעמסה נפלה עלינו. עד היום פינינו 85 משפחות וכיום עומדות ותלויות כ-40 תביעות משפטיות עם ברי רשות המופיעים במכרז, אך לצערי הדרישות שלהם הן הרבה מעבר למה שמאפשר המכרז. יש משפחות שדורשות עבור הפינוי שלהם למעלה ממיליון דולר, וזה כשמופיע אדם אחד ברשימה, אבל עם הזמן נוספו קרובי משפחה חדשים וגם עבורם נדרשת פתאום תמורה נוספת. זאת, לעומת מה שמעוגן במכרז, קרי דירה לכל פינוי ו-50 אלף דולר פיצוי כספי. מה שבית המשפט יחליט מקובל עלינו. אם הוא יחליט על פינוי אחד, יהיה אחד, ואם הוא יחליט שמגיעים ארבעה, יהיו ארבעה. עד עתה, עוד לא ניתנה פסיקה בנוגע לסוגיות אלו. אני מאמין, כי ברגע שתינתן הפסיקה הראשונה והאנשים יבינו מה הלך הרוח בין כותלי בית המשפט, העסק יתחיל לרוץ הרבה יותר מהר".

- מה בנוגע לתביעה בבית המשפט המחוזי של 11 המשפחות שטוענות, כי התוכנית כושלת ובאה להטיב רק עם היזמים?

-"אין כל בעיה עם התביעה. אני מוכן לתת מה שיבקשו ממני. על פי התביעה, הם מבקשים לבטל את המכרז מיסודו, מאחר ולטענתם הקרקע במקום שייכת להם. אם המדינה תחליט לבטל את המכרז ולהשיב את הקרקע למשפחות, אין לי כל בעיה עם זה".

- באיזה שלב נמצא הפרויקט היום?

"המערכת ממשיכה לעבוד כרגיל מבחינתנו. התחלנו כבר בעבודות עפר בפרויקט לכ-300 יח"ד, יש לנו היתרי בנייה להתחלת השלב הראשון של הפרויקט. התב"ע הנקודתית ל-580 יח"ד ראשונות כבר קיבלה תוקף, ואני מעריך שתוך שבועיים נתחיל בבנייה עצמה. שלב ב' כבר נמצא בהליכי תכנון, אך לצערי הוא כולל את הרובד הבעייתי בתוכו. אני מוכן להגיע להסדר עם כל הגורמים, לפיו במידה וכל מלאכת הפינויים תועבר אלינו, נקבל זכויות נוספות בפרויקט מעבר ל-1,500 היחידות המאושרות כיום. שתי סיבות מעכבות כרגע את המשך הטיפול בשלב ב': פולשים שפלשו לשטח אחרי 1995, ומספר מצומצם של משפחות ותיקות, עוד משנות ה-50, שדורשות פיצויים גבוהים ממה שנקבע במכרז".

- מה לגבי הטענה שהרווח של היזמים בפרויקט הוא מעל ומעבר לכל סטנדרט מקובל?

"אם ניקח רק את עלויות הפינוי ללא התוספת של המפונים, מדובר ב-50 מיליון דולר. קנייה של קרקע ל-1,200 יחידות "נקיות", ללא פינויים מהמינהל, היתה עולה לי כ-30 אלף דולר ליחידה, שזה הרבה פחות מ-50 מיליון דולר. בנוסף לזה, צריך להוסיף את כל עלויות הפיתוח שמועמסות עלינו גם כן, כך שלא מדובר בבוננזה. על פי הנתונים שלנו מתקופת הגשת המכרז, בהחלט היה על מה לדבר, אבל היום, עם כל תוספת המפונים, העניין לא פשוט כלל ועיקר".

- מה בנוגע לפסיקתו של השופט דן ארבל, המחייב אתכם לחשוף את הקריטריונים לפיהם פיניתם חלק מהתושבים במקום?

עו"ד שוקי קליינמן, המייצג את חכשורי, אומר: "פסק הדין נתן מעט ולקח מעט משני הצדיים. מדובר בהסכמים שהם הסכמי צד ג' והם עניינם הפרטי של היזם עם המשפחות. אם היה מדובר בהסכמים שנחתמו בין המדינה או המינהל לאדם פרטי זה או אחר, יש מקום לשקיפות מלאה, אך כשמדור בהסכמים פרטיים, אין כל סיבה. אנו נשמח לחשוף את הקריטריונים כפי שקבע בית המשפט, אך בוודאי שלא נחשוף את ההסכמים עצמם.

"חשוב לי לציין, כי מי שהגיע אתנו לבית משפט, לא בהכרח יקבל מעבר למה שהוצע במכרז, אלא, לעניות דעתי ועל פי הלך הרוחות, הם דווקא יקבלו הרבה פחות. יתרה מזאת, בית המשפט רמז לא אחת, כי עדיף לדיירים לקבל את הצעותינו על פני תביעה. לצערי, מיעוט קטן וקולני שנשמע כל הזמן בתקשורת, פוגע באוכלוסיה הטובה במקום".

חכשורי: "אין לי כל בעיה עם פרויקטים מסוג זה. עשיתי כאלה בעבר ואני אעשה כאלה בעתיד. הדבר שמפריע ומאכזב אותי יותר מכל זה ההתנהגות של כל הגופים מסביב. האם בדואי שבונה ללא היתר בנגב שונה מפולש שבונה ללא היתר בת"א? כל יום יש פולשים חדשים והרשויות לא עושות כלום. העירייה לא פועלת כלל, לא בפינוי ולא בהתייחסות לתושבים. חייבת להיות מעורבות רבה יותר, כי מדובר בפרויקט בעל חשיבות לאומית".

קליינמן: "לא נעים לומר, אבל המדינה מתרשלת פה בשמירה על אדמותיה. על פי הערכת השמאי הממשלתי לפני המכרז, הקרקע כפנויה הייתה שווה למעלה מ-45 מיליון דולר. המדינה הפסידה את הסכום הזה, רק בגלל שהיא לא שמרה על הקרקעות, אם נכפיל את הסכום הזה בכל המקרים הדומים ברחבי המדינה, נקבל מספרים מבעיתים".

- קיים נתק בינכם לבין העירייה?

חכשורי: "בתחילת הפרויקט נפגשנו עם מנכ"ל העירייה, אריאל קפון, חודש בחודשו. יום בהיר אחד הפגישות נפסקו, אולי מאחר והטיפול בפרויקט פגע בו תדמיתית, אולי מסיבה אחרת. היתה התחייבות ברורה וחדמשמעית, לפיה במידה ונתחיל בבנייה, העירייה תפעיל את פקחיה ותפעל לפינוי התושבים. לצערי, הדבר לא התרחש, ואנחנו תקועים. לא יכול להיות מצב שבו הרשויות, גם המינהל וגם עיריית ת"א, יתנערו מהאחריות למשפחות הנוספות. אין לי בעיה להתחיל להגיש בג"ץ נגד הרשויות, אבל מזה אני רוצה להימנע".

- לא תעשה יותר פינוי-בינוי?

חכשורי: "ההיפך הגמור. אני ממשיך במלוא המרץ, רק יותר בזהירות ובמחשבה. ניגשתי לאחרונה למכרז נוסף בחולון, אומנם לא זכיתי, אבל בהחלט יש לי כוונה להמשיך. אין לי כל כוונה לסגת מהפרויקט הספציפי הזה, הן בגלל המחויבות שלי למשפחות והן בגלל האתגר. אם יוחלט לבטל את המרכז, אין לי בעיה, ההשקעות שלי יוחזרו, הקרקע תחולק על פי ראות המדינה, ובה הכל על מקומו בשלום".

מנכ"ל עיריית ת"א, אריאל קפון, מסר בתגובה, כי עיריית ת"א אינה מתנערת מהפרויקט החשוב כלל וכלל. לדבריו, מאחר והיזם טוען בשלב זה לחוסר כלכליות של הפרויקט והוא לא מתקדם אתו, העירייה ממתינה לשלב בו היזם יחליט אחרת. קפון: "הפרויקט, למרות שכולו בתחומי העיר ת"א, הוא פרויקט של המינהל ובאחריותו. אנחנו לא מתעלמים ממנו. אנו רואים מחויבות לסייע ככל יכולתנו".

יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א, מיכאל רועה, מסר בתגובה, כי אי טיפול הולם בתופעת הפולשים וצווי ההריסה הפכה להיות מכת מדינה, ועיריית ת"א, למרות כל מאמציה, אינה שונה. רועה: "תהליך פינוי הפולשים נתקל באי שיתוף פעולה של משטרת ישראל, מאחר והמשטרה הופכת להיות גם גורם סוציאלי, והיא אינה מפנה פולשים כל עוד אין להם דיור חילופי. בכך למעשה אנו נכנסים למלכוד: מצד אחד, בתי המשפט פועלים, אבל מצד שני אין גיבוי של המשטרה, ומי שישלם בסופו של דבר את המחיר זו הסביבה האורבנית".

בנוגע לסוגיית תוספות זכויות הבנייה בפרויקט אומר רועה, כי הוא יתנגד בכל תוקף לכל תוספת בנייה, מאחר ולדבריו האיזור יהפוך לצפוף ולבלתי ראוי להתחדשות עירונית. "אין לנו כל כוונה להעמיס במסה בלתי הגיונית איזורים שאנו מעניינים לפתח אותם. לטעמי, מערכת האיזונים הזו אינה כלל פונקציה של בעייתו של היזם, אלא פונקציה של התכנון הנכון להתחדשות האיזור כולו".

חברת המועצה גילה הרץ טוענת, כי "מדובר באחת השערוריות הגדולות ביותר בתקופה האחרונה. לדבריה, מעבר להתנגדותה העקרונית לפינוי תושבים בעל כורחם, מדובר בניצול ציני של אזרחים תמימים על ידי קבוצת יזמים, הרואים לנגד עיניהם את רווחתם הכלכלית בלבד".

הממונה על המחוז במינהל, ירון ביבי, מסר בתגובה, כי כל חובות הפינויים וההסכמים כתובים במכרז עצמו, וכי אין לו כל כוונה להתדיין עם חכשורי מעל דפי העיתון. בנוגע לטענה שהסקר שפורסם אינו עולה בקנה אחד עם המתרחש בשטח, אומר ביבי, כי הסקר פורסם כדין, וכל מי שרצה לערער עליו יכול היה לבצע זאת. בנוגע לסוגיית הגדלת זכויות הבנייה, גורס ביבי, כי ברגע שיגיש היזם בקשה לוועדות התכנון, המינהל כחבר בוועדה המחוזית יביע את דעתו בהתאם.