"תכנון זוחל" למניעת תשלום פיצויים

כידוע, סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר למי שמקרקעיו נפגעו כתוצאה מאישור של תוכנית, לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך.

לשון הסעיף קובעת כי: "נפגעו על-ידי תוכנית שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית בכפוף לאמור בסעיף 200".

פסקי דין רבים ניסו להתמודד עם פרשנות המונח "גובלים עימו". השאלה היא, האם המדובר ב"גובל" במובן "השקה פיזית" ממש או שמא גם "גובל" במובן "במרחק מה" מהקו הכחול המסמן את תחום התוכנית? לעניין זה ראה את מאמר הח"מ שפורסם במדור זה ב-6-5 באוגוסט 2001. במאמר זה הובאו שלושה פסקי דין, אשר בהם ניתנה פרשנות שונה.

בפסק הדין בעניין ת.א 51/98 אלה גורן ואח' נ' ועדה מקומית רמת השרון, השופט גורן פירש את המונח "גובל" במובן השקה פיזית ממש, ואילו בפסקי דין בעניין ע.מ 102/00 יוסף הלברייך ואח' נ' ועדה מקומית ירושלים בפני השופט ורדי זיילר ובעניין ע.מ 154/00 אדליה ואברהם אילנץ' ואח' נ' ועדה מחוזית חיפה בפני השופטת בילהה גילאור, נקבע, כי "גובל" הינו גם במובן מרחק מה מהקו הכחול.

מתעוררת השאלה, איך יש לפרש מצב שלפיו, בתוכנית אחת הרשות התכנונית משנה ייעוד של מקרקעין כשבין הקו הכחול לבין מקרקעין של פלוני מפרידה חלקה שלמה, אך בתוכנית שנייה, ובהפרש זמן לא רב, מאשרת תוכנית שמייחדת את תת קרקע של החלקה המפרידה לייעוד תת קרקעי, שמשרתת חלקות ששונה ייעודן בתוכנית הראשונה - מבלי לשנות את ייעוד החלקה הנפרדת, ובכך למעשה "כאילו" אין פגיעה במקרקעי פלוני.

עניין זה נידון לאחרונה בפני השופט גורן בעת"מ 1040/00, 1059/00 עדנה ויואל בשבסקי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבנייה "שכונים".

המעשה שהיה כך היה. ביום 29.12.96 אושרה תוכנית ששינתה ייעוד של שתי חלקות ביישוב אבן יהודה ממגורים א' למסחרי וקניון. בין הקו הכחול של התוכנית לבין מקרקעי העותרים הפרידה חלקה שלמה. ביום 26.4.98 אושרה תוכנית שנייה והפעם שונו קווי בניין בחלקות ששונה ייעודם לפי תוכנית הראשונה. כמו כן התוכנית השנייה התירה להקים חניון תת קרקעי בחלקה המפרידה, מבלי שישנה את הייעוד שמעל פני השטח של החלקה המפרידה. יתרה מזו, הופקדה תוכנית, אשר לפיה על החלקה המפרידה יוקם פרויקט דיור מוגן. כאמור, החניון התת קרקעי מתחת לחלקה זו ישמש את הקניון המסחרי.

העותרים טענו, כי יש לראות בשתי התוכניות כתוכנית אחת, מה שמכונה "תכנון זוחל", וכי כל מטרת התוכניות לא היתה אלא לחמוק מתשלום פיצויים.

הסיבה נעוצה בכך שבתוכנית הראשונה, החלקה של העותרים אינה גובלת בחלקות שעברו שינוי ייעוד, אלא חלקה שלמה מפרידה ביניהם ומצד שני אין לשימוש בתת קרקע בחלקה המפרידה משום פגיעה בחלקות הסמוכות, ועל כן למעשה העותרים לא זכאים לפיצוי כלשהו. הוועדה המקומית סירבה לשלם פיצויים וכן ועדת ערר קבעה, כי אין לראות בשתי התכניות תוכנית אחת. כמו כן הוועדה המקומית טענה, כי ע"י צירוף תוכניות למעשה ניתן לעקוף את הוראות התיישנות הקבועה בסעיף 197 (ב), המתירה להגיש תביעת פיצויים תוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית.

השופט גורן קובע, כי "בחינה מדוקדקת של העובדות מביא, לטעמי, למסקנה הפוכה מזו שאליה הגיעה ועדת הערר". השופט גורן קבע, כי על אף פרק זמן של כשנה וארבעה חודשים באישור התוכניות, שתי תוכניות אלו חד הן. השופט גורן קובע:

"אלמלא אושרה תוכנית 259 (התוכנית השנייה - מ.ב) על-ידי הוועדה המקומית, לא יכול היה הקניון לקום בתצורתו הסופית. זאת, כיוון שללא הרחבת חניון הקניון אל חלקה 3 (החלקה המפרידה - מ.ב) לא היה היזם ממלא אחר תקן החניה הנדרש לשטח מסחרי בהיקף שאושר בתכנית 229 (התוכנית הראשונה - מ.ב) ולא היה בידו לקבל ההיתר השני. החניון עצמו הוא חלק בלתי נפרד מן הקניון, כפי שבא לידי ביטוי בשרטוט המצורף להיתר השני".

מכאן ניתן להסיק, כי מקום שההיגיון התכנוני מחייב לראות ברצף של תכניות כתוכנית אחת, אין אלא לאמר, כי למעשה היה כאן מעין "תכנון זוחל" אשר נועד למנוע מהאזרח שמקרקעיו ניזוקו מלתבוע פיצויים. במאמר מוסגר ייאמר, כי בפסק דין זה נידונה גם דרישת בעלי מקרקעין מעבר לשני של הרחוב, בו אושר הקניון כשקו הכחול עובר באמצע רחוב הגובל עם הקניון. השופט גורן דחה את תביעת הפיצויים של עותרים אלו. הסיבה היתה, כי חלקתם אינה גובלת פיזית לקו הכחול אלא בינם לבין הקו הכחול מפריד מחצית מרחוב, אשר לא שונה ייעוד במאום בשל התוכנית.

הכותב הינו בעל משרד המתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה וממ"י וגם אדריכל.