ניתן לתבוע בגין תוכנית ארצית


הזכות לתבוע פיצויי פגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה אינה בלעדית לתוכנית מקומית או מפורטת אלא גם לארצית או מחוזית, ובלבד שניתן היה לגלות את הפגיעה

15.4.2001

הליכי הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה הם הליכים ממושכים של שנים לא מעטות. בשלב הראשון מתפרסמת הודעה על אישור תוכנית שיש בה משום פגיעה במקרקעין, ובשלב השני הקרקע שנפגעה מופקעת בפועל ובכך הליך ההפקעה מסתיים. עיקר הפיצויים שהאזרח רשאי לדרוש בגין הפקעת המקרקעין הם מסוג "פיצויי פגיעה", קרי, פיצויים בעקבות ההודעה על אישור התוכנית הפוגעת.

בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה נאמר: "נפגעו על ידי תוכנית שלא בדרך הפקעה מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל מקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית".

נשאלת השאלה: מהי "תוכנית" לצורך סעיף זה, שאישורה יכול לזכות את בעל הזכות במקרקעין לדרוש פיצויים? האם רק תוכנית מתאר מקומית או גם תוכנית מתאר ארצית, הקובעת בקווים כלליים ייעודי מקרקעין, יכולה להצמיח את הזכות לתביעה?

שאלה מעניינת זו התבררה באחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א בפני השופטת הילה גרסטל, בע"ש 215/00: ועדה מקומית לתכנון ולבנייה פ"ת נ' מיכאל סודרי ואח'. בעניין זה פרסמה הוועדה המקומית לתכנון בפ"ת (להלן: הוועדה המקומית) בשנת 1995 תוכנית מתאר מקומית, אשר לפיה מקרקעין של המשיבים יועדו למטרות ציבוריות. המשיבים הגישו תביעה לפיצויי פגיעה, ובעקבות כך קבע שמאי מכריע את סכום הפיצוי, אך הוועדה המקומית סירבה לקבל את חוות דעתו והגישה ערר לוועדת ערר מחוזית. זו דחתה את הערר, ועל כך הוגש הערעור והתברר בפני השופטת גרסטל.

בין היתר, טענה הוועדה המקומית, כי את חישוב הפרשי ירידת ערך מקרקעין יש לעשות בהתחשב בתוכנית מתאר ארצית ומחוזית. הוועדה טענה, כי בעת שפרסמה את התוכנית שלה, המקרקעין של המשיבים כבר היו "פגועים" מכוח תוכנית מתאר ארצית ומחוזית, ולכן הפרש ירידת ערך הקרקע נמוך יותר מכפי שקבע השמאי.

השופטת גרסטל אמנם קבעה, כי תוכנית פוגעת לצורך סעיף 197 אינה חייבת להיות מקומית או מפורטת, לאור פסק הדין של בית משפט העליון בעניין ע"א 462/86 נשר מפעלי מלט ישראליים נ' הוועדה המחוזית פד"י מב(2)353, שקבע: "התנאי הוא שיוכח שאכן אי אפשר היה לדעת על פי אותה תוכנית קודמת מהי הפגיעה שאותה תוכנית פוגעת במקרקעין". כלומר, התנאי שהתוכנית הפוגעת תיחשב כפוגעת הוא, שהתוכנית היא בקנה מידה קטן דיו, שהאזרח יוכל להבין ממנה שאמנם מקרקעין שלו נפגעים.

בעניין סודרי הנ"ל, תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות היו בקנה מידה של 1:100,000 ו-1:50,000, ולדעת השופטת גרסטל, קנה מידה כה גדול לא אפשר למשיבים, בשעתם, לדעת ולהבין את מידת הפגיעה במקרקעין שלהם. על כן דחתה את טענת הוועדה המקומית בנסיבות העניין, אך קיבלה את הטענה הכללית.

ואולם, במציאות מרבית תוכניות מתאר ארצית ומחוזית הן בקנה מידה גדול עד שהאזרח הרגיל, ללא סיוע של איש מקצוע, לא יוכל לדעת על גורל המקרקעין שלו. עם זאת, למעט מקרקעין שנמצאים בגבולות של שני ייעודים שונים מסוימים שלגביהם יכולה להיות אי בהירות גם בתוכנית מתאר ארצית, יש שהמקרקעין בלב ייעוד מסוים וניתן לזיהוי. אולי בשל אבחנה זו חיזקה השופטת גרסטל את גרסתה בעניין נוסף, והוא ההוראה שהייתה קיימת בתוכנית מתאר מחוזית, שקבעה שבציונים שבתשריט יש לראות מגמה כללית לאיתורו הרצוי של איזור לייעוד ולשימוש קרקע מסוים. מיקומו המדויק, גודלו וגבולותיו ייקבעו בתוכנית מתאר.

מכאן, כאשר ברור, לכאורה, ש"מתכנן העיר" לא צפה שהאזרח יפעל להגנה על זכותו, אלא על האזרח להמתין לתוכניות מדויקות יותר, אין לצפות שהאזרח יגיש תביעה בגין פיצויי פגיעה לפני פרסום תכנון מדויקת. אחרת, התביעות בגין פיצויי פגיעה עלולות להתפזר, חלק נגד המועצה הארצית לתכנון ובנייה, חלק נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה וחלק נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. ספק אם מבחינת מדיניות משפטית זו דרך רצויה, מה גם שזו גזירה שספק אם הציבור יוכל לעמוד בה, בשל צורך לעקוב ולהתדיין במשך שנים עם גופי תכנון שונים ועצמאיים.

הכותב הוא גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.