פגיעה ברורה לאדם הסביר

בפסק דין שנתנה באחרונה השופטת הילה גרסטל מביהמ"ש המחוזי בת"א נקבע, כי לצורך חישוב המועד שבו יש להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אין להתחשב בתוכנית שלא ניתן להבין ממנה אם חלה פגיעה במקרקעין, בשל קנה מידה גדול של אותה תוכנית.

סודרי מיכאל ואחרים (להלן: "המשיבים") הם בעלי זכויות חכירה במקרקעין ממינהל מקרקעי ישראל במרחב התכנון המקומי פתח תקווה, מצפון לכביש צומת מורשה - ירקונים (להלן: "המקרקעין").

ביום 12.10.95 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר מקומית, פת/2005/א', אשר ייעדה חלק מהמקרקעין הנ"ל למטרות ציבוריות, לדרך העוברת בתוכם או הגובלת בהן (להלן: "התוכנית הפוגעת"), והגבילה את הבנייה במקרקעין אלה.

בעקבות פרסום התוכנית הגישו המשיבים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה פ"ת (להלן: "המערערת") תביעות לתשלום פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). תביעות אלו נדחו על ידי המערערת, ולפיכך הגישו המשיבים ערר לוועדת הערר של מחוז המרכז.

הצדדים הסכימו, כי לצורך הכרעה במחלוקת ביניהם, לעניין שיעור הפיצוי, ימונה לשמאי מכריע אשר שולמן, אשר נתן את הכרעותיו, המפורטות והמנומקות, בהתייחס לכל אחד מהמשיבים בנפרד, וקבע את סכום הפיצוי אשר על המערערת לשלם לכל אחד מהם.

המערערת ערערה על החלטות השמאי המכריע לוועדת הערר.

ועדת הערר דחתה בשתי החלטותיה את הערר, ואימצה את הכרעות השמאי המכריע, בציינה כי אין היא שמה עצמה במקומו של השמאי המכריע בכל האמור למחלוקות שמאיות ובתפיסות שמאיות שונות של בעלי מקצוע.

ועדת הערר קבעה, כי אין עליה להתערב בהחלטות השמאי המכריע, אלא אך ורק במקרים שהראה צד פגם חמור בשיקול דעתו, בדומה לעילות הקבועות בחוק הבוררות. כן קבעה הוועדה, כי משהסכימה המערערת למינוי שמאי מכריע, זנחה היא למעשה את טענותיה המשפטיות.

בין היתר, דחתה ועדת הערר את טענת המערערת, כי השמאי המכריע התעלם מקיומן של תוכניות פוגעות נוספות (ארציות ומחוזיות), שהיו בתוקף קודם לפרסומה של התוכנית המקומית, ושיש בהן כדי למזער את פגיעתה של התוכנית המקומית. טענה זו נדחתה תוך שוועדת הערר ציינה, כי בתוכניות הפוגעות הקודמות אין פרמטרים מדויקים וקונקרטיים שלאורם ניתן להעריך את שיעור הנזק שנגרם למשיבים, וכן כי אדם סביר היה בוחן את הנזק לאור התוכנית המקומית בלבד, ולא את גריעת הנזק היחסי בין ירידת הערך לפי תוכניות ארציות ומחוזיות ובין ירידת הערך לפי התוכנית המקומית.

על החלטות ועדת הערר הגישה המערערת ערעורים לביהמ"ש המחוזי בת"א, והם נדונו בפני השופטת גרסטל.

לטענת המערערת, בכך שהסכימה למינוי שמאי מכריע לא זנחה היא את טענותיה המשפטיות, כפי שקבעה ועדת הערר, ויכולה היא להעלות טענות משפטיות גם בפני ערכאת ערעור זו.

המערערת טוענת, כי התעלמותו של השמאי מקיומן של תוכניות קודמות לתוכנית המקומית הן טעויות מהותיות שעל ערכאת הערעור להתערב בהן, ואשר היו מביאות לקביעת סכומי פיצוי קטנים בהרבה. המערערת מפנה לתוכניות הארציות והמחוזיות וטוענת, כי נוכח תוכניות אלו ירד שווי המקרקעין באופן מהותי עוד קודם לתוכנית המקומית, כך שירידת ערך המקרקעין בשל התוכנית המקומית - זניחה.

לגישת המשיבים, יש לדחות את הערעורים מהטעם שהערעורים עוסקים בשאלות שמאיות גרידא, שאינן שאלות משפטיות ושאין להעלותן במסגרת ערעורים על החלטות ועדת הערר, כפי שמגביל סעיף 198(ח) לחוק את מהות השאלות שניתן להעלות במסגרת הליך זה.

כן טוענים המשיבים, כי ביקורת שיפוטית על החלטת שמאי מכריע צריכה להיעשות לאור ההלכות שנתגבשו בדיני הבוררות בסעיף 198(י) לחוק - היינו, באופן מצומצם ביותר, תוך מדיניות שלא להתערב בהכרעת השמאי המכריע, אף אם טעה. עוד טוענים המשיבים, כי משהסכימה המערערת למינויו של שמאי מכריע, זנחה היא בכך את טיעוניה המשפטיים ונותרה עם טיעונים לעניין שיעור הנזק בלבד.

השופטת גרסטל קובעת, כי ככלל לא בנקל יתערב ביהמ"ש בהחלטת ועדות הערר הממלאות תפקיד מעין שיפוטי על פי דין, והתערבות בהחלטות ועדות הערר תיעשה רק במקום שחרגה הוועדה מסמכותה או שנפלה בה טעות. בענייננו, קובעת השופטת גרסטל, הוגשו הערעורים מכוח סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבנייה, הקובע כי:

"על החלטת ועדת הערר ניתן לערער, בשאלה משפטית בלבד, לבית המשפט המחוזי בתוך ארבעים וחמישה ימים מהיום שבו הומצאה לצדדים החלטת ועדת הערר".

מכאן, ערעור על החלטות ועדת הערר בפני ביהמ"ש המחוזי אפשרי בשאלות משפטיות בלבד. לפיכך, בדין מעוגנות טענות המשיבים, כי אין על ביהמ"ש להתייחס לטענות המערער בכל האמור להחלטות שמאיות-מקצועיות של השמאי המכריע - שאינן משפטיות. משכך, נדחות טענות המערערת בכל האמור להחלטות שמאיות ומקצועיות - בין היתר, לגבי תחולתן של תוכניות המתאר הארציות והמחוזיות על המקרקעין נשואי המחלוקת, פוטנציאל המקרקעין עובר לתוכנית הפוגעת, היקפו של המחלף והשפעתו על המקרקעין.

לאחר ניפוי השאלות שאינן משפטיות נותרת מטענות הצדדים שאלה משפטית יחידה, שאינה שאלה שמאית/מקצועית והיא: מהי "התוכנית" לצורך הגשת תביעת הפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק?

מעשה, הצדדים חלוקים בשאלה: האם יש להתייחס אך ורק לתוכנית המקומית פת/2005/א כתוכנית הפוגעת ולחשב את הפיצוי לאורה בלבד, כפי שטוענים המשיבים, או שמא יש להתייחס אף לתוכניות המתאר הארציות המחוזיות כתוכניות פוגעות באופן שיקטין משמעותית את הפגיעה של התוכנית המקומית, כפי שמבקשת לטעון המערערת.

בשאלה זו דנה השופטת גרסטל בהחלטות קודמות, שבהן נקבעו היסודות המכוננים את תביעת הפיצויים לפי סעיף 197 האמור.

היסוד הראשון הוא קיומה של פגיעה במקרקעין הנובעת מתוכנית.

היסוד השני הוא קיומה של "תוכנית פוגעת". תוכנית זו אינה חייבת להיות תוכנית מקומית או מפורטת, ויכולה להיות גם תוכנית מתאר ארצית או מחוזית. אולם, חובה היא שניתן יהיה ללמוד ממנה כי אכן היא פוגעת במקרקעין. כבר נפסק ע"י ביהמ"ש העליון, כי במקום שפורסמה תוכנית אשר ממנה לא ניתן להבין אם חלה פגיעה במקרקעין בשל קנה מידה גדול, אין למנות את מועד הגשת התביעה בגין הפגיעה ממועד זה.

מכאן, קובעת השופטת גרסטל, לא נותר אלא ליישם הלכה זו לעובדות המחלוקת כאן, ולבחון אם יש בתוכניות הקודמות לתוכנית המקומית די מסוימות כדי שלמתבונן בהם תהא האפשרות ללמוד מהן על הפגיעה במקרקעין הנדונים.

למתבונן במפות המתאר לא נותר מקום לספק, כי ממפות המתאר, הארציות והמחוזיות כאחד, הערוכות בקנה מידה של 100,000:1 ו-50,000:1, לא ניתן ללמוד אלו מקרקעין עלולים להיפגע ובאיזה אופן. רק במקום שפורסמה תוכנית המתאר המקומית בקנה מידה של 2,500:1 (היא התוכנית המקומית פת/2005/א) קמה למשיבים היכולת להעריך את הפגיעה במקרקעין שברשותם ולתבוע פיצוי בגינה.

למסקנה העולה מהתבוננות במפות המתאר מתווספת תמיכה, העולה מסעיף 7.1 לתקנון תוכנית מתאר מחוזית 3 (תמ"מ 3):

"א. בציונים שבתשריט יש לראות מגמה כללית לאיתורו הרצוי של אזור לייעוד ושימוש קרקע מסוים. מיקומו המדויק, גודלו וגבולותיו ייקבעו בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת.

ב. סטיות הנובעות מקנה המידה של תוכנית זו (ק.נ.מ 500,000:1) שאינו מאפשר דיוק (מבחינת גודל השטח מחמת התנאים הטופוגרפיים של השטח) תהיינה מותרות, ואין לראות בהן שינוי לתוכנית זו".

ואף מסעיף 5.14.2 לתקנון תוכנית המתאר המחוזית:

"הוראות מיוחדות: "א. דרכים: תוואי הדרכים, כמסומן בתשריט תוכנית זו, יש לראותם כקביעה עקרונית בלבד, אך לא כמחייבים הצמדות מוחלטות לתוואי בתכנונה המפורט של כל דרך. סטייה הנובעת מתנאי בעלות על הקרקע, השימוש בקרקע, הנתונים הטופוגרפיים, טיב הקרקע, בינוי קיים וערכי נוף תהיה עילה מספקת לשינוי התוואי, והוועדה המחוזית, בהמלצת הוועדה המקומית, תהיה רשאית לאשר שינוי כזה מבלי לראות בכך שינוי לתוכנית זו.

"... בתוכניות מתאר מקומיות ובתוכניות מפורטות מותר לקבוע הוראות משלימות שיאפשרו הוספת כניסות ויציאות לדרכים שסומנו בתשריט של התוכנית באמצעות כבישים, מחלפים, דרכי שירות וכיוצא באלה, הכול בכפוף לתוכנית המתאר הארצית לדרכים".

לפיכך, מהעולה ממפות תוכניות המתאר ומתקנוני תוכניות המתאר, הרי שיש להתייחס רק לתוכנית המקומית כתוכנית שממנה ניתן ללמוד על פגיעה במקרקעין ואשר מקימה את תביעת הפיצוי מכוח סעיף 197(א) לחוק.

למעלה מן הצורך מתייחסת השופטת גרסטל לטענות המערערת, הקובלת על אופי הליך הערעור בפני ועדת הערר, אשר נמנעה מלהיכנס להכרעות מקצועיות-שמאיות, שכן אלו טענות אשר אינן משפטיות ואין להם מקום לערכאת ערעור זו.

לעניין טענות אלו שותפה השופטת גרסטל לדעה אשר הביעו חברי ועדת הערר, כי אין להתערב בקביעתו של השמאי המכריע בכל האמור להכרעותיו המקצועיות, אלא אם כן מראה אחד הצדדים פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע. זאת יש ללמוד מהחלתו של חוק הבוררות התשכ"ח-1968 על ההליך בפני השמאי המכריע סעיף 198(י) לחוק, המגביל את יכולת הביקורת של ועדת הערר כערכאת ערעור על החלטת השמאי המכריע.

גם תכלית העברת הסכסוך להכרעתו של בורר או של שמאי מכריע - להשיג קביעה בנושא הנכלל בתחום מומחיותו של איש המקצוע (בורר או שמאי מכריע) - עומדת בסתירה לוגית לקיומה של ביקורת מקצועית על הכרעתו, וחותרת תחת המטרה שלשמה נבחר איש המקצוע להכריע במחלוקת: הבעת נכונות כי איש המקצוע יפסוק בנושא אשר בתחום מומחיותו, תחת הכרעתו של משפטן, אשר נעדר ידע מקצועי בתחום נשוא הסכסוך. על כן, התערבות בהכרעתו של שמאי מכריע ראוי כי תיעשה רק במקרים יוצאי דופן, כדוגמת עילות ההתערבות בפסק הבוררות, המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות התשכ"ח-1968. ומשכך, נכונה קביעתה של ועדת הערר, אשר משכה ידה מעיסוק בטענות מקצועיות בתחום השמאות, התכנון והבנייה במסגרת ההליך שלפניה.

התוצאה הסופית: הערעורים נדחו.

ע"ש 215/00, 231/00, ביהמ"ש המחוזי בת"א.

בשם המערערת: עו"ד א' שפרבר.

בשם המשיבים: משרד עו"ד נמדר-פפר-זבולון-סבן-זליכה.