הפגיעה במקרקעין והפגיעה באדם

משך 14 שנה טוענות 20 משפחות משכונת למפרט בכפר סבא, כי נפגעו מתוכנית של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר-סבא (כס/24/1 מיום 30.8.84). התוכנית ביקשה לרסן את הבנייה לגובה בשכונה ולצמצם את הצפיפות בה. אחת מטענות העיקריות של העירייה היא מצוקת החניה הגוברת במקום. התוכנית ייעדה את השכונה כאיזור מגורים ב', על פיו עשויה כל חלקה להכיל עד שתי יחידות דיור בנות שתי קומות, במבנה אחד או בשני מבנים, ובלבד שסך כל השטח הבנוי בחלקה לא יעלה על 70% משיטחה.

הדיירים, שכולם היו ועודם מתגוררים בבתים פרטיים חד-קומתיים, טענו כי נפגעו מתוכנית זו, משום שהיא באה במקום תוכנית משנת 1970, אשר קבעה לאותן חלקות יעוד של איזור מגורים ג', המאפשר בנייה על 30% משטח החלקה ב-4 קומות, או בנייה של 35% מן השטח ב-3 קומות. טענה חשובה נוספת שהעלו הדיירים היא כי ביצועה של התוכנית הגבירה באופן ניכר את מפלס רעש התחבורה ליד בתיהם. לפנים היה לשכונתם אופי כפרי ושקט, אך ביצועה של התוכנית, לטענתם, ובמיוחד הקמת מרכז מסחרי חדש - הפכו את הרחובות הסמוכים לעורקי תחבורה סואנים.

בגין שתי טענות מרכזיות אלה - פגיעה בשווי החלקות עקב הקטנת זכויות הבנייה, ומפגע הרעש - הגישו 20 הדיירים לוועדה המקומית תביעה לתשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (פגיעה מתוכנית). הוועדה המקומית קבעה, כי התוכנית כלל לא פגעה בזכויות המשיבים כחוכרים, והמליצה בפני הוועדה המחוזית מרכז לדחות את התביעה.

ברם, הוועדה המחוזית חישבה ומצאה, כי התוכנית אומנם גרעה 13.6% משוויין של החלקות. עם זאת החליטה, כי הדיירים אינם זכאים לפיצויים: ראשית, משום שירידת הערך שנקבעה אינה עוברת את תחום הסביר לעניין סעיף 200 לחוק, ושנית, משום שגריעת השווי של החלקות לא השפיעה על שוויין הכלכלי של זכויות החכירה בהן. מכאן הסיקה הוועדה המחוזית, כי משום שלדיירים יש רק זכויות חכירה (האדמות הן אדמות מינהל) - הם כלל לא נפגעו. על כך ערערו הדיירים לבית המשפט המחוזי בת"א.

בית המשפט המחוזי קבע בנובמבר 1993, בהרכב בראשות סגן הנשיא משה טלגם, כי הדיירים הוכיחו שהתוכנית פגעה בחלקותיהם, וכי בהיותם חוכרי המקרקעין הרי הם זכאים לפיצוי בשיעור של 90% מגריעת שוויין של החלקות. תביעת הדיירים בגין נזקי רעש נדחתה, היות והתוכנית להקמת המרכז המסחרי "חבס" אושרה עוד לפני תוקפה של התוכנית הפוגעת, ולכן אין בין התוכנית למטרד הרעש ולא כלום. בנוסף, דחה ביהמ"ש את טענת הוועדה המקומית כי בנסיבות העניין יש לפטור אותה מפיצויים עקב תחולת סעיף 200 (פגיעה בתחום הסביר).

על כן, פסק ביהמ"ש המחוזי פיצויים לדיירים בסכומים הנעים בין 85-67 אלף דולר, בתוספת ריבית דולרית בשיעור של 11% לשנה משנת 1984. על פסיקה זו ערערו הוועדה המקומית והמחוזית לבית המשפט העליון, ושילמו בשנת 1994 25% מסכום הפיצויים שפסק המחוזי. בערעור שכנגד מערערים הדיירים על העדר פסיקת פיצויים בשל מטרד הרעש.

הדיון בביהמ"ש העליון, בפני השופטים מצא, טל ודורנר, התקיים רק שנים מאוחר יותר, באפריל 1997. במהלך 10 השנים שעברו מאז הוגשה תביעת הפיצויים ועד הדיון בעליון, נפטרו כמה מהדיירים הקשישים ואחרים הגיעו להסכמי פשרה. זה המקום לציין, כי רוב הדיירים הם אנשים מבוגרים, המתגוררים בבתיהם הפרטיים הצנועים מזה עשרות שנים, וגם כשהתאפשרה תוספת בנייה משמעותית בשנת 1970 - איש מהם לא ניצל אותה לבנייה לגובה, וכולם למעשה נותרו בבתיהם ההיסטוריים. דווקא על יסוד עובדה זו, טענה הוועדה המקומית כי אומנם חלה פגיעה במקרקעין - אך לא חלה פגיעה בדיירים, משום שאלו לא גילו כל עניין בניצול זכויות הבנייה הנוספות שנתנו להם בשנת 70'. מכאן, שצמצום זכויות הבנייה בשנת 84' לא גרם להם כל נזק.

ביהמ"ש העליון דחה טענה זו וקבע, כי הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 קמה ונמדדת עקב פגיעתה של תוכנית במקרקעין ולא בבעליהם או מחזיקם. מכאן, שהפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם.

ביהמ"ש העליון החזיר הדיון למחוזי לצורך דיור בהשפעתם של שלושה גורמים מסוימים על שיעור הפגיעה במקרקעין, ולקביעה האם שיעור הפגיעה, בכפוף לסעיף 200, עדיין מקיים לתובעים זכות פיצוי, ואם כן - מה שיעורו. שלושת הגורמים הם: חובת הדיירים לשלם דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל (עבור שימוש שונה מזה שהותר לפי תוכנית המתאר שחלה בעת רכישת זכויות החכירה, בשנות ה-40); שוויים של המבנים הקיימים כיום בחלקות; והשפעתה של תוכנית מתאר מתקנת, משנת 1988 (כס/24/1א).

דווקא לגבי האחרון לא היתה מחלוקת - התוכנית המתקנת לא מעלה ולא מורידה. לגבי השניים האחרים - החליט ביהמ"ש המחוזי לנכות את שווי דמי ההיתר ושווי המבנה משיעור הפי-צויים שפסק ב-1993, ואת יתרת הסכום הדולרי, בניכוי סכומים שכבר שולמו, להצמיד משנת 1984. לגבי דמי ההיתר, הפך העליון את החלטת המחו-זי בנמקו, כי אם מי מהדיירים היה מבקש לממש בחלקתו את מלוא זכויות הבנייה, היה נדרש לשלם למינהל דמי היתר בסכום השווה לכ-75 אלף דולר,בעוד שדמי ההיתר שיידרש לשלם עבור מלוא זכויות הבנייה הנתונות לו לפי התוכנית הפוגעת מסתכמים בכ-35 אלף דולר. משמע: התוכנית אומנם צימצמה את אחוזי הבנייה המותרים, אך במקביל גם הקטינה ב-40 אלף דולר את גובה דמי ההיתר שיש לשלם למינהל בגין ביצוע הבנייה. לכן, קיבל ביהמ"ש העליון את טענת הוועדה המקומית כי יש להביא בחשבון, על דרך הפחתה משיעור הפגיעה, את ההפרש שבין שני הסכומים.

ביהמ"ש המחוזי פסק ב-13 ביולי 2000 פיצויים אישיים לכל אחד ואחד מהדיירים, פרט לחמישה שהתפשרו, בהתאם לכללים שהנחה ביהמ"ש העליון. אך בזאת לא תם העניין: הוועדה המקומית ערערה שוב באוקטובר אשתקד לביהמ"ש העליון, בטענה לאופן חישוב מוטעה של הפיצויים. מועד לדיון בעליון: טרם נקבע. אולי ב-2003.