גם למינהל מגיעים פיצויים על ירידת ערך

ועדת ערר מחוז דרום, בראשות עו"ד אהרון ברוכין, נדרשה לאחרונה להכריע בשאלה עקרונית - האם דין מינהל מקרקעי ישראל כדין בעל מקרקעין הרשאי להגיש תביעה על-פי סעיף 197.

שאלה זו הועלתה בתביעה תקדימית, בה הגיש לראשונה מינהל מקרקעי ישראל תביעה לירידת ערך מקרקעין נגד רשות מקומית, וזאת בגין פגיעה בשווי מקרקעין שלא על דרך הפקעה.

ומעשה שהיה כך היה: רשות הפיתוח כבעלת הקרקע (באמצעות מינהל מקרקעי ישראל), הגישה נגד עיריית באר-שבע תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שמהותה פגיעה בשווי מקרקעין כתוצאה משינוי ייעוד ממגורים לבנייני ציבור. התביעה נידונה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר-שבע, וזאת דחתה אותה. מינהל מקרקעי ישראל לא נאות לקבל את הדחייה, והגיש ערר על החלטת הוועדה לוועדת הערר מחוז דרום (ערר 6254/00).

החידוש המרכזי בערר זה הוא בעצם היותו תקדימי, שכן לא ידוע לי על מקרה קודם בו המדינה תבעה פיצויים מוועדה מקומית לפי סעיף זה (עילת התביעה - המקרקעין נשוא התביעה היו לפני אישור התוכנית החדשה בייעוד למגורים, ואילו בתוכנית הפוגעת הייעוד הוגדר למבני ציבור. הפרשי השווי בין שני הייעודים יכול להגיע עד לכדי 40%-30%).

עיריית באר-שבע, בנימוקיה לדחיית התביעה, טענה כי אין זה מן הראוי שרשות ציבורית כמינהל מקרקעי ישראל תגיש תביעה לפי סעיף 197 נגד רשות מקומית. הבסיס לטענה זאת היה, כי מינהל מקרקעי ישראל אמור להעמיד קרקעות לטובת הציבור (ובכלל זה למוסדות ציבור). מה עוד, שחלק ניכר מהנהנים ממוסדות הציבור שיקומו על מקרקעי המינהל, יהיו דיירים אשר רכשו או ירכשו דירות מגורים על מקרקעין אחרים של המינהל, המצויים בסמוך ואשר שווקו על ידי מינהל מקרקעי ישראל. כלומר, בהיות המינהל בעל קרקע גדול, הרי שמעצם הפשרה של קרקעות לצרכי ציבור, הרי שיתר קרקעות המינהל מושבחות, ולכן הוא מקבל תמורה גדולה יותר בעת שיווקן של הקרקעות למגורים.

ועדת הערר החליטה להעביר את ההכרעה בסוגיה עקרונית זאת לשמאי מכריע, ומינתה לשם כך את חבר לשכת שמאי המקרקעין וחבר מועצת השמאים, קובי ביר. השמאי המכריע, בחוות דעת ארוכה ומנומקת, דחה את עמדתה של עיריית באר-שבע.

הטיעון המרכזי בהחלטת השמאי המכריע היה, כי סעיף 197 דן במקרקעין ולא בבעליהן, ומשום כך אין בין זהות בעלי המקרקעין ובין שיקולים לדחיית התביעה ולא כלום.

בהחלטתו נסמך השמאי המכריע על ע.א 1188/92, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' גלעד ברעלי ואח', בו כתב השופט י. זמיר: "סעיף 197 מדבר על פגיעה במקרקעין ולא על פגיעה באדם; אדם בא והולך ואילו מקרקעין לעולם עומדים".

ועדת הערר של מחוז הדרום קיבלה את פסיקתו של השמאי המכריע ואימצה אותה במלואה, תוך שהיא קובעת: "אנו מקבלים את טענותיו של השמאי המכריע, ושדין מינהל מקרקעי ישראל כדינו של כל אדם על-פי סעיפים 200-197 לחוק התכנון והבנייה, וזכותם לתבוע ככל אישיות משפטית אחרת". טענה נוספת של עיריית באר-שבע היתה, כי יש להתחשב במצבה הכלכלי הקשה של העירייה. גם טענה זו נדחתה על-ידי השמאי המכריע, וזאת בהסתמך על החלטתה של ועדת ערר מחוז תל-אביב בערר ת.א 5066/99, בו קבעה הוועדה, כי אין להתחשב במעמדו הסוציו אקונומי של הנפגע בעת קביעת גובה הפיצויים.

אם אין להתחשב במצבו הסוציו אקונומי של הנפגע, על אחת כמה וכמה שאין להתחשב במצבו הסוציו אקונומי של הפוגע.

ועדת הערר ביקשה את הסכמת הצדדים כי תכריע בדבר גובה הפיצוי כבורר, וזאת על פי סעיף 256 לחוק התכנון והבנייה. ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לפצות את מינהל מקרקעי ישראל בגין ירידת הערך שגרמה התוכנית החדשה.

הנה רואות עיננו, כי על רשות תכנון מקומית לשקול היטב כל מהלך תכנוני בטרם תאשר תוכנית. אני מסוגל להבין את פליאתה של עיריית באר-שבע על כי מינהל מקרקעי ישראל הגיש תביעה שכזאת, אבל ההיגיון בהחלטת ועדת הערר רב. עיריות - ראו הוזהרתן.

הכותב הוא מתכנן ערים ושמאי מקרקעין, יו"ר ועדת ההסברה של לשכת שמאי מקרקעין בישראל.