קח כביש, ותן לעירייה קניון

עיריית רעננה לא יכלה, אם כן, לחלום על עיתוי טוב יותר כדי להפשיר קרקע לכ-2,000 דירות נוספות בדרום העיר, קרוב מאוד לשכונת 2005. הפשרה של קרקע חקלאית לבנייה רוויה, ברמת מחירים גואה שכזו, צפויה להזרים לעירייה סכומים המוערכים בעשרות מיליוני דולרים כהיטלי השבחה. ואולם, נראה כי זו אינה מסתפקת בכך. היא רוצה יותר.

ההפשרה הגדולה בה עסקינן מתוכננת ב-3 תב"עות שונות, אשר הגדולה בהן היא תוכנית מס' רע/2012, אליה אתייחס בהמשך. שלוש התוכניות אושרו להפקדה בו זמנית בוועדה המחוזית מרכז בתאריך 3.7.02. הן תאפשרנה הקמת שכונות חדשות בתווך שבין דרום רעננה ובין כביש הרוחב המתוכנן, 531 - כביש ארצי משוקע, 3 נתיבים לכל כיוון ופסי רכבת באמצעו.

בינואר השנה הוכן לוח איזון והקצאות לתוכנית 2012. בעלי הקרקעות שהופשרו שמחו לגלות, כי תמורת קרקע חקלאית שנכנסה בתחומי התוכנית הם יקבלו מגרשים לבניית בתים משותפים, לפי מפתח של כ-3.5 דירות לדונם חקלאי (עם שינויים קלים בשל הבדלי מיקום וגודל הדירות). שמחת ההפשרה עשויה להסתיר מעיני החוגגים עיוותים קשים הקיימים בלוח ההקצאות.

חלק מהעיוותים ניתנים להכללה במסגרת טעויות בלתי נמנעות, אשר ממילא מתבררות בהתנגדויות שלאחר הפקדת התוכנית, ואולי אף בבדיקה שהוזמנה אצל שמאי הוועדה המחוזית.

כך ניתן להתייחס בסלחנות מסוימת לעובדה שחלקה הגובלת בכביש סלול קיים בדרום רעננה, ובו בנויים קוטג'ים משני צדדיו, זכתה לשווי זהה לזה של חלקה חקלאית המרוחקת יותר מ-300 מטר מחצרות הקוטג'ים הדרומיים ביותר ברעננה.

אולם, עיוות אחר, חריג במיוחד, הוא אשר לכד את עיני: הקצאה יש מאין של מרכז מסחרי לעירייה, על חשבון בעלי הקרקע הפרטיים. הדבר מפנה אותנו פעם נוספת לאותו כובע כפול של העירייה: תחת כובע אחד מופיעה העירייה כגוף שבמסגרתו מתכננת הוועדה המקומית שכונות חדשות לטובת הציבור כולו, ופועלת כגוף עם סמכויות מעין שיפוטיות. ואילו בכובע האחר, שלעתים נסתר מהעין, מופיעה העירייה כבעלת קניין, כמתחרה חסרת מעצורים בבעלי קרקע פרטיים, אשר שווי רכושם מושפע מאותם הליכי התכנון.

לוח האיזון כולל חלקות בשטח של 358.3 דונם, ברובן המכריע בבעלות פרטית. רק 6.3 דונם בתחומי התוכנית רשומים על שם העירייה.

הייעוד של שטחים אלו, אותם אנו למדים הן מלוח האיזון והן מתשריט "מצב קיים" בתב"ע (הופתעתי לגלות סתירות מהותיות בין שני המסמכים הללו), הם כדלקמן: בריכת מים מסומנת בתשריט בייעוד חקלאי), דרכים, שצ"פ וכ-150 מ"ר שטח חקלאי (מופיע כדרך קיימת הן בתרשים הסביבה המצורף לתב"ע, והן במפות מסחריות לנהגים, והנו חלק מחלקת דרך - על פי צורתה הארוכה, הצרה והאלכסונית, והמחברת שני כבישים קיימים ואף מתפקדת במציאות כדרך).

תמורת שטחים קיימים בייעוד צרכי ציבור, בשטח 6.3 דונם, תקבל העירייה ב"מצב מוצע" 240.2 דונם שטחי ציבור, זינוק של 3,700%. שטחים אלו הנם בייעודים של שצ"פ, שב"צ ודרכים, ויירשמו כולם על שם העירייה. רובם של השטחים הרשומים כיום על שם העירייה אף נשארו שטחים ציבוריים באותו המיקום ממש.

כיצד, אם כן, הוקצה גם מגרש למרכז מסחרי לעירייה? בלוח האיזון נרשם, כי כל אותם 6.3 דונם אשר רשומים כיום בבעלות העירייה, מזכים אותה ב"כרטיס כניסה" בשווי כ-300 אלף דולר, לצורך חלוקת זכויות הבנייה לכשיופשרו בעתיד. היות והשווי של כל המתחם כקרקע חקלאית, להערכת שמאי העירייה, מגיע לכ-21 מיליון מדולר, כרטיס הכניסה הנו 1.4% משווי כלל הזכויות.

זכויות הבנייה לאחר ההפשרה הוערכו ב-140.5 מיליון דולר, ו-1.4% מסכום זה שווים כ-2 מיליון דולר. 240 הדונם שיירשמו ב"מצב המוצע" על שם העירייה לא משתתפים, כמובן, בלוח האיזון וההקצאות.

במגרש המסחרי, ששטחו 2.3 דונם, זכויות ל-4,560 מ"ר עיקרי למסחר ולמשרדים (1,200 מ"ר למסחר) וכן 1,140 מ"ר שטחי שירות, לא כולל מרתף חניה בשטח כ-4,650 מ"ר. המיקום מצוין: בכניסה הדרומית לרעננה מכביש הרוחב הארצי 531 - לכוון רחוב בן-גוריון. מחיר של כ-2 מיליון דולר למגרש המסחרי, להערכת שמאי העירייה, מביא אותנו לשווי של כ-340 דולר למ"ר מבונה ברוטו למסחר ולמשרדים - סכום אותו יאמצו היזמים ברעננה בזרועות פתוחות לצורך תשלום היטלי השבחה... מחיר נמוך שכזה בא ללמדנו, כי העירייה מתכננת לקבל בפועל הרבה יותר מאותם 1.4 האחוזים.

ניסיתי ככל יכולתי למצוא ולו שמץ של היגיון להקצאה מוזרה זו של מרכז מסחרי יש מאין. האם עיריית רעננה היתה כה תמימה לחשוב שמהלך מקומם שכזה יעבור לו בשקט? אם התשובה לכך חיובית, יש לנו סיבה טובה להתחיל לדאוג.

הכותב הנו שמאי מקרקעין, וחבר לשכת שמאי מקרקעין.