סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מהווה את הבסיס החוקי לתבוע פיצויים בגין ירידת
ערך של מקרקעין בשל אישור תוכנית בניין עיר. הסעיף במתכונתו המקורית היה: "נפגעו
מקרקעין על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל
המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית בכפוף לאמור בסעיף 200".
סעיף זה תוקן בתיקון 38 לחוק התכנון והבנייה (1983). הסעיף
לאחר התיקון הינו: "נפגעו על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום
התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות
בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".
מטרת התיקון היתה, כי רשות תכנונית המבצעת תכנון עיר, תוכל
לדעת ולהעריך פחות או יותר את כמות הנפגעים על-פי התוכנית ולאמוד את שווי הפיצויים
שהיא אמורה לשלם לנפגעים. דא עקא, כי המונח "גובל" השאיר שדה רחב של פרשנויות,
ונשאלת השאלה: האם במונח גובל, הכוונה היא להשקה פיזית גיאומטרית, או שהמדובר רק
בסמיכות פיזית, קרי, גם סמיכות של כמה מטרים בודדים נחשב כגובל?
שאלה זו נשאלה בשלושה בתי משפט שונים ברחבי הארץ. אחד לפני
שנה, בבית המשפט המחוזי בת"א, בפני השופט אורי גורן, בעניין עת"א 51/98 אלה גורן
ואח' נ' ועדה מקומית. השניים האחרים בבית המשפט המחוזי בירושלים בפני השופט ורדי
זיילר בעניין ע"מ 102/00 יוסף הלברייך ואח' נ' ועדה מקומית ירושלים; ובבית המשפט
המחוזי בחיפה בפני השופטת בילהה גילאור בעניין עת"מ 154/00 אדליה ואברהם אילנץ'
ואח' נ' ועדת ערר מחוזית חיפה.
בעניין שנדון בפני השופט גורן, נדונה עתירה של בעלי קרקע,
שהמרחק בין המקרקעין שלהם לבין גבול התוכנית (הקו הכחול) היה מרחק של עשרות מטרים
בין המקרקעין של העותרים ועד לגבול התוכנית. השופט גורן, לאחר סקירה ממצה בנוגע
להיסטוריה של תיקון הסעיף, מגיע למסקנה, שהמונח גובל בסעיף זה פירושו השקה פיזית
ממש, ולא סתם סמיכות של מרחק. לדעת השופט גורן, יש בקביעה זו כדי להגביר את הוודאות
של החוק, בכדי שכל אחד יידע מה מקומו ומה זכותו. כמו כן, הרשות התכנונית תדע מיהם
בדיוק התובעים הפוטנציאליים.
לעומת זאת, בעניין שנדון לאחרונה בפני השופט זיילר, המרחק
בין הקו הכחול לבין מקרקעין של התובעים לפיצויים היה רק רחוב אחד. במקרה זה קבע
השופט זיילר, כי אין לפרש את המונח גובל לפי פרשנות דווקנית ומצומצמת, ויש לפרשו
כדרך של לשון יום יום. הוא קובע, כי מקרקעין שהינם בסמיכות לתוכנית הפוגעת ואין בין
השניים "לא חיץ של מרחק מהותי, גם לא חיץ פיזי, גם לא גורם אחר המנתק את רצף הזיקה
שבין השניים", נחשבים כמקרקעין גובלים, אפילו שיש מרחק מה ביניהם.
עם כל זאת, השופט זיילר קובע, שהוא ער לכך שפרשנותו זו
פחות חד משמעית, והיא תחייב במקרים רבים בדיקה עניינית, אך בכל אופן הוא מעדיף
פרשנות מרחיבה זו.
בעניין השלישי, שנדון בפני השופטת גילאור, הקו הכחול עבר
באמצע כביש, כשבקצה השני של הכביש היו המקרקעין של העותרים. השופטת גילאור קובעת,
כי קריטריון קשיח לא תואם את מטרת המחוקק שתיקן את הסעיף. בסעיף המקורי, רק מי שהיה
בתחום התוכנית יכול היה לתבוע פיצויים בסעיף החדש לאחר התיקון, אבל המחוקק הרחיב את
מעגל הזכאים לתבוע פיצויים, ועל כן, לדעתה, יש בכך כדי ללמד, כי גם כוונת המחוקק
היא להרחבה ולא לצמצום.
אמנם, יש הבדל בין המקרה שנדון בפני השופט גורן לבין שני
המקרים האחרים. בעוד שאצל השופט גורן הקו הכחול עבר מרחק לא קטן מהמקרקעין של
העותרים, בשני המקרים האחרים הקו הכחול עבר בסמוך מאוד למקרקעין של העותרים, ונראה
אולי "מאולץ". אך בכל אופן, הקו הכחול אמור לעבור במקום כלשהו, ותמיד תישאל השאלה,
אם לא ניתן היה להעבירו במקום אחר.
אין ספק, כי סוגיה נכבדה זו טרם מוצתה. כל אחד מהשופטים
הנכבדים דלעיל, שבקיאים ברזי תכנון ובנייה ועתירות מינהליות, מנמקים את פסק דינם
באופן הגיוני, וכל אחד משתית את פסק דינו על אדני משפט איתנים. יחד עם זאת, אין ספק
כי השאלה ממתינה להכרעה של הפוסק האחרון, קרי בית המשפט העליון, שיבחר בין
הפרשנויות האפשריות שהובאו על-ידי שלושת השופטים.
לעניין זה השלכה לא רק לגבי סעיף 197. המילה "גובל" חוזרת
על עצמה גם בעניין של השגת היתר בנייה והצורך במתן הודעה אישית. טול לדוגמה את סעיף
149 (א) (2א) (ב). בסעיף זה מחייבים את מי שמבקש היתר לשימוש חורג, או מתן הקלות,
להודיע "לכל הבעלים המחזיקים בקרקע או בבניין הגובלים בקרקע או בבניין שלגביהם
הוגשה הבקשה".
הח"מ כבר טיפל במקרים שוועדת ערר אחת חייבה מתן הודעה
לדיירים בבניין שרק גבל פיזית לבניין שבגינו התבקשה הקלה, וכמו כן טיפל במקרים
שוועדת ערר אחרת חייבה מתן הודעה גם לבניין שרחוב מפריד בינו לבין הבניין המבוקש.
האמור לעיל מעיד, כי על הפסיקה להבהיר את עמדתה בנושא
ולקבוע קריטריונים ברורים למדי למונח "גובל".
הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד
המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
