כיכר המדינה: זה לא יסקי ולא צור. זה רוטמן-רז

בין האדריכלים אברהם יסקי ומשה צור מתנהלת מלחמת עולם על תכנון כיכר המדינה בתל-אביב, אבל כשבודקים קצת יותר לעומק, הן את האינטרס של בעלי הקרקעות והן את האינטרס הציבורי, יש על פני הדברים עדיפות דווקא לתוכנית האדריכלים רוטמן-רז

בעוד שש או שבע שנים, בשעת הנהיגה ברחוב ז'בוטינסקי בת"א לכיוון מזרח, כשיורדים מהגבעה עליה ניצב ביה"ס התיכון הרצליה וגולשים לכיוון כיכר המדינה: הנוף ברקע הוא כמובן המגדלים של הבורסה בר"ג, אך כיצד תיראה כיכר המדינה עצמה?

בעוד שש או שבע שנים, בטיול אחר הצהריים עם הכלב, או אם אתה עמירם סיון שקפץ מהדירה החדשה במגדלי אקירוב כדי לקנות משהו בכיכר המדינה: חוצים את רחוב ה' באייר אל המדרכה הפנימית העגולה החדשה של מה שהיה פעם ייחודי בעיר - כיכר עגולה ופתוחה. ובמה ייתקלו העיניים?

כיכר דיזנגוף היא ההוכחה לכך, שכיכר המתנשאת מעל האדם יוצרת תחושה מעוותת ולא נוחה, אפילו פשיסטית. זו בוודאי לא הכיכר הפתוחה והדמוקרטית של תל-אביב הוותיקה, ואולי זו הסיבה, שדווקא בכיכר המדינה מתקיימת בשבועות האחרונים מחאת חסרי דיור ומובטלים.

בעוד שבוע תיערך האסיפה המכרעת של 50 בעלי הקרקעות בכיכר המדינה, הצפויים כל אחד להכנסה של כ-8 מיליון דולר מהפרויקט: כ-400 דירות יוקרה, מרכז מסחרי של 15 אלף מ"ר, 6,000 מ"ר לעירייה ועוד חניון ענק. עיריית ת"א, שהיא בעלת 44% מהקרקע, מסתפקת במועט מאוד, וגם אין לה השפעה פורמלית על תהליך בחירת התוכנית האדריכלית, וזה נראה כמו הפקרת האינטרס הציבורי.

האסיפה הקרובה של בעלי הקרקע, שהיא השנייה במספר אחרי שהראשונה התפוצצה, נועדה כדי להכריע בשאלת התוכנית האדריכלית של הכיכר. ערב ראש השנה התכנסה האסיפה בפעם הראשונה, כדי לשמוע מהי המלצת הדירקטוריון - ולהחליט. הדירקטוריון הציג שתי תוכניות, האחת של משרד האדריכלים יסקי-סיון והשנייה של אדריכל משה צור.

זה היה אירוע טעון וקשה. מהנדס העיר, דני קייזר, תמך באופן נחרץ בתוכניתו של משה צור, שבפרמטרים המקצועיים החשובים גם קיבלה דירוג גבוה יותר מתוכנית יסקי. מצד שני, לאדריכל אברהם יסקי יש תמיכה בדירקטוריון, בעיקר של מוטי אורבך, בעל קרקעות ויזם נדל"ן, הקשור עם יסקי בפרויקט אחר(הכנת תב"ע לתחנה המרכזית הישנה בת"א). בסופו של דבר, הדירקטוריון המליץ לאסיפה הכללית לקבל את התוכנית של יסקי.

הוויכוח בין בעלי הקרקע היה לוהט. אורבך ויסקי, המיוצגים ע"י עורך דין יובל גלאון, טוענים כי יסקי הוא הזוכה, ולו רק משום שהתב"ע, לטענתם, מכתיבה 6 מגדלי מגורים. אדריכל צור, שהיה המום מהטיעון, וכמוהו גם מהנדס העיר קייזר, הציג תוכנית של 3 מגדלים. לצור יש כבר חוות דעת משפטית של עו"ד אמנון עברון, הסותרת את זו שהציג יסקי, וכל העסק גם מתגלגל עכשיו לעורכי הדין.

האסיפה הכללית של בעלי הקרקע התפוצצה בלי לקבל החלטה, וכאמור היא אמורה להתקיים בעוד שבוע, כדי להגיע להכרעה. מבדיקת האירועים והנתונים עולה היום מסקנה חדשה ומפתיעה לגבי התוכנית האדריכלית הראויה והטובה ביותר - וזו לא ההצעה של יסקי ולא ההצעה של צור.

זה התחיל בתחרות בין 21 אדריכלים, ממנה עלו לשלב הסופי 6 אדריכלים: יסקי-סיון, צור, רוטמן-רז, ז'אן נובל, קולקרדיאמונד, מן-שנער. שלושת האדריכלים האחרונים נפסלו בשלב הסינון הראשון, ולגמר עלו יסקי-סיון, משה צור, והאדריכלים גיורא רוטמן ומשה רז. תומכי יסקי בדירקטוריון התנגדו באופן חריף לתוכנית של רוטמן-רז, וכך יצא, שהאסיפה הכללית התבקשה להכריע בין יסקי לבין צור.

אם בוחנים את שלוש ההצעות על פי שלושה מבחנים - האינטרס של בעלי הקרקע על פי הדירוג שהם קיבלו מהמומחים המקצועיים שלהם, האינטרס הציבורי של האיש עם הכלב והאינטרס העירוני-סביבתי - נראה שדווקא התוכנית של רוטמן-רז היא העדיפה מבין שלוש התוכניות. בפרמטרים הנוגעים לשווי המסחרי של הפרויקט, שהם האינטרס הישיר של בעלי הקרקעות, התקבלו התוצאות האלה:

פוטנציאל שיווק הדירות (יועצים שירר-פישמן): 1. רוטמן-רז - 1,223 נקודות; 2. משה צור - 1,113 נקודות; 3. יסקי-סיון - 1,066; 4. קולקר-דיאמונד - 999 נקודות; 5. מן-שנער - 931 נקודות; 6. ז'אן נובל - 17 נקודות (לדירות יש קווים גיאומטריים לא שגרתיים ואין בתוכנית בכלל פנטהאוזים).

יחסי ברוטו-נטו. 1. ז'אן נובל - 13%; 2. משה צור - 15%; 3. רוטמן-רז - 15.6%; 4. קולקר-דיאמונד - 20.7%; 5. יסקי-סיון - 22%; 6. מן-שנער - 26%.

המרכז המסחרי (היועץ אריה קופילר): 1. רוטמן-רז - 273 נקודות; 2. משה צור - 270 נקודות; 3. יסקי-סיון - 225 נקודות; 4. קולקר-דיאמונד - 203; 5. ז'אן נובל - 156 נקודות; מן-שנער - 121 נקודות.

נכסי אריאל (תחזוקה), ודגש הנדסה (תחבורה וחניה) הודיעו, שיש להם אפשרות לסייע לכל אחת מהתוכניות, ולא דירגו. כמוהם גם אדריכל הנוף שלמה אהרונסון.

שקלול של הפרמטרים העסקיים מצביע על כך, שלמעשה ההצעה הטובה ביותר, מבחינת האינטרס של בעלי הקרקע הפרטיים, היא של רוטמן-רז. היא עדיפה במקצת על הצעת משה צור, ועדיפה בהרבה על הצעת יסקי-סיון.

מבחינת האינטרס הציבורי, של האיש באוטו או האיש עם הכלב, יש מגבלה תב"עית קשה. את התב"ע ערך דני קייזר עצמו, בקדנציה הקודמת שלו באגף התב"עות במשרד מהנדס העיר. המגבלה היא, שבכל מקרה, ובלי קשר למגדלי המגורים, המרכז המסחרי והשטח הציבורי של הפרויקט תופסים גובה ניכר באמצע הכיכר, ומחסלים את האפשרות למבט מלא מצד אחד של הכיכר אל צידה האחר. התב"ע גם מחייבת להוריד מתחת לכיכר את רחוב ז'בוטינסקי, ולהשאיר שטח פתוח במערב הכיכר (מגבלה זו אינה מאפשרת 4 מגדלים, אחד על כל רבע של המעגל).

התב"ע, בכל מקרה, "הרגה" את הכיכר ככזו, ובזה אין להאשים איש מהאדריכלים המתמודדים. לאור המגבלות הללו, איך התמודדו האדריכלים עם השאלות הציבוריות: כמה תכסית וכמה מנפח הכיכר הם לוקחים מהציבור לטובת האינטרס המסחרי במגדלי המגורים? מה תהיה החוויה האנושית הפשוטה, מגובה העין, של הכיכר? כמה שטחים פתוחים יישארו לטובת הציבור ומה תהיה איכותם? בעתיד, כשנחצה את הכביש, מה תהיה החוויה של ההליכה במדרכה הפנימית העתידית סביב הכיכר?

בעניין התכסית, משה צור ורוטמן-רז מציעים 3 מגדלים, ואילו יסקי-סיון מציעים 6 מגדלים (קולקר-דיאמונד - 3 מגדלים, מן-שנער - 6 מגדלים, ז'אן נובל - 7 מגדלים).

מבחינת הקריטריונים הסביבתיים (היועץ אשל הנדסה), נבחנו אלמנטים הנוגעים הן לציבור והן לבעלי הקרקע, כמו: שטחים פתוחים, השתלבות במרקם קיים, ניצול תת הקרקע, מטרדי רוח, התאמה אקלימית וחיסכון באנרגיה וכו'. התוצאה: רוטמן-רז ומשה צור שווים במקום הראשון, אחריהם קולקר-דיאמונד, במקום הרביעי ז'אן נובל, אחריו יסקי-סיון ואחרון מן-שנער.

בתוכנית של יסקי, כשאתה הולך במדרכה הפנימית החדשה של הכיכר, שרוחבה כ-5 מטר, אתה צריך לחצות 4 כבישי כניסה לתוך הכיכר. ברוב זמן ההליכה אתה רואה קיר תומך אלכסוני בגובה 7-6 מטר, שתי קומות, ואם תעלה במדרגות תגיע לשטח מגונן, שיש בו תחושה עיגולית, ובאמצע מרכז מסחרי בגובה כ-8 מטר. בתוכנית של צור, המדרכה הפנימית היא גם כן בת 5 מטר, וההולך צריך לחצות 5 כבישי גישה לתוך הכיכר.

ברוב ההליכה סביב הכיכר אתה רואה קירות בגובה של 6 עד 12 מטר, ולמעלה, בקצה המדרגות, משטח מגונן.

בתוכנית של רוטמן-רז מדובר במדרכה פנימית ברוחב 15 מטר, שאתה יכול ללכת עליה סביב הכיכר בלי לחצות כביש גישה פנימה. הם ארגנו את המרכז המסחרי בשטח מצומצם יחסית במרכז הכיכר, ושמרו על המראה הרדיאלי במרכז הכיכר בגובה של 12-10 מטר, זאת כדי שמהמדרכה הפנימית יתחיל משטח דשא ועצים, העולה בשיפוע מתון יחסית אל מרכז הכיכר. התוכנית משאירה מהכיכר הפנימית יותר שטחים בהם יש מבט פתוח ומרחב.

מכיוון שעל פני הדברים רוטמן-רז חשבו והשתדלו יותר למען האיש עם הכלב בכיכר המדינה - מגיע לציבור בתל-אביב הסבר מדוע לא התוכנית שלהם תיושם.

מכיוון שעל פני הדברים רוטמן-רז נותנים יותר לבעלי הקרקעות - מגיע לבעלי הקרקעות הסבר מדוע לא התוכנית שלהם תיושם.

מבחינת האינטרס הציבורי של העיר, שהיא גם בעלת 44% מהקרקע - ועם כל הכבוד לעמדתו המקצועית האישית של מהנדס העיר דני קייזר - מדוע מועצת העיר או לפחות הוועדה המקומית ת"א אינן מוזמנות לבדוק מה קורה בכיכר המדינה?

את כיכר דיזנגוף רוצים להחזיר למתכונתה הראשונית, וזה אפשרי. מה שייבנה בכיכר המדינה יהיה בלתי ניתן לשינוי.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988