השבה: מועד הודעת הביטול קובע

השבת כסף בעקבות ביטול הסכם מקרקעין עלולה להתיישן תוך 7 שנים

אחת מההשלכות של ביטול הסכם בכלל והסכם מכר מקרקעין בפרט, הינו השבת סכומים ששולמו ע"י הקונה למוכר. השבה זו אמורה להתבצע על דרך של החזרת הסכומים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, או לפי מנגנון שנקבע בחוזה בין הצדדים, אם ונקבע כזה מנגנון.

ביטול הסכם מתחיל במשלוח "הודעת ביטול" עם משמעות משפטית, שמביאה לסיום יחסים חוזיים בין הצדדים. יחד עם זאת, לא תמיד הצד שקיבל את הודעת הביטול מסכים לכך, ולעיתים הוא לא מסכים לעילה של ביטול. השולח הודעת ביטול טוען בדרך כלל, כי הוא מבטל את ההסכם בשל הפרה או הפרה יסודית של ההסכם על ידי צד שכנגד. לעיתים קרובות צד שקיבל את הודעת הביטול כופר בזכות הצד שכנגד לבטל, בטענה כי ההפרה אינה שלו, ולבסוף, בעקבות מסכת האשמות הדדיות, הצדדים נאלצים להגיע לבית משפט בכדי שזה יקבע האם יש עילה לביטול והאם הביטול נעשה כדין.

דא עקא, שההליך המשפטי עלול להימשך מספר שנים, ובמיוחד כשהצדדים ממצים את כל הערכאות המשפטיות, כולל בית משפט עליון. והנה, צד שזכאי להשבה ולאחר שמוצו כל הערכאות, תובע את כספו ומתברר לו, שמאז מועד הודעת הביטול עברו מספר רב של שנים.

מתעוררת השאלה, האם מנין השנים לצורך ההתיישנות של התביעה מתחיל מיום שהודעת הביטול הראשונה נשלחה, או שמא רק מאז שהביטול הוכר כביטול כדין ע"י פסק הדין חלוט של בית משפט.

שאלה זו נידונה לאחרונה בבית משפט העליון ע.א. 9371/00, אלבשארה לעדוד תיירות בע"מ נ' קוסטידיה פרנצ'סקנה דה טרה סנקטה, בפני השופטים ברק, שטסרברג-כהן וריבלין.

בענין אלבשארה, המערערת חכרה שטח מהמשיבה לבנות עליו מבנה למטרה מסוימת. לימים המערערת בנתה מבנה למטרה אחרת ובניגוד לחוזה. המשיבה, ביום 7.5.90 שלחה הודעת ביטול. המערערת, התנגדה לביטול והצדדים נהלו מהלכים משפטיים שנמשכו כ-4 שנים, שבסופן המערערת נאלצה לפנות את המקרקעין.

כשלוש שנים לאחר פינוי המקרקעין (ביום 2.12.97) הגישה המערערת תביעה כספית לביהמ"ש המחוזי לקבל את השקעתו בחזרה, בטענה כי בהשארת המבנה שהמערערת בנתה, יש משום עשיית עושר ולא במשפט אצל המשיבה.

התביעה נדחתה מטעמי התיישנות, באשר לפי קביעת בית המשפט מנין הימים לצורך התביעה הכספית של השבה החל מיום 7.5.90 (ומאז עברו יותר מ-7 שנים) ולא מיום 10.10.94 (היום בו המערערת פינתה בפועל את המקרקעין) ומכאן הערעור.

השופט ברק דחה את הערעור ויתר השופטים הסכימו עימו. השופט ברק קובע, כי ביטול של ההסכם הינו מהיום שהודעת הביטול נשלחה וכלשונו: "... ביטול החוזה נתפס על ידי חוק התרופות כתרופה הנתונה לנפגע בגין הפרת החוזה. הודעת הביטול היא פעולה משפטית חד צדדית בעלת אופי קונסטיטוטיבי. היא מביאה לביטול החוזה. לא נדרשת כל מעורבות שיפוטית. לא נדרש סיוע שיפוטי עניין לנו "בעזרה עצמית" המוכרת על ידי הדין". לאור זאת קובע השופט ברק, כי זכות ההשבה משתכללת באותו מועד בו משתכלל ביטול החוזה. השופט ברק דחה את טענת המערערת, אשר טענה כי זכות ההשבה קמה ממועד עתידי להודעת הביטול ולא מיום הודעת הביטול, כלומר עת שבית המשפט אשר את הביטול. השופט ברק בדחותו טענה זו קבע:

"מתי משתכללת הזכות להשבה? התשובה הינה, כי ככל זכות זו משתכללת באותו מועד בו משתכלל ביטול החוזה. לפי אותו מועד החיובים החוזיים עומדים בעינם, ובגדרם הנכסים השונים מוחזקים כדין בידי הצדדים לחוזה. אין בהחזקה זו כל התעשרות שלא כדין, שכן הדבר נעשה על פי החוזה והוראותיו. עם ביטול החוזה ושחרור הצדדים מחיוביהם החוזיים נולדת עילת ההשבה, הכלל הינו, איפוא, כי זכות ההשבה ומניעת ההתעשרות משתכללת עם ביטול החוזה".

השופט ברק קובע למעשה, כי על הצדדים להיות מודעים לכך, שהם לוקחים סיכונים עת הם מתנגדים להודעת ביטול (שלאחר מכן מתברר שההתנגדות לא היתה כדין), או עת הם שולחים הודעת ביטול (שלאחר מכן, מתברר שהביטול לא היה כדין). בכל אופן, צד שסבור כי יהיה זכאי להשבה צריך לכלכל את צעדיו, ויחד עם הגשת כתב הגנה לביטול העיסקה, יגיש תביעה שכנגד להשבה.

לפסק דין זה השלכה חשובה מאוד לא רק בתחום ביטולי עסקאות והדין המהותי, אלא גם לדין הפרוצדורלי. ענין של יום יום הוא, כי מוגשות עתירות על דרך של המרצת פתיחה, לאכיפה של הסכמים או לביטולם. לא פעם הליכים אלה נמשכים שנים רבות, בשעה שהסעד העיקרי והמהותי של קבלת הכסף והשבה, או פיצויים שבעקבות הפרה וביטול, שהינם תוצאה של הביטול, נזנחים בשלב זה. לעיתים השיקול הינו קבלת פסק דין בתקופה קצה על עתירה לסעד הצהרתי, במקום לדון על סעד מהותי שנמשך בדר"כ יותר זמן. לעיתים השיקול הינו האגרה שצריך לשלם בגין סעד הצהרתי, אגרה שהינה פחותה מאשר האגרה לתביעה לסעד מהותי, לדוגמא כספי, שעומדת של 2.5% משווי התביעה.

מכאן ניתן לומר, כי מי שנמצא בהליך בבית משפט בגין ביטול עיסקה, צריך לקחת בחשבון מצב, שאם הביטול יוכר כביטול כדין, אזי הביטול ייחשב מיום הודעת הביטול. אמנם יש מצבים שלביטול תהיה גם השפעה על מה שקרה לפני כן, אך השופט ברק קבע בפסק דין זה, כי שילוב של דיני התיישנות וביטול מביאים לכך, שהזכות להשבה תקום מיום הביטול - לא לפני כן ולא אחר כן.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.