בדרך כלל המשטרה אינה ששה לנהל חקירות בסקטור המושבים, כי כללי המשחק של הקואופרציה זרים ומוזרים לחוקרי המשטרה, והיא מעדיפה להפנות את התלונות לרשם האגודות השתופיות - גם כשיש בחומר חשד למעשים פליליים. אבל הפעם, לאור דרישה מפורשת של ועדת הפנים של הכנסת, בראשות יו"ר הוועדה משה גפני וחבריה אריה גמליאל, אליעזר כהן ויגאל ביבי, המשטרה צריכה להתמודד עם מה שמתרחש בשנים האחרונות במושב כפר אז"ר. אגף החקירות הודיע ב-2 במאי ליו"ר הוועדה גפני, על העברת החומר לחקירה.
כדי להבין מה קורה מתחת לפני השטח ב-75 הנחלות של כפר אז"ר, החוקרים יצטרכו ללמוד את החוקים והכללים המחייבים בעלי נחלות. אלה נראים היום ארכאיים וטעונים רפורמה, אבל הם תקפים.
* על פי חוק ההתיישבות אסור לעשות שותפויות או להשכיר שטח של נחלה, אלא בהיתר לשימוש חורג מטעם שר החקלאות עצמו, ובתנאי שהדבר הותר על ידי מינהל מקרקעי ישראל - והיתרים כאלה אין. מכאן, שהעסקים הלא חקלאיים במושבים אינם רק ללא רישיון עסק כחוק, בלי תשלום דמי הסכמה או דמי שימוש למינהל על השימוש החורג, ובלי תשלום למועצה המקומית בגין שימוש חורג - אלא שהם גם בניגוד לחוק ההתיישבות ולחוזים עם המינהל. החוק מאפשר את הפקעת נחלתו של מי שעשה עליה עסקים או שהשכיר אותה לאחר.
* על פי רוח החוק ולפי חוזה החכירה הנוקשה עם המינהל, וגם על פי תקנון המושב (תקנון האגודה השיתופית), בעל הנחלה חייב לגור בנחלה, שכן אחרת הוא מסתכן בשלילת זכותו עליה, שמשמעותה עלולה להיות סילוקו מהנחלה והחזרתה למינהל.
* "אין מפצלים נחלה" - זהו העיקרון הבסיסי בהתיישבות, שלאורו נמסרו הנחלות לחקלאים בתנאי חינם, עיקרון שלפיו רק יחיד או בני זוג רשאים להחזיק בזכויות בנחלה. חל איסור חמור על פיצול הזכויות בנחלה, ולמעשה אסור לרשום בטאבו זכויות מפוצלות בנחלה. כל שינוי בזהות בעלי הזכויות הנחלה חייב לקבל הסכמה מראש של המינהל.
* על פי חוקי ההורשה בנחלות, המשולבים בעיקרון של "אין מפצלים נחלה" ובנהלי המינהל, בעלי נחלה יכולים להוריש את הנחלה רק לבן/בת ממשיך/ה אחד (שרשאי/ת להוסיף את בן זוגו לרישום).
הבעיה הנוצרת כאן חריפה במיוחד במושבים הוותיקים, כמו כפר אז"ר, כשהדור הראשון הלך לעולמו בלי להסדיר את עניין הבן הממשיך ובלי להוריש את הנחלה רק לצאצא אחד.
אם לא נקבע בן ממשיך עוד בחיי ההורים והצוואה לא מצביעה על בן אחד כיורש, עומדות בפני היורשים בעיות רציניות, בעיקר של מיסים והיטלים בהיקפים גדולים. על פי הכללים, היורשים חייבים למצוא פתרון ולהסדיר את הזכויות בנחלה על שם אחד מהם בלבד.
מבחינת הזמן שבמסגרתו חייבים לתקן את הרישום המצב מעורפל, כי יש חוזי חכירה מסוגים שונים. פקודת האגודות השיתופיות, בפרק העוסק במותו של חבר, נוקבת בתקופת זמן של שנה לסידור ענייני זכויותיו באגודה.
הפתרון שיורשים יכולים להגיע אליו הוא אחד משלושה: ויתור ללא תמורה של שאר היורשים לטובת יורש אחד, או התחלקות של היורשים "בתוך הכסף של הירושה" - ואז אין אירוע מס; אם אחד היורשים משלם ליורשים האחרים כסף "מחוץ לירושה" כדי לרכוש את הנחלה, אזי מדובר באירוע מס המחייב תשלום מס שבח ומיסי רכישה ומכירה; הפתרון המקובל במצבים משפחתיים עדינים אלה, שלעיתים גם נקבע בירושה עצמה, הוא מכירת הנחלה וחלוקת התמורה בין היורשים. במקרה כזה חלים לא רק מס שבח, מס רכישה ומס מכירה, אלא גם דמי הסכמה למינהל, שהם בגובה 33% משווי הנחלה.
במושבים בפריפריה, שם שווי הנחלה לא גבוה ויש גם בן/בת המעוניין/ת בהמשכיות ועיבוד המשק החקלאי, הדברים מסתדרים בדרך כלל. אבל במושבים במרכז הארץ, שבמילא כמעט אין בהם חקלאות ושווי הנחלה גבוה, כמו בכפר אז"ר, הרבה יותר קשה ליורשים להסתדר ביניהם.
משמעותה של מכירת נחלה, בעיקר במרכז הארץ, היא כסף גדול למינהל מקרקעי ישראל (המתחלק בו עם הקק"ל). למשל, דמי ההסכמה עבור נחלה לא מוזנחת במושב כפר אז"ר מגיעים ל-2 מיליון שקל, ובנחלה מטופחת דמי ההסכמה למינהל עשויים להגיע ל-3 מיליון שקל.
נקודת מפתח בפרשה זו היא, שוועד האגודה, כנאמן של המינהל וכמי שחותם על חוזי החכירה, חייב לדווח למינהל על כל שינוי בזכויות החכירה בנחלות, למשל, כאשר בעלי הנחלה נפטרו. בכל חידוש חוזה חכירה (בד"כ אחת ל-3 שנים), ועד האגודה מגיש רשימה של בעלי הנחלות, רשימה שאמורה להיות מדוייקת ועדכנית.
על פי הערכות מומחים, לפחות 10% מיורשי נחלות לא מוסדרות כאלה במושבים, כלומר בין 3,000 ל-4,000 נחלות, מסתירים את המצב האמיתי מפני מינהל מקרקעי ישראל - שמצידו מתרשל בפיקוח על עניין זה - והתופעה רווחת בעיקר במושבים במרכז. בחלק ניכר מהמקרים, הסיבה לכך היא, שהיורשים מקווים, שעם הזמן יבשילו תוכניות הפשרת קרקע גדולות, ואז יהיה הרבה יותר מה לחלק.
אי הסדרת הזכויות בנחלה והסתרת האירוע גורמים לשתי תוצאות:
ראשית, אי מכירת הנחלה על ידי היורשים ליורש אחד, או של כל היורשים לגורם חיצוני, כפי שמתחייב מחובת הסדרת הנחלה, היא למעשה התחמקות מתשלום דמי הסכמה למינהל, והתחמקות ממס שבח, מס רכישה ומס מכירה.
שנית, נוצר מצב אבסורדי, לפיו עם הפטירה פקעו כמובן זכויות החכירה של ההורים שנפטרו, אבל, מצד שני, ליורשים המחזיקים בנחלה ונוהגים בה מנהג בעלים, אין למעשה זכויות פורמליות תקינות בנחלה.
כדי שיורשים יוכלו להסתיר את המצב הבלתי מוסדר בנחלה, תוך ניצול חולשת הפיקוח של המינהל, הם צריכים שיתוף פעולה או לפחות עצימת עיניים של ועד האגודה.
זה מביא אותנו לוועד האגודה של מושב כפר אז"ר והעומד בראשו, חיים רזניק.
ב-15 השנים האחרונות שולטת בכפר אז"ר קבוצה של מספר חברים, שמחזיקים בתפקידים העיקריים בוועד האגודה, בוועד המוניציפלי (שפועל בנפרד רק בשנתיים האחרונות) ובוועדת המים. על פי דו"ח חוקר מיוחד מטעם רשם האגודות, שלושה מתוכם - בן-עמי מלמד, עמירב טנא (בעל שוק האוכל הידוע של ימי שישי) ואביב אמבר - כלל אינם מתגוררים במושב עשרות שנים.
בראש קבוצת השליטים עומדים האנשים הבאים: ראש הוועד חיים רזניק, מנהל הנכסים והבינוי של י.ב.מ; זאב וולפין, מבעלי טרה; אלי אלתר, בעל גן אירועים ענק; הווטרינר הבכיר ד"ר יהודה עפרון; ויהושוע בר לב, לשעבר בכיר בבנק הפועלים.
בשנת 1995, אחרי שהוועד פוזר בגלל אי סדרים ברשימת הבוחרים (חברים), עשה רשם האגודות השיתופיות, אורי זליגמן, צעד מעניין: אותם אנשים עצמם מונו על ידו כוועד ממונה. דהיינו, ב-7 השנים האחרונות, חמשת חברי הוועד הללו מייצגים את המדינה בניהול ענייני מושב כפר אז"ר. ככאלה, הם חייבים בנאמנות של עובד ציבור, הן לרשם האגודות והן למינהל מקרקעי ישראל, כחותמי הסכמי החכירה מטעם המושב.
קבוצה זו, ובראשם חיים רזניק הדומיננטי, השתלטה על סדר היום המושב, שחבריו מחזיקים שטח של 1,500 דונם. מדובר בשטחים אטרקטיביים בין ביה"ח תל השומר לאוניברסיטת בר אילן, עליהם מריצים אנשי הוועד תוכניות בנייה ענקיות - מגורים, תעסוקה ומסחר - בהיקפים של מאות אלפי מ"ר ובשווי מכירות של מיליארדי דולרים.
כדי לגלגל את התוכניות הללו, בהן יש לחברי הוועד אינטרסים אישיים, הם זקוקים לשליטה ולתמיכה של רוב במושב. מנגנוני השליטה בכפר אז"ר הם מגוונים, וחשוב להזכיר כאן, שהחל מ-1995 מדובר בוועד ממונה על ידי רשם האגודות השיתופיות, למעשה נציגי המדינה, החייבים נאמנות כפולה ומכופלת.
הזכויות: רשימה מוזרה למינהל
על פי מיסמכי כפר אז"ר, קיימות במושב זה תופעות חמורות באופן מיוחד. הקלה שביניהן היא, שרשימת החברים אצל רשם האגודות השיתופיות כלל אינה תואמת את רשימת החברים בעלי הנחלות עליה הצהיר הוועד, כנדרש בחוזה החכירה עם המינהל.
הבעיות החמורות מצויות ברשימה שנמסרה למינהל על ידי הוועד:
ראשית, בכפר אז"ר יש רבים, שהצליחו איכשהו לרשום בטאבו את הנחלה בפיצול - כנראה תוך ניצול רשלנות או אי ידיעה של פקידי הטאבו - ובכך עברו על האיסור המוחלט של "אין מפצלים נחלה". למשל, רזניק עצמו רשום בטאבו בפיצול (יחד עם האם). שופט ביהמ"ש המחוזי בת"א, גבריאל קלינג, פסק בעבר, כי זכויותיו של רזניק בנחלה, כמו גם זכויותיו של חבר הוועד אלי אלתר, "זורות ערפל", דהיינו, נחלות לא מוסדרות.
שנית, הרשימה כוללת כ-40 נחלות שבעליהן נפטרו, ויש ברשימה שלוש קבוצות עיקריות:
חלקם הלכו לעולמם לפני הרבה שנים, אבל מופיעים ברשימה כאילו הם חיים ומחזיקים בזכויות בנחלה.
בחלק מהמקרים מופיע רישום מוזר של "יורשי..", שהוא רישום בלתי אפשרי ולא כדין.
בחלק מהמקרים רשומים בעלי נחלות, למרות שעדיין לא נקבעו בעלי הזכויות בנחלה והזכויות בטאבו רשומות בפיצול אסור.
בחלק ניכר מהנחלות האלה היורשים לא מסתדרים ביניהם, אבל אולי גם לא מעוניינים לקיים את הצוואה ולמכור את הנחלה, כי יש בה, כאמור, פוטנציאל להפשרת קרקע בערכים אדירים.
כאשר הוועד מדווח למינהל על נפטרים כאילו הם בעלי זכויות חיים, ולרשימת בעלי הנחלות הוא מכניס כאלה שנחלותיהם לא מוסדרות ואף רשומות בטאבו בפיצול, ולא מתקן את הרשימה כנדרש - היורשים יכולים לחמוק מהחובה להסדיר את הזכויות בנחלה. הסדרת הנחלה במצב כזה היא כאמור אירוע מס רציני, ואם מוכרים אותה מדובר גם ב-33% דמי הסכמה למינהל.
על פני הדברים עולה חשש, שלפחות חלק מ-40 נחלות בכפר אז"ר הן בסטטוס של הימנעות מהסדרת הרישום כדין, תוך שיתוף פעולה של הוועד לעירפול המצב מפני המינהל, וזאת משום שהסדרת נחלה כזו פירושה הוא אחד - מכירתה.
רוב הנחלות בכפר אז"ר הן בשטח של 20 דונם, כשמתוך זה 4 דונם בחלקה א' (בית המגורים). הנחלה האחרונה שנמכרה בכפר אז"ר, שהיתה נחלה קטנה במיוחד, נמכרה לפני 5 שנים בכ-2 מיליון דולר.
לפי החשבון הזה, מכירתה של כל אחת מהנחלות הללו שדינן להימכר, היתה מניבה דמי הסכמה למינהל של 3.3 מיליון שקל, ולמס שבח (אפילו בשיעור ההיסטורי הנמוך של 12%) עוד 1.2 מיליון שקל, ולזה צריך להוסיף מיסי רכישה ומכירה. כלומר, אירוע כזה אמור להכניס למדינה 5-4 מיליון שקל.
אפילו אם רק 20 מתוך 40 הנחלות הללו בכפר אז"ר היו נמכרות, כפי שנחרץ גורלן, מדובר בסכום של 100-80 מיליון שקל, שכבר מזמן היה צריך להיות בקופת המדינה.
המשטרה תצטרך להתמודד עם השאלה, מה דינה של רשימת החברים המוזרה שהוועד הממונה הגיש למינהל, והאם פעולות הוועד מגיעות לכדי הפרת אמונים של עובדי ציבור.
מים: 40 אגורות למ"ק
רק בודדים מבין 75 בעלי הנחלות בכפר אז"ר עוסקים בחקלאות, אבל כמעט אצל כולם יש עסקים ללא רישיון כחוק ובשימוש חורג, ביניהם כמובן חברי ועד. בעסקים האלה צורכים מים. הוועד הנהיג שיטה של הצהרות אישיות על השימושים במים. מיכסת המים של כפר אז"ר נמסרה לצרכי חקלאות ומשולם עליה תעריף חקלאי.
לדוגמא, שניים מהקבוצה השלטת במושב, ניר עופר וחבר הוועד אלי אלתר, שילמו 40 אג' למטר מעוקב באולמות האירועים שלהם, עשירית מהתשלום הנגבה בעיר באולם אירועים. לעומת זאת, הוועד של כפר אז"ר גבה 3.50 שקל למ"ק מבעל חנות לחומרי בניין בסמוך, שאיננו מכפר אז"ר (פרשת ההטבות במים בכפר אז"ר נחשפה "גלובס", במוסף כסף ב-11.11.99).
לא גרים במושב: "לא נערכה חקירה של אמת"
יש קטע אחד בהתנהגות חברי הוועד שבו לא צריך כבר חקירת משטרה, כי ביהמ"ש העליון עשה את העבודה. מדובר בחובת המגורים של חברי המושב בנחלה, חובה שאיננה רק אלמנטרית על פי השכל הישר, אלא מעוגנת בחוק ההתיישבות, בחוזה החכירה ובנהלי המינהל, ובתקנון המושב עצמו, שעל קיומו מופקדים רזניק והוועד שלו.
13 מ-75 בעלי הנחלות בכפר אז"ר כלל לא גרים במושב, חלקם במשך עשרות שנים, חלקם אפילו בחו"ל, ועל כן לכאורה הם אינם זכאים לזכויות בנחלה, וזכויות אלה, כזכור, כוללות ציפיות להפשרת קרקע בקנה מידה אדיר.
תמיכתם של "הנפקדים מהנחלה" מובטחת כמובן לוועד, שהרי פעולה של הוועד נגד התופעה עלולה לשלול מהם את הנחלה. כאשר קבוצת חברים בכפר אז"ר פנתה לראשונה לבג"ץ נגד התופעה, נדרש רשם האגודות לבצע חקירה של הנושא.
את מי מצא לנכון רשם האגודות למנות כ"חוקרים"? נכון, את הוועד עצמו. לא פלא שמסקנות הוועד היו, שהכל בסדר בכפר אז"ר.
בעקבות עתירה נוספת יצא פסק הדין המפורסם של כפר אז"ר (6627/98), שבו נקבע כי "לא נערכה חקירה של אמת". בעברית פשוטה: הוועד טייח את העובדות, והדבר הוכח בחקירה נוספת במצוות בג"ץ, של עו"ד רון בן מיור, שמימצאיה הוגשו לפני שבועות אחדים והעובדות נחשפו.
טיוח נושא "הנפקדים מהנחלות" מצביע על מידת האמון שצריך לתת בוועד הזה, ואפשר לראות אותו גם כחלק ממנגנון הטיוח-שליטה-נאמנות, נושא שהובלט בתלונות למשטרה.
ארנונה: "על בסיס הצהרה שקרית"
בכפר אז"ר פועלים עשרות עסקים בשימוש חורג - מחסנים, משרדים, אולמות אירועים, שוק וכו' - בהיקף של 30 אלף מ"ר (יותר מקניון עזריאלי וכפול משטחי המסחר במועצה האיזורית אפעל).
שליטי המושב השתמשו בשיטה, לפיה בעלי העסקים הגישו הצהרות אישיות על גודל השטח ועל סיווגו לצרכי ארנונה, ומי שאמור לבקר את ההצהרות הם חברי הוועד עצמם.
משרד הפנים מינה חוקר מיוחד, רו"ח ישראל סולגניק, שהגיש בינואר 2001 דו"ח חמור: גביית הארנונה נעשית בניגוד לחוק; ניתנו הטבות לחברי הוועד עצמם ולמקורביהם בעלי העסקים הגדולים במושב; מחיקת חובות סלקטיבית (למשל, 1.5 מיליון שקל לקבלן התשתית אילן אוליצקי); חברי הוועד ניר עופר ואלי אלתר, בעלי אולמות אירועים ענקיים, שילמו 5 שקל למ"ר לעומת המקובל במועצות איזוריות סמוכות - למעלה מ-100 שקל למ"ר; עמירב טנא שילם עבור שוק האוכל ארנונה על בסיס יומי (המבנים אמנם עומדים שם כל השבוע, אבל השוק הרי פועל רק בימי שישי..).
רו"ח סולגניק המליץ לבצע מדידה, השוואת הגבייה בפועל מול מול גביית אמת, גבייה רטרואקטיבית, והציע לשקול "הטלת האחריות על פרנסי כפר אז"ר".
את המדידות ביצעה חברת מ.ג.ע.ר, ומסקנותיה היו, שבכפר אז"ר צריך היה לגבות ארנונה בגובה 3.3 מיליון שקל לשנה, רובה מהשטחים המסחריים. בפועל גבו שליטי המושב כ-1 מיליון שקל בלבד. כך, בתקופת כהונת הוועד הזה, הרוויחו הן חברי ועד והן המקורבים כ-15 מיליון שקל באי תשלום ארנונה כחוק, סכום שהיה אמור לסייע לקופה המדולדלת של מועצת רמת אפעל.
באמצע אפריל הודיע שמואל לסקר, הממונה על המחוז במשרד הפנים, למועצת רמת אפעל: "במקרים בהם התבססה שומת הארנונה על בסיס הצהרה שקרית של התושב, יש מקום לתבוע ממנו רטרואקטיבית חיובי ארנונה, הצמדה, ריבית וקנסות, זאת למצער, לדעתי יש אף מקום לבדוק אפשרות לתביעות פליליות". יש לזכור, כי בין הנהנים מהארנונה המופחתת היו חברי ועד, הממונים על הגבייה.
אם בכפר אז"ר היו נוהגים על פי החוק, וכאשר מסכמים את כל הסכומים הללו - בדמי הסכמה למינהל מנחלות שהיו צריכות להימכר כבר מזמן, מס שבח, מס מכירה, מס רכישה, ארנונה כחוק והיטלים בגין שימושים חורגים - כנראה שלמדינה מגיע מכפר אז"ר 100 מיליון שקל. אולי אפילו הרבה יותר.
עכשיו נראה מה המשטרה עושה עם הסיפור הזה בכפר אז"ר. בכל מקרה, גם אם לא יימצאו אספקטים פליליים, את הוועד הזה צריך להעיף, כי לא ייתכן שהשליטה בעתודת קרקע ענקית כזו במרכז הארץ, אדמת מדינה, תהיה בידיים כאלה.
כתבות
ני"ע
