הונאות ושומות בבנקים למשכנתאות

לאחרונה פורסם, כי משרד האוצר העביר מיליון שקל להקמת יחידה משותפת לממשלה ולבנקים למשכנתאות, שמטרתה לנהל מלחמה בנוכלים הגונבים כספי סיוע לדיור. היקפה של גניבת כספי המשכנתאות מגיע, ככל הנראה, למאות מיליוני שקלים, וההונאות בתחום המשכנתאות הפכו למכת מדינה. הנפגעים העיקריים מהונאות אלו הם הבנקים למשכנתאות, הנאלצים למחוק מדי שנה עשרות מיליוני שקלים של חובות אבודים, ומשרד השיכון, המשלם תשלומי זכאות למי שכלל אינו זכאי.

לא רק גורמים פליליים מנסים להונות את הבנקים למשכנתאות במבצעי מירמה מתוכננים היטב. לווים רבים מנצלים את אחוזי המימון הגבוהים הניתנים כיום, "מנפחים" במעט את חוזי הרכישה ומשיגים מימון של 105%, המאפשר להם רכישת דירה וכיסוי הוצאות הרכישה ללא כל הון עצמי. במקרים רבים, לווים אלו הם חסרי אמצעים ואינם יכולים לעמוד בפרעון ההלוואות. כאשר הדירות נמכרות, בכינוס נכסים, מסתבר כי התמורה המתקבלת אינה מכסה את יתרת החוב לבנק.

בראיון שהתפרסם במגזין בנק משכן, הסביר רון מזור, שמאי הבנק, את הסיבות לנסיונות ההטעיה בתחום המשכנתאות: "בעסקת משכנתא מעורב כסף רב, דבר שיש בו כדי לפתות גורמים שונים לבצע הונאה. בנוסף, נאלצים השמאים לעבוד בלוחות זמנים צפופים, בשכר טירחה נמוך ביחס לעבודות אחרות, תוך חשיפה למערכת לחצים של גורמים שונים בעלי אינטרסים מנוגדים המעורבים בביצוע ההלוואה".

אם בעבר הכנת שומה למשכנתא נחשבה למשימה פשוטה יחסית, הרי כיום, כאשר חוזי רכישה רבים המוצגים לבנק ולשמאי אינם משקפים את התמורה ששולמה, בסיס הנתונים של השמאי משתבש, והקושי לאמוד את שווייה האמיתי של הדירה הולך וגובר. ככל שנתגלו יותר הונאות וקשיים במימוש נכסים, הגבירו הבנקים את דרישותיהם מהשמאים הפועלים עבורם, מבלי שעדכנו את שכר טרחתם בהתאם.

כאן המקום להדגיש, כי שכר טרחתו של השמאי עבור שומה למשכנתא אינו נקבע בשוק החופשי, הוא מוכתב ע"י משרד השיכון והבנקים למשכנתאות. הכתבת שכר טרחה ברמה שאינה מאפשרת ביצוע עבודה מקצועית ראויה ואינה מפצה על האחריות הרבה המוטלת על כתפי השמאי, פוגעת בראש ובראשונה בבנקים עצמם. הדרישות הנוספות והסיכונים ההולכים וגוברים מחד, והשחיקה המתמדת בשכר הטרחה מאידך, גורמים לכך ששמאים מנוסים מעדיפים לצמצם את פעילותם בתחום המשכנתאות, ומשאירים את השטח לאלו שאין להם ברירה אחרת, המוכנים לעבוד בכל מחיר, לעתים גם במחיר לקיחת סיכונים ופגיעה ברמה המקצועית.

כל ידיעותיו של הבנק לגבי הנכס הניתן לו כביטחון מבוססות על הנתונים והממצאים שמביא השמאי. למעשה, מהווה השומה את המקור המודיעיני העיקרי של הבנק לצורך קבלת החלטותיו לגבי מתן ההלוואה. משרד השיכון והבנקים למשכנתאות יכולים להסתייע בשמאים לצמצום נגע ההונאות ולסינון לווים בעייתיים. כל מה שנדרש לשם כך הוא שינוי בהתייחסותם לעבודתו של השמאי ומתן תמורה הולמת, שתאפשר ביצוע עבודה מקצועית וראויה.

הכותב הינו שמאי מקרקעין.