עסקאות נוגדות מהוות את אחד מהפרקים המרתקים והמסובכים שבדיני מקרקעין. כאן,
על כף המאזניים, תחרות בין שניים ולפעמים יותר, ששניהם יכולים להיות עם תום
לב מוחלט, שניהם שילמו תמורה מלאה בעד מקרקעין שהתכוונו לרכוש - אך על הדין
להכריע ביניהם. בניגוד ל"משפט שלמה", כאן ההכרעה היא חדה והמקרקעין יהיו שייכים
לאחד ורק לאחד.
הבסיס העיקרי להכרעה בענייני תחרות בין זכויות הינו סעיף 9 לחוק המקרקעין,
הקובע: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב
כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני
פעל בתום לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".
כמו כן סעיף נוסף (סעיף 10 לחוק המקרקעין) בחוק המקרקעין נוגע לתחרות דומה,
אך הפעם בין בעלים כדין לבין קונה שרכש את המקרקעין ממי שרשום שלא כדין (במרמה
או בטעות) כבעלים בנסח לשכת רשם מקרקעין.
בענייני עסקאות נוגדות, בדרך כלל התחרות בין הזכויות מתעוררת בין שניים או
שלושה קונים הרוכשים מ"אותו אדם". דא עקא, כי החיים לעיתים מספקים לנו נתונים
שעוד יותר מסבכים את המצב. לאחרונה נידונה סוגיית עסקאות נוגדות בבית המשפט
העליון, בהרכב של השופטים אליהו מצא, דליה דורנר ויצחק אנגלרד, בעניין ע.א
6906/00, 7087/00 אחמד ענבטאוי ואח' נ' דר (דרויש) רינה ואח'.
בעניין ענבטאוי הנ"ל, חאג' עלי ז"ל רכש זכויות במקרקעין עוד בתקופה האנגלית,
אך נרשם כבעלים של האדמה רק ב-1965. בינתיים, בשנת 1963, אחד בשם זכי רכש את
המקרקעין ממנו, ולפי האמור בפסק הדין, בשל חוסר טיפול של עורך הדין, המקרקעין
לא נרשמו על שמו. בשנת 1981, אותו חאג' עלי נפטר, ובשנת 1985, בנו של חאג'
עלי, אחד בשם טאהר, נרשם כבעל המקרקעין בלשכת רשם מקרקעין.
למען השלמת התמונה ייאמר, כי אותו טאהר היה חתום כעד לחוזה שבין אביו לבין
זכי משנת 1963. אך כל זה לא הפריע לטאהר להירשם בשנת 1985 כבעלים של המקרקעין
מכוח צו ירושה. בנוסף לכל, טאהר מכר בשנת 1987 את המקרקעין לאחד בשם ענבטאוי
(מערער). עיסקה זו לא דווחה לשלטונות המס, ובשנת 1991 טאהר מכר את המקרקעין
והפעם למישהו אחר בשם סובחי.
רק בשנת 1992 נודע לזכי, שקרקע שרכש לפני כ-30 שנה טרם נרשמה על שמו, ויתרה
מכך, כבר פעמיים נמכרה לכל המרבה במחיר. בבית המשפט המחוזי בחיפה השופט ד"ר
דן ביין קיבל את תביעת זכי וקבע, כי הקרקע שייכת לזכי, ומכאן הערעור שהוגש
הן ע"י היורש של חאג' עלי והן ע"י שני הקונים שרכשו בשעתו מטאהר (היורש).
השופט אנגלרד דחה את הערעורים בקובעו, כי בתחרות שבין הקונה הראשון לבין שני
הקונים המאוחרים, ידו של זכי על העליונה. השופט אנגלרד, בנתחו את הסוגיה, דחה
את טענות ההתיישנות שהעלו הקונים כלפי זכי. השופט אנגלרד קבע, כי בנסיבות המקרה
בין זכי לבין המוריש וכתוצאה מכך היורש (טאהר), קיימת נאמנות, אשר על-פיה מחובת
היורש להעביר הזכויות לזכי. בנסיבות אלו, ההתיישנות תתחיל רק מרגע שטאהר, בתור
יורש, עשה פעולה כלשהי הכופרת בנאמנות. בנסיבות המקרה טאהר מכר את המקרקעין
ולראשונה בשנת 1987 לאחרים, ובכך יצר עילת תביעה נגדו. יתרה מזו, לדעת השופט
אנגלרד, ההתיישנות כלפי זכי תתחיל מיום היוודע העילה (סעיף 8 לחוק ההתיישנות),
קרי רק בשנת 1992. זכי הגיש את תביעתו בשנת 1993 ועל כן לא חלה התיישנות.
בנוסף נקבע ע"י השופט אנגלרד, כי גם אם נלך לפי הלכת עסקאות נוגדות, אין לשני
הקונים המאוחרים משום עדיפות, באשר לא הספיקו להעביר את הזכויות על שמם בלשכת
רישום מקרקעין, בטרם נודע להם על המקרה של זכי.
יודגש, כי מקרה זה מזכיר לנו את העובדות של פסק הדין המפורסם ע.א 839/90 רז
חברה לבניין בע"מ נ' אברהם רובינשטיין ואח', אשר שם הקונה הראשון לא רשם הערת
אזהרה במשך 5 שנים, והיורש של המוכר מכר את הזכויות לצד ג'. שם הקונה השני
הועדף על פני הקונה הראשון, ובהלכה תקדימית, השופטים בהרכב של מ. שמגר, א.
גולדברג וי. מלץ, החילו את סוגיית רשלנות וחוסר צדק בעסקאות נוגדות. נשאלת
השאלה: היש כאן שינוי בהלכה מהלכת רז? בעניין ענבטאוי, הקונה של המוריש רכש
את הזכות לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקפו (חוק המקרקעין נכס לתוקף ב-1.1.70).
על עיסקה מסוג זה חל הדין הקודם, אשר הכיר בזכויות ביושר ובהשלמת העיסקה וללא
רישום בלשכת רשם מקרקעין. כלומר, כאן התחרות בין שתי עסקאות, שאחת מהן לפי
הדין הקודם היתה גמורה, ולפי הוראת מעבר של חוק המקרקעין נשארת בתוקפה גם לאחר
החוק.
בעניין רז, הרכישה של הקונה היתה אחרי חוק המקרקעין, ועיסקה כזו מושלמת רק
עם הרישום. אי לכך, השופט אנגלרד היה עקבי בהלכה זו, והיטיב להבחין בדקויות
של עיסקה לפני חוק המקרקעין ואחריו.
אין ספק, כי לשני הקונים המאוחרים זכות לדרוש ולתבוע את טאהר על הנזקים שנגרמו
להם.
הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
