מי רוצה לקנות שצ"פ


לצורך חישוב ירידת הערך באיזור הבאסה יש לקבוע מהו שווי שצ"פ, וזו מלאכה קשה

24.6.2001

בכתבתי שהתפרסמה לפני שבועיים בכותרת "ירידת ערכה של באסה", סקרתי סוגיה אחת מבין הסוגיות שנדונו בסדרת החלטות שיצאו מתחת ידה של ועדת הערר במחוז ת"א (עו"ד ענת בירן, יו"ר), ועניינן - הזכות לפיצוי בתביעה על ירידת ערך (הידועה כתביעה לפי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965), עקב שינוי ייעוד באיזור "הבאסה" בהרצליה מייעוד חקלאי - לייעודים ציבוריים.

באותה כתבה צוינה קביעת הוועדה, כי בהערכת שווי המקרקעין יש להתעלם מירידת מחירים, אם יוכח כי זו נבעה משמועות או מידיעות שהיו לציבור לגבי תוכניות הוועדה לייעד את הקרקעות לפארק עירוני ולהפקיען. מן הראוי לסקר סוגיה נוספת שנדונה באחת מההחלטות - שוויו של שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) (ערר הר/5295/00 האפוטרופוס הכללי כמנהל הנכסים העזובים של ד"ל, ע"י עו"ד אופיר פורת והשמאית מרגלית מור, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (ע"י עו"ד אילנה בראף-שניר והשמאי יובל בנוס).

וישראל השואל - מדוע חשוב שוויו של שטח ציבורי פתוח, שהרי, מן הסתם, אין תור גדול של קונים עומד בתור לרכוש שטח שייעודו כאמור? הסיבה היא, כי כאשר מחליטה הרשות להפקיע שטח לצורכי ציבור (שצ"פ, לענייננו), בהליך לפי חוק התכנון והבנייה, הרי שראשית עליה לשנות את ייעוד השטח לתוכנית בניין ערים הרלוונטית והייעוד ציבורי (לעניינו, מייעוד חקלאי לייעוד שצ"פ), ורק אחר כך מפקיעה היא את השטח לשם ייעודו הציבורי.

גם הליך הפיצויים הוא דו שלבי: ראשית, בעל המקרקעין זכאי לפיצוי כמידת ירידת הערך שבין שטח שייעודו חקלאי לשטח שייעודו שצ"פ (בהנחה כי שצ"פ שוויו נמוך יותר, ולכך נתייחס בהמשך), ורק אחר כך (לעתים אחרי שנים רבות), משיופקע השטח, זכאי יהיה לפיצוי, שייגזר משוויו הציבורי.

מכאן, שככל ששווי השצ"פ שייקבע גבוה יותר, כן תקטן חבות הרשות לפצות את הבעלים ב"שלב הראשון" והפיצוי יידחה לשלב ההפקעה. בעבר היה לרשות יתרון נוסף "להעמיס" את עיקר הנטל על שלב ההפקעה, כיוון שהרשות שילמה, בשלב ההפקעה, רק בגין עד 60% מהשטח המופקע. אך יתרון זה, בהפקעת שטח בשלמות, בוטל באחרונה, עקב קביעת בית המשפט העליון, כי בהפקעה של שטח בשלמות יש לפצות על כל השטח ולא כדי 60% הימנו.

מסיבה זו התעוררה מחלוקת בעניין שווי השצ"פ. מחד, טוען בא כוח הבעלים, כי קרקע בייעוד ציבורי פתוח היא קרקע חסרת ערך, ששווי השוק שלה הוא אפס (ואז שיעור הפגיעה הוא מלוא השווי החקלאי), ומנגד, טוענת הוועדה המקומית הרצליה, ע"י באת כוחה עוה"ד אילנה בראף-שניר, כי שווי שטח ציבורי פתוח גבוה משווי קרקע חקלאית ונהוג להעריכו בשיעור 40%-10% משווייה המרבי של קרקע לבנייה (ואז לא מגיע פיצוי כלל, שהרי אין כל פגיעה).

טענת הבעלים, כי לשצ"פ אין כל שווי, התבססה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין פרלמן (ת"א 165/97 גדעון פרלמן נ' הוועדה המקומית רעננה ואח'), שקבע כי שווייה של דרך הוא "0".

ועדת הערר החליטה, כי שוויו של שצ"פ הינו עניין שמאי, ויש למנות שמאי מכריע שיקבע, בין השאר, את שוויו. אך מהחלטתה ברי, כי הטענה שלשצ"פ אין כל שווי, אינה מקובלת על הוועדה.

הוועדה קבעה, כי הפסיקה בעניין פרלמן הינה פסיקה החורגת מכללי שמאות המקובלים, כפי שבאו לידי ביטוי בפסיקת בתי המשפט, והטענה כי שטח דרך חסר ערך הינה טענה תקדימית, שאינה מבוססת על שיטות ההערכה המקובלות.

עולה מהאמור, כי על השמאי המכריע לקבוע, בין השאר, מה שוויו של שצ"פ, כאשר הערות אלו של הועדה יהיו לנגד עיניו. לדידי, מלאכתו תהא קשה וכמעט בלתי אפשרית, שהרי השווי הוא מחיר השוק (המחיר בעיסקה בין מוכר לקונה מרצון), וכיוון שבשוק הנדל"ן קשה למצוא עיסקאות של שטחי שצ"פ, הרי ששיטת השומה המועדפת, שיטת ההשוואה, לא תהיה, כפי הנראה, ישימה, ומסופקני אם גם טכניקות שמאיות חלופיות, הנחשבות לנחותות משיטת ההשוואה, יועילו.

אין לנו אלא להמתין לקביעת השמאי המכריע ולהליכים שיהיו, אם יהיו, בעקבותיה.

משרד יגנס-טויסטר, מתמחים בתכנון ובנייה ונדל"ן.