מה שידוע כ"הבאסה" של הרצליה הוא אותו שטח רחב ידיים, שזכה לכינויו זה עקב היותו
ביצה ואגן ניקוז בעבר, שעתה מתפתחות בו תשתיות לנופש וספורט (האיצטדיון העירוני,
המשטח האולימפי וכיו"ב), ונקודת ציון לו: קניון "שבעת הכוכבים" שהוקם בשטח, בואכם
רחוב שבעת הכוכבים.
שטח זה זכה "לככב" בארבע החלטות שניתנו בוועדת הערר לתכנון
ולבנייה, מחוז תל-אביב ( עו"ד ענת בירן, יו"ר) בעניין פגיעה בגין שינוי ייעודו של
השטח.
כל ההחלטות ניתנו ביום 16.5.01, ושלוש מהן מתייחסות לשטח
זה ממש (החלטות בערכים הר5295/00, הר5343/00, הר5368/00), ועניינן פגיעה נטענת
כתוצאה משינוי ייעודו של השטח מאיזור חקלאי, שאסורה בו כל בנייה, לשטח ציבורי פתוח,
לצורך מגרשי אימונים, שטחים פתוחים, חניה ציבורית והרחבת דרכים.
החלטה נוספת (ערר הר5295/00) עסקה בפגיעה נטענת בגין שינוי
ייעוד חלקה חקלאית בסמוך לאיזור הבאסה לייעוד של דרך-מסדרון תחבורתי (לצורך פרויקט
נתיבי איילון).
בכל הדיונים הועלו סוגיות שמאיות ומשפטיות המתייחסות לשווי
החלקות בייעודן הקודם (החקלאי) ולייעודן החדש (מגרשי אימונים, שטחים פתוחים, חניה
ציבורית ודרכים). כל תוכנית וייעודה. ההפרש שבין שני שווים אלו, אם השווי החדש נחות
מהקודם, אמור להקנות לבעלי החלקות את זכות הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון
והבנייה, תשכ"ה 1965, ולפיו זכאי מי שמקרקעיו נפגעו ע"י תוכנית לפיצוי בגין הפגיעה
מהוועדה המקומית.
אחת הסוגיות שנדונו היתה: האם יש להתחשב בקביעת השווי
החקלאי (השווי הנכנס, בלשון שמאי המקרקעין) בטענה, ששווי המקרקעין (כחקלאי) הושפע,
במהלך השנים, מציפיות לשינוי ייעודו לשטח ציבורי למטרת הפקעה. ציפיות, שלטענת
הוועדה המקומית, הפחיתו משווי המקרקעין, ומכאן שהפחיתו משיעור הפגיעה, ככל שזאת
קיימת.
מסתבר, כי כוונות העירייה להפוך את שטח "הבאסה" לפארק החלו
להתגבש כבר לפני עשרות בשנים, וכבר בשנת 1974 הודיעה העירייה ברבים על כוונתה להקים
פארק במקום.
היטיבה ועדת הערר להגדיר את המחלוקת השמאית הנובעת מכך,
ונביא דברים בשם אומרם: "...קיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי הלגיטימיות שבהורדת
מחירים ע"י העירייה באמצעות הודעה על כוונה להקים פארק. מצד העוררים הועלתה השערה,
כי יש להתעלם מירידת המחירים הנובעת מהידיעה בציבור על כוונות התכנון של הפארק,
מאחר שכוונות אלה מהוות חלק מהתהליך התכנוני שבגינו הוגשה התביעה".
בתשובה לטענה זו, טענה המשיבה (חברת נתיבי איילון) והוועדה
המקומית, כי גם ציפיות לשינוי ייעוד לבנייה נשלטות ע"י הוועדה המקומית, ולמרות זאת
הן נחשבות ע"י העורר כ"פוטנציאל" שיש להביאו בחשבון בעת הערכת שווי הקרקע.
ועדת הערר קבעה, כי אין להביא בחשבון ירידת ערך הנובעת
מציפיות לשינוי ייעודו של שטח לשטח ציבורי ולמטרת הפקעה. לדעתה, בהערכת שווי
המקרקעין יש להתעלם מירידת מחירים, אם יוכח כי זו נבעה משמועות או מידיעות שהיו
בציבור לגבי תכניות הוועדה לייעד את הקרקעות לפארק עירוני ולהפקיען.
אם ירדו מחירי הקרקעות בבאסה בגלל הידיעות שהפיצה העירייה
על כוונות התכנון לפארק, יש לנטרל את השפעתן, וזאת אחת המטלות שיוטלו על שמאי
המקרקעין, שוועדת הערר החליטה למנות.
משרד יגנס-טויסטר מתמחים בתכנון ובנייה ונדל"ן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
