השקעות נדל"ן בחו"ל: שיקולי ההחזקה כיחיד

שבוע שעבר סקרנו את ההמלצות העיקריות של ועדת רבינוביץ' לרפורמה במס הכנסה, שהינן בעלות השלכה על השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל. בינתיים, התפרסם תזכיר החוק לתיקון פקודת מס הכנסה, שמטרתו לפרט וליישם את המלצות ועדת רבינוביץ', ויש בו כדי להבהיר חלק מההמלצות ולהוות בגדר תיקון של חלק מן האמור בשבוע בעבר. בפרט נציין, כי ההוראות המחילות את כללי ה-CFC (המכונות "חברה זרה נשלטת"), עשויות לחול גם ביחס לחברות זרות תושבות מדינות אמנה, אם כי ביחס לאלה יחולו הקלות מסוימות והכרה בדיווחים, במס החל ובדיני מדינת האמנה, מבלי שנטל ההוכחה יהיה על הנישום. בנושא זה נדון בנפרד בעתיד.

להלן, ובמסגרת מאמרים נוספים בשבועות הבאים, נציג בקצרה את מצב הדברים העדכני בעקבות הרפורמה ביחס להחזקת נדל"ן בחו"ל. ככלל, ניתן לדבר על החזקה של נדל"ן מניב במספר דרכים אפשריות: החזקה כיחיד, החזקה במסגרת חברה ישראלית, החזקה במסגרת חברה זרה (תושבת מדינת אמנה או תושבת מקלט מס) והחזקה באמצעות חברה שקופה. בנסיבות מסוימות ניתן יהיה לעבור בין המסלולים בלא חבות במס - אם בדרך של העברת נכס מיחיד לחברה, אם בדרך של הפיכת החברה לשקופה ואם בדרך של שינוי תושבותה של חברה, ומכאן החשיבות לבדיקה מחודשת של אופן ההחזקה גם ביחס לנכסים קיימים.

נבחן תחילה את השלכות המס של החזקה כיחיד. היתרון המרכזי של החזקת נדל"ן בחו"ל כיחיד, הינה האפשרות לשלם מס בשיעור של 15% בלבד על דמי השכירות בניכוי פחת. מסלול זה פתוח רק ביחס לדמי שכירות שאינם מגיעים לכדי הכנסה מעסק, כלומר הוא רלוונטי למי שמחזיק במספר מצומצם של נכסים, ללא מנגנון ניהול והפעלה מסובך, המערב יגיעה אישית רבה. על הכנסות שכירות שהינן הכנסה מעסק יחולו שיעורי המס הרגילים של יחיד (עד 50%).

חשוב להדגיש, כי במסגרת המסלול של 15% מס לא יותר לנכות את יתר ההוצאות הדרושות להפעלת הנכס, ובכלל זה אף הוצאות מימון (אם הנכס נרכש בהון זר), ואף לא יינתן זיכוי כנגד המס הזר המוטל במדינה בה נמצא הנכס. מכאן, שככל שההוצאות רבות יותר והמס במדינת המקור גבוה יותר, הופכת החזקה כיחיד לפחות ופחות כדאית, שכן המסלול המקוצר של 15% מס, עלול לגלם שיעור מס אפקטיבי גבוה בהרבה, ואף מיסוי לפי הדין הכללי (במסגרתו מוכרות מלוא ההוצאות והמס הזר) אינו מהווה פתרון, שכן משמעותו חבות במס על הרווח בשיעורי המס המלאים של יחיד (עד 50%).

יתרון נוסף להחזקה כיחיד הינו הפשטות של דרך החזקה זו, העשויה להביא גם לחיסכון בעלויות: אין צורך בהקמה של חברות החזקה, וניתן לחסוך את העלויות הכרוכות בכך - עלויות הקמה, אגרות שנתיות, עלויות לצורך הפעלת שליטה וניהול בחו"ל, וכן עלויות ניהול ספרים במסגרת של חברה (אם כי חובות ניהול ספרים אינן קיימות במדינות מסוימות). עלויות אלה עלולות להיות משמעותיות ולהוות שיקול משמעותי בדבר צורת החזקת הנכס. עם זאת, ככל שדמי השכירות גבוהים יותר, משקלן היחסי של ההוצאות הקבועות הנובעות מפעולה באמצעות חברה קטן, וחשיבותו של שיקול זה קטנה.

מכירת הנכס תהיה כפופה למס רווחי הון. על-פי הרפורמה, שיעור המס יהיה 25% בלבד, אך זאת ביחס לנכסים שנרכשו לאחר המועד הקובע. ביחס לנכסים קיימים, שיעור המס של 25% יחול באופן לינארי, כלומר על-פי יחס תקופות ההחזקה לפני ואחרי "המועד הקובע".

טרם הוגדר בתזכיר החוק באופן ברור מהו "המועד הקובע" - האם יום כניסת החוק לתוקף (המועד הצפוי - אוגוסט 2002) או יום 1.1.2003. מכל מקום, ברור שככל שהנכס יוחזק זמן רב יותר לאחר המועד הקובע, שיעור המס ילך ויתקרב לשיעור של 25%, ולהיפך - מקום בו הצפי הוא למכירה במועד קרוב של נכס המוחזק שנים ארוכות, שיעור המס האפקטיבי יהיה גבוה (מתקרב ל-50%). יש להדגיש, כי כנגד המס שיחול בישראל יינתן זיכוי של המס הזר ששולם בעת מכירת הנכס בחו"ל, והדברים מובהרים במפורש גם במסגרת תזכיר החוק.

יתרון נוסף של החזקה במישרין כיחיד תושב ישראל, לעומת החזקה כחברה זרה לדוגמה, עשוי לבוא לידי ביטוי במקרים בהם מעמד של "תושב ישראלי" מקנה הקלות ממס מכוח אמנות למניעת כפל מס. עם זאת, ככל שהמדובר בהכנסה ממקרקעין (דמי שכירות או רווחי הון), ברוב האמנות עליהן חתומה ישראל (למעט חריגים) אין מוענקות הקלות כאמור כאשר המקרקעין מוחזקים בידי יחיד - לא בישראל ואף לא במדינת האמנה בה נמצא הנכס.

לבסוף נזכיר, כי מעבר לשיקולי המס קיימים אף שיקולים נוספים לגבי ההחלטה האם לפעול או להימנע מלפעול כיחיד, ובהם היעדר היכולת לנצל את האחריות המוגבלת המאפיינת תאגיד, גמישות נמוכה יותר ביחס להכנסת שותפים, היקפי פעילות וכו'.

לסיכום, החזקה כיחיד כדאית בייחוד כאשר מדובר במספר מצומצם של נכסים, שאינם ממומנים בהון זר, כאשר הפקת דמי השכירות אינה כרוכה בהוצאות גבוהות (תחזוקה, ואגרות) ואינה מתחייבת במס גבוה במדינה בה נמצא הנכס.

לשם שלמות התמונה והצגת תמונת מצב השוואתית, נסקור בשבועות הבאים את החלופות האחרות של החזקת מקרקעין - באמצעות חברה ישראלית, זרה - תושבת מדינת אמנה, תושבת מקלט מס או שקופה. נסקור את הסדרי המס החלים בכל מקרה ואת היתרונות והחסרונות היחסיים של כל צורת החזקה.

* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר.