המחאת זכות מכללא בבית משותף

יש לקבל את טענת המערערים בדבר המחאת הזכות מצד מי שמוכר להם את הדירה, גם אם בגוף חוזה הרכישה אין מופיעה המחאת הזכות

האם רשאי רוכש של דירה בבית משותף להגיש תביעה כנגד דיירים אחרים בגין פגיעה ברכוש המשותף שאירעה קודם לרכישת דירתו, גם כאשר בהסכם הרכישה לא המחה המוכר לרוכש זכות תביעה זו? ביהמ"ש המחוזי בחיפה קובע שהמחאת זכות זו קיימת מכללא, גם אם היא לא נכללה בחוזה הרכישה.

כהן דנה ודורון (להלן: המערערים) רכשו דירה בבית משותף בחיפה ב-1998 ממשפחת זינגר. בשנת 2000 הגישו המערערים תביעות כנגד ארבעה דיירים אחרים בבניין (להלן: המשיבים) בפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, ובהן טענו שחלק מהמשיבים פלשו שלא כדין לשטחים מן הרכוש המשותף, וסיפחו לדירתם שטחים תוך כדי גידורם, ותוך מניעת אפשרות גישה או שימוש מיתר דיירי הבניין וסיכון ביטחונם של דיירי הבניין. חלק פלשו לרכוש המשותף וניצלו זכויות בנייה שהינן חלק מן הרכוש המשותף, תוך שימוש שלא כדין בזכויות הבנייה ופלישה לשטח הגג שמעל דירתם.

המערערים טענו, שהם זכאים לעתור להשבת המצב הפיזי של הבית המשותף לקדמותו, לרבות ביטול שינויים מבניים שנעשו קודם שהם רכשו דירתם. המפקחת החליטה להעמיד לדיון את השאלה, האם נכון שתתקבלנה ראיות רק לגבי התקופה מאז רכשו המערערים את דירתם, או שמא עומדת למערערים הזכות להשבת מבנה הבית המשותף למצב כפי שהיה, לטענתם, טרם גמר הבנייה (בשנת 1987). המפקחת קבעה בהחלטתה, שהיא לא מצאה בעמדת המערערים טיעונים המושתתים על זכותם שבדין לעתור לסעדים של השבת מצב הבניין לקדמותו, דהיינו, בדבר החזרה לקדמותם של שינויים שבוצעו במעטפת דירות המשיבים קודם שהיו המערערים בעלי זכויות בבית המשותף.

תמצית הנימוקים ביסוד החלטת המפקחת:

תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין לפי סעיף 72(ב) 72(ג) של חוק המקרקעין רשאי להגיש בעלים של דירה בבית משותף או מחזיק מטעמו. כדי לברר אם בזמן ביצוע שינויים מבניים היו התובעים בעלי דירה, חובה עליהם לנקוב מהו מועד ביצוע השינויים. הזכות לטעון כנגד מה שנעשה ברכוש המשותף קמה לתובעים מרגע שהפכו בעלי הדירה.

קודם לכן מעמדם (או היעדר מעמדם) זהה למעמדו של כל צד זר בבית המשותף. ללא נקיבת מועדים אין להקים עילת תביעה בדבר השבת המצב לקדמותו. אין לקבל את טענת המערערים בדבר המחאת זכות של הבעלים הקודמים (זינגר). לא הוכח שלקודמיהם של המערערים היתה זכות שלא מומשה.

המפקחת הבדילה בין עילת תביעה בגין שימוש שנעשה ברכוש המשותף המתחדש מיום ליום ומקים עילת תביעה עצמית, לסעדים שנתבקשו בגין פעולות שבוצעו בטרם היו המערערים בעלי זכויות בבית המשותף, כשלמערערים לא קמה, לפי קביעת המפקחת, עילת תביעה לגבי פעולות אלה.

על החלטת המפקחת הגישו המערערים ערעור לביהמ"ש המחוזי בחיפה, שדן בו בהרכב השופטים: גריל, שטמר וג'רג'ורה.

ביהמ"ש המחוזי קובע, כי משמעות החלטת המפקחת שלא לדון בפעולות שבוצעו בטרם היו המערערים בעלי זכויות בבית המשותף, בהעדר עילת תביעה לגבי פעולות אלה, היא למעשה מחיקה על הסף של חלק מתביעות המערערים.

כגון דא יפעל ביהמ"ש בזהירות מרובה, כפי שנאמר בספרו של ד"ר י. זוסמן ז"ל, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 1995, עמ' 387.

"בהשתמשו בכוח למחוק כתב תביעה מחמת חוסר עילה, כשנתבקש לעשות כן - כל שכן כשלא התבקש - חייב בית המשפט לנהוג משנה זהירות, כי המחיקה שוללת מהתובע את זכותו להביא את עניינו, כפי שנטען, לפני בית המשפט. ולפיכך, מקום שקיימת אפשרות, אפילו היא קלושה, שהתובע יזכה בסעד שתבע, אין נועלים את שערי בית המשפט לפניו".

מבלי להביע עמדה באשר לתובענותיהם של המערערים לעיצומו של עניין, סבור ביהמ"ש המחוזי שלא היה מקום לקבוע בשלב הנוכחי של הדיון בפני המפקחת שלא קמה למערערים עילת תביעה לגבי פעולות שבוצעו בטרם היו המערערים בעלי זכויות בבית המשותף, וזאת מבלי שתינתן למערערים האפשרות להביא ראיותיהם.

גם אם המערערים טרם הציגו את הסכם הרכישה שביניהם לבין זינגר, הרי יש לקחת בחשבון שהחלטת המפקחת ניתנה בשלב מקדמי של הדיון כשעדיין קיימת אפשרות לתקן את החסר.

לעיצומו של עניין יש לקבל את טענת המערערים בדבר המחאת זכות מצד זינגר, שמכר להם את הדירה, גם אם בגוף חוזה הרכישה אין מופיעה המחאת זכות.

ביהמ"ש מפנה לע.א 596/76, 557/76, בישור מע"מ נ' טאובה ואח', פ"ד ל"ב (3), עמ' 713. בעמ' 718 ציין ביהמ"ש העליון, שבחוזה המכר אכן לא נמצאה תנייה בדבר העברת או המחאת זכות, שהרי איש לא העלה על דעתו שמי שמכר את הנכס למערערת ימכור לה מקרקעין שזכות הקניין בהם פגומה. כפי שציין ביהמ"ש העליון, שם, בעמ' 718:

"... אין זה מקובל, ואין זה נחוץ, להתנות בחוזה מכר מקרקעין רגיל תניות מפורשות למקרה שיתגלה פגם בזכות קניינו של המוכר - ויש דברים בגו, שתנייה מפורשת אשר כזאת עלולה לעורר חשש כלשהו ועל כן לסכן את תום הלב".

ובהמשכו של אותו עמ' 718:

"ואולם לדידי, פשוט הוא שיש לקרוא לחוזה מכר מקרקעין תנאי מכללא, שאם יתגלה פגם כאמור בזכות קניינו של המוכר, כי אז יעמדו לו לקונה כל זכויות המוכר הנובעות מכך, כשם שפוקדים על הקונה כל החבויות מכך... השאלה אשר בית המשפט שואל את עצמו כגון דא, כידוע, היא מה היו בעלי החוזה, או מי שהסתכל בהם מן הצד, אומרים אילו הופנתה תשומת ליבם לאפשרות היקרות מקרה שכזה: היו אומרים מובן מאליו, אין צריך לומר שאם יקרה מקרה כזה, יעברו זכויות המוכר לפי החוק לידי הקונה..."

אין, איפוא, לקבל את הטענות שהעלו המשיבים כנגד זכות התביעה של המערערים שעברה אליהם ממי שמכר להם את הדירה (זינגר) בדרך של המחאת זכות, והגם שלא נעשה מסמך בדבר המחאת הזכות, הרי יש לקרוא המחאת זכות כזו כתנאי מכללא לתוך חוזה הרכישה שבין זינגר כנגד המערערים. דהיינו, למקרה שהמשיבים או מי מהם פגעו ברכוש המשותף, או בזכויות הבנייה, באופן שמי שמכר את הדירה למערערים יכול היה להגיש תובענה כנגד המשיבים או מי מהם להגנה על זכויותיו שבנכס, הרי זכות זו עברה למערערים, ורשאים הם לתבוע כחליפין בגין כל פגיעה בזכויות שהיו לזינגר בנכס, לרבות הזכויות ברכוש המשותף, כמי שבאים בנעליו, כשאת המחאת הזכות יש לקרוא כתנאי מכללא לתוך חוזה הרכישה שנעשה בין הצדדים, כפוף לכל הוראה או תנייה אחרת בחוזה המכר.

מטעם זה, קובע ביהמ"ש המחוזי, גם אין לקבל את קביעת המפקחת, לפיה הזכות לטעון כנגד הנעשה ברכוש המשותף קמה למערערים רק מרגע שהפכו בעלי דירה, כשפסיקת ביהמ"ש העליון מצביעה על כך שזכות התביעה של המוכר להגנה על זכויותיו הקנייניות בנכס עוברת או מומחית למי שרכש מן הקונה.

מטעם זה היה מקום לאפשר למערערים להביא את ראיותיהם גם באשר לפעולות שבוצעו בטרם היו המערערים בעלי זכויות בבית המשותף. לכן, לא היה מקום למחוק חלק זה של התביעה על הסף.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל, החלטת המפקחת בוטלה.

ע.א 2282/01, ביהמ"ש המחוזי בחיפה.

השופטים: גריל (אב"ד), שטמר וג'רג'ורה.

בשם המערערים: עו"ד עובדיה שלמה.

בשם המשיבים: עו"ד שמעון צח.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988