משקיעים אופטימיים

אחת התיאוריות הכלכליות אשר עומדות בבסיס הגדרת שווי נכס, הינה כי השווי מהווה את הערך הנוכחי הנקי של כל ההנאות העתידיות מהנכס. דהיינו, כל ציפייה להנאה עתידית, קרי תמורה כספית, באה לידי ביטוי בשווי הנכס כיום, בהתאם למידת היתכנותה. האם המשקיעים כיום אופטימיים או שמא פסימיים? האם הם חושבים כי "יהיה טוב"? ואם כן אז מתי?

מחד גיסא, קיימת כיום עלייה בשיעור התשואה הכולל הנדרש על-ידי משקיעים בבואם לרכוש נכסים מניבים (דורשים כ-10%, לעומת כ-9% בעבר הלא רחוק). דבר זה מצביע על זהירות יתר השוררת בשוק, עקב אי הוודאות והחשש לגבי העתיד.

מאידך גיסא, ניתן להבחין באופטימיות השוררת בשוק דווקא על רקע רמת המחירים הנמוכה כיום, כפי שיוסבר להלן: לדוגמא, רמת דמי השכירות לשטחי משרדים נמצאת כיום בשפל, כאשר שטחים מושכרים בדמי שכירות הנמוכים במידה ניכרת מהרמה ששררה בעבר לפני המיתון.

למשל, באזורים מסוימים בתל-אביב, דמי השכירות החודשיים הינם כ-12 דולר למ"ר, לעומת כ-15 דולר בעבר (המדובר בשטחים שאינם מוצעים ב"מחירי חיסול" בשכירות משנה על-ידי חברת היי-טק ש"נתקעו" איתם, אלא ברמת מחיר נמוכה עקב המיתון הכללי וההיצע הקיים בשוק).

במידה ומהוונים "לצמיתות" את דמי השכירות הללו לפי שיעורים של 10%-9%, מתקבל כי שווי המשרד נע לכאורה בגבולות 1,600-1,440 דולר למ"ר. אולם, עסקאות מתבצעות בפועל במחיר של כ-1,800 דולר. אם כן, מהו ההסבר?

ניתן להסביר מחירים אלו ולהצביע על מידת האופטימיות שקיימת בשוק לגבי העתיד, למרות אי הוודאות. המשקיעים בשוק אינם רואים לנגד עיניהם את רמת דמי השכירות הנוכחית כקבועה לאורך זמן, אלא מאמינים כי בעוד מספר שנים המצב הכלכלי ישתפר ורמת דמי השכירות תעלה במונחים ריאלים. הנחה זו מוצגת בתחשיב השווי כדלקמן:

ערך א' - גובה דמי השכירות כיום - 12 דולר לחודש. בהיוון ל-5 שנים לפי ריבית שנתית של כ-8% (ריבית נמוכה הואיל ומדובר בתקופה קצרה), מתקבל ערך נוכחי של 575 דולר.

ערך ב' - גובה דמי שכירות צפויים בעתיד, נניח עלייה של 25% - 15 דולר לחודש. בהיוון ל"צמיתות" לפי ריבית שנתית של 10% מתקבל ערך עתידי של 1,800 דולר. ובדחייה לעוד 5 שנים, מתקבל ערך נוכחי של 1,225 דולר.

ערך סופי - סה"כ ערך נוכחי/שווי הנכס הוא 1,800 דולר (1,225 פלוס 575).

כפי שהוצג, בבואנו לגזור את שוויו של נכס עפ"י תזרים דמי השכירות המקובלים כיום, בכפוף למצב השורר בשוק המקרקעין, עלינו להבחין בין ההכנסה הצפויה בטווח הקצר לבין ההכנסה לטווח ארוך אשר תתכן בעתיד, כפי שהדבר בא לידי ביטוי במחירי המכירה בשוק.

בתשובה לשאלה שהועלתה בתחילה, האם המשקיעים כיום אופטימיים או פסימיים, כפי הנראה קיימת זהירות ופסימיות לגבי הטווח הקצר, אבל אופטימיות לגבי הטווח הארוך. האין זוהי תמצית הווייתה של מדינת ישראל? שאם לא כן, לא היו מתבצעות השקעות כלל!

הכותב הוא שמאי מקרקעין.