הגודל כן קובע: איך בעצם מודדים "שטח דירה"?

אבל בעצם, שתיהן ממש לא ידעו על הן מדברות בדיוק. המצב הנוכחי המתייחס להגדרת שטח דירה מהווה כר נרחב לוויכוחים אין סופיים בשיחות סלון של פולניות. כי בעצם, מה שטח הדירה שלכם? האם הוא נמדד על פי השטח המוגדר בתקן הישראלי 975 (ובו יש שלוש הגדרות למונח זה), או שמא על-פי זה המוגדר בתוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה משנת 1970, או שמא זה המוגדר בחוק המקרקעין משנת 1969, או שמא זה המוגדר בתקנות הבינוי פינוי של אזורי שיקום (דיור חלוף) משנת 1973, או שמא זה המוגדר בהוראות משרד הבינוי והשיכון, או שמא זה שנפסק בבית המשפט העליון על-ידי כבוד השופטת שרה דורנר, ולא אוסיף ואפרט עוד כמה פסקי דין אחרים ושונים שניתנו הערכאות נמוכות יותר.

מכלל בליל ההגדרות, ברור לדעתי דבר אחד - על המונח "שטח דירה" ניתן להכיל בקלות את האימרה: כשאת אומרת לא למה את מתכוונת.

הדילמה הלא פשוטה הזאת, מעסיקה גם את שמאי המקרקעין, שכן בבואם להעריך שווי דירה (או כל נכס מקרקעין אחר), אחד המרכיבים היותר משמעותיים בעקרונות השומה הוא שטח הנכס המוערך.

והרי יודע כל אחד, המשכיר או קונה שטח במגדל משרדים, כי השטח האפקטיבי המשמש אותו לצרכי עבודתו, אינו למעשה השטח שבגינו הוא משלם שכר דירה או את מחיר הקנייה. השטח לחישוב התשלום תמיד יותר גדול מהשטח האפקטיבי, והתוספת יכולה לעמוד על אחוזים גבוהים למדי (לעיתים עד כדי 25%).

גם בדירות מגורים המצב דומה. אי לכך החליטה לשכת שמאי המקרקעין לפרסם בין חבריה גילוי דעת שמטרתו לעשות "קצת סדר בבלגן". ללשכת שמאי המקרקעין בישראל אין הסמכות לקבוע תקנות או הנחיות שיעוגנו בחוק. מהיותה גוף מקצועי, החליטה הלשכה לחייב את חבריה לשקיפות ולהגדרה מדויקת. כאשר מצוין בשומה שטח מסוים, נדרשים חברי הלשכה להגדיר בצורה ברורה וניתנת להבנת כל, למה הם מתכוונים בדיוק.

השקיפות תאפשר למעשה לבצע השוואה בין מונחים שיש להם מכנה משותף. זאת מטרת השקיפות, ליצור כלים סבירים לקביעת מכנה משותף להשוואה.

לדוגמא, כשמצוין בשומה, כי שטח הדירה ברוטו הוא 120 מ"ר, האם הכוונה גם לשטח היחסי בלובי של הבניין, או רק להוספת השטח היחסי של חדר המדרגות הקומתי? או לחילופין, כיצד זה קיים פער משמעותי בין השטח הרשום בנסח רישום המקרקעין שנערך על-פי השיטה הישנה, לבין שטח הדירה בפועל, למרות שכל השטח בנוי על-פי היתר בנייה? (להמחשה כללית אציין, כי הרישום בשיטה הישנה לא כלל את הקירות החיצוניים של הדירה, את שטח המרפסות ועוד כהנה וכהנה).

אני בדעה, כי גילוי הדעת מהווה צעד ראשון לקראת יצירת אחידות גם בחקיקה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, יו"ר ועדת ההסברה של לשכת שמאי המקרקעין בישראל.