כאשר שמאי מעריך שוויים של מקרקעין לצורכי היטל השבחה, עליו לכלול בשווי גם
את המע"מ", כך פסק לאחרונה השופט ד"ר אשר גרוניס, בעניין הקופה לתגמולים נ'
הוועדה המקומית רמה"ש (ע.א 2409/99). בית המשפט המחוזי אימץ את מסקנתו של סגן
הנשיא צבי גורפינקל (השלום הרצליה), אשר קבע, כי לעניין היטל השבחה יש לכלול
מע"מ בעליית שווי מקרקעין. גם השופטת רות חפרי-וינוגרדוב, בעניין "פתרון בעיה"
נ' הוועדה המקומית חיפה (ע.א 1123/00), הגיעה למסקנה דומה.
לעומתם, השופט ד"ר עדי אזר, בעניין חולות רבד נ' הוועדה המקומית ראשל"צ (ה.מ
120483/96 השלום ת"א), סבר, כי "מטרת החקיקה בהיטל השבחה הייתה למסות השבחות
שנבעו מן התוכנית, ולא בגין גורמים חיצוניים לתוכנית, כמו מע"מ". לפיכך פסק,
ש"יש לבודד את עליית שווי המקרקעין עקב התוכנית המשביחה בלבד, ולא לכלול בה
את אלמנט המע"מ".
שווי אינו מושג משפטי אלא מושג כלכלי, המשקף תועלת. אחת מההגדרות המקובלות
לשווי הינה "הערך הנוכחי של הנאות עתידיות". הגדרה זו מייחסת לנכס מקרקעין
יכולת להניב תועלת הניתנת לכימות, ולצדדים לעיסקה את היכולת לצפות תועלת זו
ולהוונה לערכה הנוכחי. על הגדרה זו אף מתבססת אחת הגישות להערכת שווי, הידועה
בתורת השמאות כגישת היוון ההכנסות.
מע"מ ושווי: מע"מ הינו מס סלקטיבי, המוטל בהתאם לסיווג המוכר או הקונה והשפעתו
על השווי משתנה בהתאם. כאשר מדובר במקרקעין לשימוש פרטי, כמו דירות ומגרשים
בודדים למגורים, השוק מאופיין בקונים שאינם "עוסקים", ואינם מקזזים מס תשומות.
עבור קונים אלו, מע"מ הינו חלק אינטגרלי מהשווי, לכן גם במקרים בהם המוכר הוא
אדם פרטי, שווי השוק של הנכס כולל מרכיב נוסף, המכונה מרכיב המע"מ. מרכיב זה
אינו מס המועבר לרשויות, אשר גבייתו מתבצעת באמצעות חשבונית, זהו חלק אינטגרלי
משווי הנכס, הנוצר מעצם קיומו של חוק מע"מ.
כאשר מדובר במקרקעין לשימוש עסקי, ומגרשים למספר יח"ד, השוק מאופיין בפעילים
שרובם "עוסקים" המקזזים מס תשומות. "עוסקים" אלו מתפקדים כגובי מס עבור השלטונות,
הם אינם מייחסים למע"מ כל משמעות כלכלית, ואינם רואים אותו כמרכיב בשווי השוק.
שווי יכול להיות שונה למוכר משוויו עבור הקונה. לאדם הקונה דירה מקבלן מהווה
מע"מ חלק מהשווי, וכאשר ימכור את הדירה, יקבל את תמורתה כולל המס ששילם. לעומתו,
עבור הקבלן אין כל משמעות למס שגבה והעביר לשלטונות (14.5% מסך המכירה).
השופט גרוניס מביא לדוגמא שתי חלקות בשווי של 117, אחת שייכת לפלוני שאיננו
"עוסק", והשנייה לאלמונית, שהינה "עוסק". במכירת החלקות יקבל פלוני 117, ואילו
בידי אלמונית ישאר רק 100, מאחר שעליה להעביר 17 למע"מ. הנחתו היא, שקונה פוטנציאלי
לא ישלם לאלמונית יותר כדי לפצותה על כך שבידיה ישאר רק 100. הנחה זו מוכיחה,
לדעת השופט, שמחיר השוק כולל בחובו מרכיב מע"מ.
ניתוח הדוגמא מראה, כי נכונה הטענה ששווי השוק כולל מרכיב מע"מ, אולם חסרה
ההבחנה בין מרכיב המע"מ לבין מע"מ. זהות הקונה לעניין מע"מ תשפיע על המחיר
שיהיה מוכן לשלם. כאשר הקונה אינו יכול לקזז מס תשומות, הוא ישלם 117 הן לפלוני
והן לאלמונית, זהו שווי השוק עבורו ועבור פלוני.
עבור "עוסק", קיים הבדל משמעותי בין תשלום של 117 לפלוני, ללא חשבונית, לבין
תשלום זהה לאלמונית, עם חשבונית. שווי השוק עבורו ועבור אלמונית הינו 100 בלבד,
ואינו כולל מע"מ. "עוסק", אם יקנה את חלקתו של פלוני תמורת 117, יהא חייב בהוצאת
חשבונית עצמית והוספת מע"מ על סכום זה. כלומר, גם הסכום של 117, הכולל את מרכיב
המע"מ, למעשה אינו כולל מע"מ.
מע"מ והשבחה: הגדרת ההשבחה, כ"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית",
קובעת באופן חד-משמעי, כי יש לכלול בה רק עליית שווי הנגרמת ע"י התוכנית. בחישוב
ההשבחה יש להתעלם מהשפעת גורמים חיצוניים, כפי שקבע השופט אזר: "אני סבור שמטרת
החקיקה בהיטל השבחה הייתה למסות את ההשבחה שנובעת מן התוכנית, ולא בגין גורמים
חיצוניים לתוכנית כמו מע"מ".
להמחשת הבעייתיות שעלולה להיגרם מהכללת מע"מ בשווי, נבחן מקרה שעשוי לקרות
בקרוב: ביום הקובע לשומת ההשבחה הועלה המע"מ מ-17% ל-18%. אם נכלול בשווי החדש
18% מע"מ ובקודם 17%, תגדל ההשבחה עקב השינוי בשיעור המס. אם כך, כיצד ננהג
כאשר התוכנית כלל לא השביחה, האם נוצרה חבות בהיטל רק עקב שינוי שיעור מע"מ
ביום הקובע?
בעיה דומה התעוררה גם במס שבח, אשר בדומה להיטל השבחה ממסה רווחי הון. אמנם
בפסיקה נקבע, כי מע"מ נכלל בשווי המכירה לצורך מס השבח, אך הוראת ביצוע מתירה
ל"עוסק" לנכותו כהוצאה, כאילו היה זה ניכוי ע"פ סע' 39. כשמדובר בהוצאה הניתנת
לניכוי, אין כל משמעות לכך שמע"מ מהווה חלק משווי המכירה. המסקנות: מע"מ המועבר
לרשויות, גבייתו מתבצעת באמצעות חשבונית, אינו מהווה מרכיב בשווי הכלכלי של
המקרקעין ואין לכלול אותו בשווי לצרכי ההשבחה. לעומתו, מרכיב המע"מ מהווה חלק
אינטגרלי משוויו של הנכס, ועליו להיכלל בהשבחה.
ההבדל בשווי מקרקעין, בהתאם לסיווג בעליהם בחוק מע"מ, אמור למצוא את ביטויו
גם בהיטל ההשבחה. כמו ששלטונות מע"מ ומס שבח מבחינים בזהות הנישום, כך גם על
הוועדות המקומיות לנהוג. טענתן, כי מטעמי אחידות ויעילות ראוי לקבוע צורת חישוב
אחידה, אינה סבירה, כפי שכתב השופט אזר: "יעילות אינה שיקול יחידי ומוחלט,
והטלת מס על עליית ערך המקרקעין שאינה נובעת מן התוכנית המשביחה חוטאת לתכלית
החקיקתית".
כשדנים בענייני שווי והשבחה, הנמצאים בתחום מומחיותם של שמאי המקרקעין, יתכן
שהסתייעות בחוות דעת שמאית הולמת היתה מביאה לפסיקה שונה.
הכותב הינו שמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
